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title: "Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache – Abmahnung und Unterlassungsklage (§ 541 BGB)"
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# Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache – Abmahnung und Unterlassungsklage (§ 541 BGB)

## Kurzantwort

§ 541 BGB lautet vollständig: „Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.“ Die Vorschrift verlangt damit drei Dinge – einen vertragswidrigen Gebrauch, eine dem Mieter zugegangene Abmahnung und die **Fortsetzung** des Gebrauchs nach der Abmahnung. Sie steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ und gilt deshalb für **alle** Mietverhältnisse, also auch für Gewerberaum- und Grundstücksmiete; der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass § 541 BGB innerhalb eines Mietverhältnisses den allgemeinen Anspruch aus § 1004 BGB **verdrängt** (BGH, Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06; BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12). Die Abmahnung ist Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs, aber **keine** Wirksamkeitsvoraussetzung der ordentlichen Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07); für die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung ordnet § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB dagegen eine Abmahnung oder Abhilfefrist ausdrücklich an. Solange die zweckwidrige Nutzung andauert, verjährt der Anspruch aus § 541 BGB während des laufenden Mietverhältnisses **nicht** (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, amtlicher Leitsatz).

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 541 BGB – Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch [gesetze-im-internet.de] |
| Vollständiger Normtext | „Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.“ [§ 541 BGB] |
| Systematische Stellung | Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ (§§ 535–548 BGB) – die Vorschrift gilt daher für alle Mietverhältnisse, nicht nur für Wohnraum [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12] |
| Maßstab „vertragswidrig“ | Abweichung vom vertragsgemäßen Gebrauch, den der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB zu gewähren hat; maßgeblich ist die vertragliche Nutzungsvereinbarung [§ 535 Absatz 1 BGB; BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 14 f.] |
| Voraussetzung 1 | vertragswidriger Gebrauch der Mietsache |
| Voraussetzung 2 | Abmahnung des Vermieters, die dem Mieter zugegangen ist |
| Voraussetzung 3 | Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs trotz der Abmahnung |
| Zeitpunkt der Abmahnung | Die Abmahnung muss vor Klageerhebung erfolgt sein [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7] |
| Zugang bei Geschäftsunfähigkeit | Der Senat hat auf die Abmahnung § 131 Absatz 1 BGB entsprechend angewendet; eine an einen geschäftsunfähigen Mieter persönlich gerichtete Abmahnung genügt daher nicht [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7] |
| Zweck der Abmahnung | Dem Mieter soll eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Absatz 2 Nummer 2 BGB greifen darf; die Ausgestaltung des § 541 BGB hat mieterschützenden Charakter [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 6] |
| Verhältnis zu § 1004 BGB | Amtlicher Leitsatz: „Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.“ In den Gründen formuliert der Senat allgemeiner, „im Mietverhältnis“ [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Leitsatz und Rn. 6]; für die Gewerberaummiete ausdrücklich bestätigt [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12] |
| Verjährung – Grundregel | Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB); an die Stelle der Entstehung tritt nach § 199 Absatz 5 BGB die Zuwiderhandlung [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 18] |
| Verjährung – Dauerverstoß | „Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.“ [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, amtlicher Leitsatz, BGHZ] |
| Verhältnis zur ordentlichen Kündigung | „Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.“ [BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 1] |
| Ausnahmefall dazu | „Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.“ [BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 2] |
| Verhältnis zur fristlosen Kündigung | Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig [§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB] |
| Entbehrlichkeit nach § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB | wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn der Mieter mit der Miete im Sinne des § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB in Verzug ist [§ 543 Absatz 3 Satz 2 BGB] |
| Unbefugte Gebrauchsüberlassung | Eigener fristloser Kündigungsgrund: erhebliche Rechtsverletzung durch Gefährdung der Mietsache oder unbefugte Überlassung an einen Dritten [§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB]; die Erlaubnispflicht folgt aus § 540 Absatz 1 Satz 1 BGB |
| Vollstreckung des Unterlassungstitels | über § 890 ZPO: Ordnungsgeld je Zuwiderhandlung, ersatzweise Ordnungshaft; das einzelne Ordnungsgeld darf 250.000 Euro, die Ordnungshaft insgesamt zwei Jahre nicht übersteigen; der Verurteilung muss eine Androhung vorausgehen [§ 890 Absatz 1, 2 ZPO] |
| Kein Verschuldenserfordernis im Normtext | § 541 BGB nennt weder Verschulden noch Wiederholungsgefahr als Tatbestandsmerkmal; der Wortlaut verlangt allein die Fortsetzung trotz Abmahnung [§ 541 BGB] |
| Schadensersatz daneben | Ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften (§ 280 BGB) und wird durch § 541 BGB nicht ausgeschlossen [§ 280 BGB] |
| Gültig seit | Fassung des Mietrechtsreformgesetzes, in Kraft seit 01.09.2001; die Vorschrift ist seither unverändert |

