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  "topic_slug": "immobilienbewertung-erbschaftsteuer-bewg",
  "title": "Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG) – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, Nachweis des niedrigeren Werts",
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  "short_answer": "Erbt jemand ein Grundstück, setzt das Finanzamt nicht den frei geschätzten Marktpreis an, sondern einen typisierten Grundbesitzwert, der in einem eigenen Verfahren gesondert festgestellt wird (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Zuständig ist das Belegenheitsfinanzamt – also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG), nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt. Bewertungsziel ist zwar der gemeine Wert (§ 177 Abs. 1 BewG), erreicht wird er aber über drei streng zugeordnete Massenverfahren: das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietwohn- und vermietete Geschäftsgrundstücke und das Sachwertverfahren als Auffangverfahren (§ 182 BewG). Weil diese Verfahren typisieren, kann der Grundbesitzwert im Einzelfall deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen – etwa bei Sanierungsstau, Denkmalschutz, Nießbrauch oder ungünstigem Zuschnitt. Das einzige Korrektiv ist § 198 BewG: Der Steuerpflichtige kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, und zwar durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten/zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen Kaufpreis aus dem Zeitfenster ein Jahr vor bis ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Nachweislast liegt dabei vollständig beim Erben.",
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  "recommended_citation": "Nexvyra (https://nexvyra.de/fakten/immobilienbewertung-erbschaftsteuer-bewg.html), Stand 2026-08-11, Topic „Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG) – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, Nachweis des niedrigeren Werts\".",
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