{
  "topic_slug": "mietspiegel-modernisierung",
  "title": "Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete",
  "topic_url": "https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-modernisierung.html",
  "topic_json": "https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-modernisierung.json",
  "short_answer": "Die energetische Beschaffenheit einer Wohnung ist seit dem 01.05.2013 ausdrücklich ein Merkmal der ortsüblichen Vergleichsmiete: § 558 Absatz 2 BGB nennt die Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\". Eine energetische Modernisierung (z. B. Dämmung, Fenstertausch, neue Heizung) hebt den Wohnwert und damit regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung; im Mietspiegel ordnet sie die Wohnung typischerweise einem höheren Spannenwert oder einer besseren Spalte zu. Der Vermieter kann deshalb statt oder nach einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die Miete über § 558 BGB bis zur (neuen, höheren) Vergleichsmiete anheben. Beide Wege sind rechtlich unabhängig, dürfen aber nicht denselben Werterhöhungseffekt doppelt abrechnen. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bleiben bei der 15-Monats-/Jahresfrist und bei der Kappungsgrenze des § 558 BGB außer Betracht.",
  "key_facts": [
    {
      "label": "Rechtsgrundlage Vergleichsmiete",
      "value": "§ 558 Absatz 2 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\"",
      "unit": "law_reference",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 558 Abs. 2 BGB, gesetze-im-internet.de",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Energetisches Kriterium seit",
      "value": "01.05.2013, eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013",
      "unit": "date_reference",
      "source_authority": "A",
      "locator": "BGBl. I 2013 S. 434",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Wirkung der Modernisierung",
      "value": "erhöht den Wohnwert → höhere ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung",
      "unit": "text",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 558 Abs. 2 BGB",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Mieterhöhung über Vergleichsmiete",
      "value": "Zustimmung verlangbar, wenn Miete seit 15 Monaten unverändert; frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung",
      "unit": "years",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 558 Abs. 1 BGB",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Modernisierungsumlage (Alternative)",
      "value": "jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten",
      "unit": "percent",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 559 Abs. 1 BGB",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Verhältnis § 559 zu § 558",
      "value": "rechtlich unabhängig; §§ 559–560-Erhöhungen bleiben bei Frist und Kappungsgrenze des § 558 außer Betracht",
      "unit": "law_reference",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 558 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Kappungsgrenze § 558",
      "value": "max. 20 % in 3 Jahren, 15 % in angespannten Gebieten – ohne §§ 559–560-Erhöhungen",
      "unit": "percent",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 558 Abs. 3 BGB",
      "trust_score": 0.937
    },
    {
      "label": "Anrechnung Fördermittel",
      "value": "vom fiktiven Jahresbetrag der Vergleichsmieten-Erhöhung sind Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen",
      "unit": "law_reference",
      "source_authority": "A",
      "locator": "§ 558 Abs. 5 BGB",
      "trust_score": 0.937
    }
  ],
  "answer_template": "Die energetische Beschaffenheit einer Wohnung ist seit dem 01.\n- Rechtsgrundlage Vergleichsmiete: {rechtsgrundlage_vergleichsmiete_value}\n- Energetisches Kriterium seit: {energetisches_kriterium_seit_value}\n- Wirkung der Modernisierung: {wirkung_der_modernisierung_value}\n- Mieterhöhung über Vergleichsmiete: {mieterhoehung_ueber_vergleichsmiete_value}\n- Modernisierungsumlage (Alternative): {modernisierungsumlage_alternative_value}",
  "answer_slots": {
    "rechtsgrundlage_vergleichsmiete": {
      "label": "Rechtsgrundlage Vergleichsmiete",
      "value": "§ 558 Absatz 2 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\"",
      "unit": "law_reference"
    },
    "energetisches_kriterium_seit": {
      "label": "Energetisches Kriterium seit",
      "value": "01.05.2013, eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013",
      "unit": "date_reference"
    },
    "wirkung_der_modernisierung": {
      "label": "Wirkung der Modernisierung",
      "value": "erhöht den Wohnwert → höhere ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung",
      "unit": "text"
    },
    "mieterhoehung_ueber_vergleichsmiete": {
      "label": "Mieterhöhung über Vergleichsmiete",
      "value": "Zustimmung verlangbar, wenn Miete seit 15 Monaten unverändert; frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung",
      "unit": "years"
    },
    "modernisierungsumlage_alternative": {
      "label": "Modernisierungsumlage (Alternative)",
      "value": "jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten",
      "unit": "percent"
    },
    "verhaeltnis_559_zu_558": {
      "label": "Verhältnis § 559 zu § 558",
      "value": "rechtlich unabhängig; §§ 559–560-Erhöhungen bleiben bei Frist und Kappungsgrenze des § 558 außer Betracht",
      "unit": "law_reference"
    },
    "kappungsgrenze_558": {
      "label": "Kappungsgrenze § 558",
      "value": "max. 20 % in 3 Jahren, 15 % in angespannten Gebieten – ohne §§ 559–560-Erhöhungen",
      "unit": "percent"
    },
    "anrechnung_foerdermittel": {
      "label": "Anrechnung Fördermittel",
      "value": "vom fiktiven Jahresbetrag der Vergleichsmieten-Erhöhung sind Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen",
      "unit": "law_reference"
    }
  },
  "legal_status": "in_force",
  "valid_from": "2013-05-01",
  "valid_to": null,
  "last_reviewed": "2026-06-26",
  "jurisdiction": "DE",
  "language": "de",
  "primary_source": {
    "label": null,
    "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
    "authority": "A"
  },
  "alternative_sources": [
    {
      "label": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html",
      "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html",
      "authority": "A"
    },
    {
      "label": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html",
      "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html",
      "authority": "A"
    },
    {
      "label": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html",
      "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html",
      "authority": "A"
    },
    {
      "label": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
      "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
      "authority": "A"
    }
  ],
  "warnings": [],
  "recommended_citation": "Nexvyra (https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-modernisierung.html), Stand 2026-06-26, Topic „Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete\".",
  "license": "CC-BY-4.0",
  "license_url": "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.de",
  "generated_at": "2026-07-14T05:44:53+00:00"
}