## Geltungsbereich

§ 541 BGB steht im Bürgerlichen Gesetzbuch in Buch 2, Abschnitt 8, Titel 5, **Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“** (§§ 535 bis 548 BGB). Aus dieser systematischen Stellung hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ausdrücklich gefolgert, „dass die Vorschrift für alle Mietverhältnisse gilt und daher stets § 1004 BGB verdrängt“ (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12). Anwendbar ist § 541 BGB damit auf die Wohnraummiete ebenso wie auf die Gewerberaum-, Grundstücks- und Sachmiete. Eines Umwegs über die Verweisungsnorm des § 578 BGB bedarf es dafür nicht – diese Vorschrift erstreckt nur einzelne Bestimmungen des Wohnraum-Untertitels (§§ 549 ff. BGB) auf Grundstücke und Nichtwohnräume.

Bezugspunkt der Prüfung ist der **vertragsgemäße Gebrauch**. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Was vertragsgemäß ist, ergibt sich in erster Linie aus der Nutzungsvereinbarung des Mietvertrags. In dem vom BGH entschiedenen Fall XII ZR 5/18 hieß es in § 2 des Vertrags: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“; jede andere Nutzung bedurfte der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung. Die tatsächliche Nutzung des ersten Obergeschosses zu **Wohnzwecken** hielt sich deshalb nicht innerhalb des vereinbarten Nutzungszwecks (Rn. 14 f.).

Der Tatbestand des § 541 BGB hat drei Elemente:

1. **Vertragswidriger Gebrauch.** Der Mieter nutzt die Mietsache anders, als es der Vertrag erlaubt – etwa Gewerberäume zum Wohnen, eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken, oder er nimmt bauliche Veränderungen und Anbringungen vor, die vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckt sind.
2. **Abmahnung.** Der Vermieter muss den vertragswidrigen Gebrauch abmahnen. Die Abmahnung ist empfangsbedürftig; der Bundesgerichtshof hat auf sie § 131 Absatz 1 BGB entsprechend angewendet und deshalb eine an eine geschäftsunfähige Mieterin persönlich gerichtete Abmahnung nicht genügen lassen (BGH, Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7). Sie muss **vor Klageerhebung** zugegangen sein; im entschiedenen Fall scheiterte die Klage daran, dass der Zugang bei der Betreuerin vor wirksamer Klagezustellung nicht dargelegt war.
3. **Fortsetzung trotz Abmahnung.** Der Mieter muss den vertragswidrigen Gebrauch nach der Abmahnung fortsetzen. Erst dann entsteht der Unterlassungsanspruch.

Zum Zweck der Abmahnung hat der VIII. Zivilsenat formuliert: Die konkrete Ausgestaltung des § 541 BGB habe **mieterschützenden Charakter**; durch das dort, nicht aber in § 1004 BGB aufgenommene Erfordernis einer vorherigen Abmahnung solle dem Mieter „eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen darf“ (BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 6).

Prozessual führt § 541 BGB zu einem **Unterlassungstitel**. Vollstreckt wird er nach § 890 ZPO: Handelt der Schuldner der Verpflichtung zuwider, ist er wegen jeder Zuwiderhandlung auf Antrag des Gläubigers vom Prozessgericht des ersten Rechtszuges zu einem Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder zur Ordnungshaft bis zu sechs Monaten zu verurteilen. Das einzelne Ordnungsgeld darf 250.000 Euro, die Ordnungshaft insgesamt zwei Jahre nicht übersteigen. Der Verurteilung muss nach § 890 Absatz 2 ZPO eine Androhung vorausgehen, die – wenn sie im Urteil nicht enthalten ist – auf Antrag gesondert erlassen wird.

## Verjährung: der Dauerverstoß

Die Verjährung des Anspruchs aus § 541 BGB war lange umstritten. Der Bundesgerichtshof hat sie 2018 in einer BGHZ-Entscheidung geklärt.

**Ausgangspunkt.** Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn kommt es nach § 199 Absatz 5 BGB – neben den subjektiven Voraussetzungen des § 199 Absatz 1 Nummer 2 BGB – statt auf die Entstehung des Anspruchs auf die **Zuwiderhandlung** an (BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 18).

**Die Streitfrage.** Ob diese Regel auch dann greift, wenn der Mieter die Mietsache **dauerhaft** vertragswidrig nutzt, war in Schrifttum und Instanzrechtsprechung umstritten. Eine Ansicht ließ die Frist bereits mit Beginn der Beeinträchtigung laufen; die Gegenansicht nahm an, der Anspruch könne während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren (BGH, XII ZR 5/18, Rn. 19 f. mit Nachweisen).

**Die Entscheidung.** Der XII. Zivilsenat hat sich der zweiten Ansicht angeschlossen. Der amtliche Leitsatz lautet: *„Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.“*

**Die Begründung.** Nutzt ein Mieter die zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räume als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der **dauerhaften Aufrechterhaltung** der unerlaubten Nutzung. Damit verletzt er fortwährend die während der gesamten Mietzeit bestehende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die aus § 535 Absatz 1 BGB folgende Erhaltungspflicht des Vermieters, die – so der BGH – während des Bestehens des Vertragsverhältnisses „schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht“ (Rn. 23 unter Verweis auf BGHZ 184, 253). Der Senat hat dabei an seine Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht angeknüpft, wonach der Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit nicht verjährt, solange die Nutzung andauert (BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14, Rn. 9).

Praktische Folge: Ein Vermieter verliert den Unterlassungsanspruch nicht dadurch, dass er einer seit Jahren laufenden zweckwidrigen Nutzung zunächst nicht entgegengetreten ist. In XII ZR 5/18 bestand die vertragswidrige Wohnnutzung seit dem Bezug im Jahr 2010; abgemahnt wurde erst mit Schreiben vom 14. Juli 2016 – der Anspruch war gleichwohl nicht verjährt. Davon zu unterscheiden ist die **Verwirkung**, die einen zusätzlichen Umstandsmoment voraussetzt; das Oberlandesgericht hatte sie im dortigen Fall verneint, weil sich die Mieterin geweigert hatte, den ihr die Wohnnutzung erlaubenden Nachtrag zu unterzeichnen (Rn. 8).

## Verhältnis zu Kündigung und anderen Rechtsbehelfen

Die Abmahnung spielt in drei Zusammenhängen eine unterschiedliche Rolle. Diese drei Ebenen werden in der Praxis häufig vermengt.

**1. Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB – Abmahnung ist Anspruchsvoraussetzung.** Ohne vorherige Abmahnung besteht der Anspruch nicht. Der Vermieter kann den vertragswidrigen Gebrauch also nicht sofort einklagen.

**2. Fristlose Kündigung nach § 543 BGB – Abmahnung oder Abhilfefrist ist Wirksamkeitsvoraussetzung mit Ausnahmen.** Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB nennt drei Fälle, in denen das nicht gilt: wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen; wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist; und wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB in Verzug ist. Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB die Kündigungsgründe und ordnet in Absatz 4 an, dass der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist; nach § 569 Absatz 5 Satz 1 BGB ist eine von den Absätzen 1 bis 3 des § 569 BGB und von § 543 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

**3. Ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB – Abmahnung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung.** Der amtliche Leitsatz von BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, lautet: *„Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.“* Die Abmahnung ist also kein zusätzliches Tatbestandsmerkmal, kann aber im Rahmen der Prüfung, ob eine **nicht unerhebliche** schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt, ausschlaggebend werden.

Daneben stehen weitere Instrumente:

- **§ 1004 BGB ist gesperrt.** Der amtliche Leitsatz lautet: „Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.“ (BGH, Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06). In den Gründen spricht der Senat allgemein davon, dass „im Mietverhältnis“ ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB gestützt werden könne (Rn. 6); der XII. Zivilsenat hat die Sperrwirkung 2018 ausdrücklich auf alle Mietverhältnisse und damit auch auf die Gewerberaummiete erstreckt (XII ZR 5/18, Rn. 12). Der Vermieter kann das Abmahnungserfordernis also nicht dadurch umgehen, dass er sich auf sein Eigentum beruft.
- **Unbefugte Gebrauchsüberlassung.** Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB). Die unbefugte Überlassung an einen Dritten ist zugleich ein benannter wichtiger Grund für die fristlose Kündigung (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB).
- **Rückgabe nach Vertragsende.** Nach Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich die Rückgabe nach § 546 BGB; hat der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlassen, kann der Vermieter die Sache auch von diesem zurückfordern (§ 546 Absatz 2 BGB).
- **Schadensersatz.** Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung folgt aus § 280 BGB und tritt neben den Unterlassungsanspruch.

## Ausnahmen

- **Keine Abmahnung, kein Anspruch aus § 541 BGB.** Fehlt die Abmahnung oder ist sie dem Mieter nicht wirksam zugegangen, ist die Unterlassungsklage unbegründet. In BGH, VIII ZB 93/06 hatte die Vermieterin genau deshalb die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
- **Zugangsprobleme bei fehlender Geschäftsfähigkeit.** Der Bundesgerichtshof hat § 131 Absatz 1 BGB entsprechend angewendet. Steht der Mieter unter Betreuung und ist er geschäftsunfähig, genügt eine nur an ihn persönlich gerichtete Abmahnung nicht (BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7).
- **Abmahnung erst nach Klageerhebung.** Der Senat hat auf das Erfordernis einer Abmahnung **vor** Klageerhebung abgestellt; eine erst später zugegangene Abmahnung heilt die Klage nicht ohne Weiteres (BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7).
- **Kein Rückgriff auf § 1004 BGB.** Die Sperrwirkung gilt gerade auch dann, wenn das Abmahnungserfordernis des § 541 BGB nicht erfüllt ist – das ist ihr eigentlicher Anwendungsfall.
- **Verjährung bei abgeschlossenen Einzelverstößen.** Die Aussage des BGH betrifft den **andauernden** vertragswidrigen Gebrauch. Zum in der Vergangenheit abgeschlossenen Einzelverstoß verhält sich die Entscheidung nicht; für ihn bleibt es nach dem Gesetzeswortlaut bei § 195 BGB in Verbindung mit § 199 Absatz 5 BGB, wonach an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung tritt.
- **Beendetes Mietverhältnis.** Der Leitsatz aus XII ZR 5/18 gilt für das **laufende** Mietverhältnis. Nach dessen Beendigung greifen die Rückgabe- und Ersatzansprüche der §§ 546, 546a BGB und die kurze Verjährung des § 548 BGB.
- **Ausnahmen vom Abmahnungserfordernis nur bei der fristlosen Kündigung.** Die drei Entbehrlichkeitsgründe des § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB betreffen die Kündigung nach § 543 BGB. § 541 BGB kennt keine entsprechende gesetzliche Ausnahme vom Abmahnungserfordernis.

## Häufige Fehler

- **Sofort auf Unterlassung klagen.** Ohne vorherige, zugegangene Abmahnung besteht der Anspruch aus § 541 BGB nicht. Die Abmahnung muss vor Klageerhebung erfolgt sein.
- **Auf § 1004 BGB ausweichen.** Der naheliegende Gedanke, den Anspruch als Eigentümer auf § 1004 BGB zu stützen und damit die Abmahnung zu ersparen, funktioniert nicht: Im Mietverhältnis verdrängt § 541 BGB den § 1004 BGB (BGH, VIII ZB 93/06; XII ZR 5/18, Rn. 12).
- **Annehmen, § 541 BGB gelte nur für Wohnraum.** Die Vorschrift steht in den allgemeinen Vorschriften und gilt für alle Mietverhältnisse, auch für Gewerberaum – die Leitentscheidung XII ZR 5/18 betrifft gerade eine Gewerberaummiete.
- **Für die ordentliche Kündigung eine Abmahnung für zwingend halten.** § 573 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB setzt nach dem amtlichen Leitsatz von VIII ZR 145/07 keine Abmahnung voraus. Umgekehrt gilt: Sie kann ausnahmsweise erforderlich sein, um der Pflichtverletzung das für die Kündigung nötige Gewicht zu verleihen (BGH, VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 2).
- **Bei der fristlosen Kündigung die Abhilfefrist übersehen.** § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB nennt zwei gleichwertige Wege: erfolgloser Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist **oder** erfolglose Abmahnung.
- **Annehmen, ein länger geduldeter Verstoß sei verjährt.** Solange die zweckwidrige Nutzung andauert, verjährt der Anspruch während des laufenden Mietverhältnisses nicht (XII ZR 5/18). Ob Verwirkung eingetreten ist, ist eine davon getrennte Frage.
- **Die Abmahnung zu unbestimmt formulieren.** Der Normtext des § 541 BGB stellt keine ausdrücklichen Inhaltsanforderungen auf. Nach dem vom Bundesgerichtshof benannten Zweck soll die Abmahnung dem Mieter aber „eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten“ geben (BGH, VIII ZB 93/06, Rn. 6) – das setzt voraus, dass der Mieter dem Schreiben entnehmen kann, welchen Gebrauch der Vermieter beanstandet. Die konkreten Anforderungen bestimmt die Instanzrechtsprechung im Einzelfall.
- **Den Titel nicht androhungsfest machen.** Ein Unterlassungsurteil wird nach § 890 ZPO vollstreckt. Der Verurteilung zu einem Ordnungsmittel muss eine Androhung vorausgehen; fehlt sie im Urteil, ist sie auf Antrag gesondert zu erlassen (§ 890 Absatz 2 ZPO).
- **Unterlassung und Beseitigung verwechseln.** Der Beschluss VIII ZB 93/06 betraf einen **Beseitigungs**anspruch (Entfernung einer Parabolantenne von der Balkonbrüstung) und ordnete auch diesen § 541 BGB zu. Das Abmahnungserfordernis gilt daher in beiden Konstellationen.

## Beispiel

Eine Mieterin mietet ab dem 1. Juni 2010 Erdgeschoss und erstes Obergeschoss eines Gebäudes sowie drei Kellerräume und eine anteilige Fläche des Eingangsbereichs. § 2 des Mietvertrags lautet: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“; jede andere Nutzung bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung. Tatsächlich nutzt sie das gesamte erste Obergeschoss von Anfang an zu Wohnzwecken. Einen Nachtrag, der ihr diese Nutzung rückwirkend erlaubt hätte, unterschreibt sie nicht. Der neue Eigentümer fordert sie mit Schreiben vom 14. Juli 2016 unter Fristsetzung bis zum 29. Juli 2016 auf, die Wohnnutzung zu unterlassen. Danach klagt er auf Unterlassung.

Die Prüfung verläuft in drei Schritten:

1. **Vertragswidriger Gebrauch?** Ja. Die Nutzungsvereinbarung erlaubt allein den Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros; eine schriftliche Genehmigung für die Wohnnutzung liegt nicht vor, eine mündliche Gestattung konnte die Mieterin nicht beweisen.
2. **Abmahnung?** Ja. Das Schreiben vom 14. Juli 2016 mit Fristsetzung ist die nach § 541 BGB erforderliche Abmahnung.
3. **Fortsetzung trotz Abmahnung?** Ja. Die Wohnnutzung wurde beibehalten.

Der Einwand der Verjährung greift nicht: Zwar beträgt die Frist drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt bei Unterlassungsansprüchen nach § 199 Absatz 5 BGB mit der Zuwiderhandlung – die Wohnnutzung begann bereits 2010. Weil aber der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens in der dauerhaften Aufrechterhaltung liegt und die Pflicht, die Mietsache nur zweckentsprechend zu nutzen, während der Mietzeit ständig neu entsteht, verjährt der Anspruch während des laufenden Mietverhältnisses nicht. Dies ist der vom Bundesgerichtshof am 19.12.2018 entschiedene Fall XII ZR 5/18; die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg.

**Abwandlung 1:** Hätte der Vermieter ohne jede Abmahnung geklagt, wäre die Klage unbegründet gewesen – und ein Ausweichen auf § 1004 BGB hätte nicht geholfen, weil diese Vorschrift im Mietverhältnis verdrängt wird.

**Abwandlung 2:** Ginge es statt um Gewerberaum um eine Wohnung und wollte der Vermieter zusätzlich ordentlich kündigen, wäre die Abmahnung dafür keine Wirksamkeitsvoraussetzung (VIII ZR 145/07). Für eine fristlose Kündigung wegen der Pflichtverletzung wäre dagegen nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos abgelaufene Abhilfefrist nötig – es sei denn, einer der drei Entbehrlichkeitsgründe des § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB liegt vor.

**Abwandlung 3:** Obsiegt der Vermieter, erhält er einen Unterlassungstitel. Nutzt die Mieterin die Räume weiter zum Wohnen, setzt das Prozessgericht des ersten Rechtszuges auf Antrag nach § 890 ZPO ein Ordnungsgeld fest – vorausgesetzt, die Androhung ist im Urteil enthalten oder wurde nachträglich erlassen.

## Siehe auch

- [Tierhaltung in der Mietwohnung (§§ 535, 541 BGB)](/fakten/tierhaltung-mietwohnung.html)
- [Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 BGB)](/fakten/kuendigung-zahlungsverzug-543-bgb.html)
- [Untervermietung – Erlaubnis des Vermieters (§§ 540, 553 BGB)](/fakten/untervermietung-erlaubnis.html)
- [Untervermietung an Touristen und mit Gewinnerzielungsabsicht](/fakten/untervermietung-touristen-gewinnerzielung.html)
- [Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB)](/fakten/verwertungskuendigung-573-abs-2-nr-3-bgb.html)
- [Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung](/fakten/betretungsrecht-vermieter-wohnungsbesichtigung.html)
- [Kündigungsfristen bei Wohnraum (§ 573c BGB)](/fakten/kuendigungsfristen-wohnraum-573c-bgb.html)

## Änderungsverlauf

- 2026-09-08: Erstveröffentlichung. Normtext der §§ 131, 195, 199, 280, 535, 540, 541, 543, 546, 569, 573, 578, 1004 BGB und des § 890 ZPO am 08.09.2026 im amtlichen Wortlaut von gesetze-im-internet.de entnommen. Amtliche Leitsätze und Entscheidungsgründe aus den Volltexten des Bundesgerichtshofs zu XII ZR 5/18 (ECLI:DE:BGH:2018:191218UXIIZR5.18.0; rechtsprechung-im-internet.de docid KORE300192019 sowie SharedDocs-PDF, Kopf geprüft: URTEIL, verkündet am 19.12.2018, BGHZ: ja), VIII ZB 93/06 (SharedDocs-PDF, Kopf geprüft: BESCHLUSS vom 17.04.2007) und VIII ZR 145/07 (SharedDocs-PDF, Kopf geprüft: URTEIL, verkündet am 28.11.2007). Alle zitierten URLs am 08.09.2026 einzeln mit eigener Zieldatei auf HTTP 200 geprüft. Im selben Lauf wurden nach einer Gegenprüfung Zeile für Zeile gegen die Primärquellen acht Präzisierungen vorgenommen: der Leitsatz von VIII ZB 93/06 wird nun mit dem amtlichen Wortlaut („Wohnraummietverhältnis“, „Beseitigungsanspruch“) zitiert und die weitere Formulierung Rn. 6 sowie XII ZR 5/18 Rn. 12 zugeordnet; § 890 Absatz 1 Satz 1 ZPO wird vollständig wiedergegeben; die Reichweite des § 569 Absatz 5 Satz 1 BGB (Absätze 1 bis 3 und § 543 BGB) wird korrekt begrenzt; die Aussage zum abgeschlossenen Einzelverstoß wird als Gesetzeswortlaut statt als Entscheidungsinhalt gekennzeichnet; eine unbelegte Praxisempfehlung wurde durch den Leitsatzverweis ersetzt; das Bestimmtheitserfordernis der Abmahnung wird nicht mehr Rn. 6 zugeschrieben, sondern aus dem dort genannten Zweck abgeleitet; das Beispiel gibt den Mietgegenstand aus XII ZR 5/18 vollständig wieder und verzichtet auf ein hinzugefügtes Sachverhaltsdetail; die beiden rechtsprechung-im-internet.de-Quellen werden als Kopfdaten und Leitsatz beschrieben. | change_type=initial_publication field=“topic_lifecycle“ new=“published“ reviewed_by=“Mietrecht-Agent“

## Stand

- Stand: 2026-09-08
- Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung des § 541 BGB seit dem Mietrechtsreformgesetz; die Vorschrift ist seither unverändert)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, Bundesgerichtshof, rechtsprechung-im-internet.de)
- Lizenz: CC BY 4.0

## Quellen

- gesetze-im-internet.de – § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__541.html
- gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, vertragsgemäßer Gebrauch):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
- gesetze-im-internet.de – § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html
- gesetze-im-internet.de – § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund; Absatz 3: Abmahnung und Abhilfefrist):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html
- gesetze-im-internet.de – § 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html
- gesetze-im-internet.de – § 569 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bei Wohnraum):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html
- gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters, Absatz 2 Nummer 1):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
- gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html
- gesetze-im-internet.de – § 195 BGB (Regelmäßige Verjährungsfrist):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__195.html
- gesetze-im-internet.de – § 199 BGB (Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist; Absatz 5: Zuwiderhandlung bei Unterlassungsansprüchen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__199.html
- gesetze-im-internet.de – § 131 BGB (Wirksamwerden gegenüber nicht voll Geschäftsfähigen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__131.html
- gesetze-im-internet.de – § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__280.html
- gesetze-im-internet.de – § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch des Eigentümers):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1004.html
- gesetze-im-internet.de – § 890 ZPO (Erzwingung von Unterlassungen und Duldungen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__890.html
- Bundesgerichtshof – Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18 (BGHZ; amtlicher Volltext mit Leitsatz, PDF; ECLI:DE:BGH:2018:191218UXIIZR5.18.0):
  https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2018/XII_ZR___5-18.pdf?__blob=publicationFile
- rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18 (amtliche Kopfdaten und Leitsatz, Langtext dort abrufbar; Portal von BMJ und BfJ, docid KORE300192019):
  https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE300192019&psml=bsjrsprod.psml&max=true
- Bundesgerichtshof – Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06 (amtlicher Volltext mit Leitsatz „Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.“, PDF):
  https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZB__93-06.pdf?__blob=publicationFile
- Bundesgerichtshof – Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 (amtlicher Volltext mit Leitsatz zur Abmahnung bei der ordentlichen Kündigung, PDF):
  https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile
- rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 (amtliche Kopfdaten und Leitsatz; Nichtverjährung des Unterlassungsanspruchs bei andauernder zweckwidriger Nutzung im Wohnungseigentumsrecht, docid KORE303512015):
  https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE303512015&psml=bsjrsprod.psml&max=true

## Stand

- Letzte Änderung: 2026-09-08
- Letzte Prüfung: 2026-09-08
- In Kraft seit: 2001-09-01
- Status: In Kraft
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