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title: Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer – GEG-Nachrüstpflichten (§ 47 Abs. 3/4, § 73)
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# Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer – GEG-Nachrüstpflichten (§ 47 Abs. 3/4, § 73)

## Kurzantwort

Wer ein Wohngebäude mit **höchstens zwei Wohnungen** besitzt und darin am **1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat**, ist von den GEG-Nachrüstpflichten befreit, solange er Eigentümer bleibt – das ist die sogenannte Schutzklausel für selbstnutzende Alteigentümer (§ 47 Abs. 3 GEG, § 73 GEG). Von der Ausnahme **profitiert nicht**, wer mehr als zwei Wohnungen im Gebäude hat, das Haus vermietet oder unbewohnt lässt, oder erst nach dem 1.2.2002 eingezogen ist. Die Pflichten leben erst beim **Eigentümerwechsel** wieder auf und treffen dann den neuen Eigentümer binnen zwei Jahren. Zusätzlich entfällt die Nachrüstung dauerhaft, wenn sie sich wirtschaftlich nicht rechnet (§ 47 Abs. 4 GEG).

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage der Ausnahme | § 47 Abs. 3 GEG (Geschossdecke); § 73 Abs. 1 GEG (Rohrdämmung + Heizkessel) |
| Begünstigte Gebäude | Wohngebäude mit **nicht mehr als zwei Wohnungen** [§ 47 Abs. 3 S. 1 GEG] |
| Persönliche Voraussetzung | Eigentümer **bewohnte am 1. Februar 2002 selbst** eine Wohnung darin [§ 47 Abs. 3 S. 1; § 73 Abs. 1 GEG] |
| Betroffene Pflichten | oberste Geschossdecke (§ 47 Abs. 1), Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 2), alte Heizkessel (§ 72 Abs. 1, 2) |
| Wirkung | Pflichten ruhen, solange der Alteigentümer Eigentümer bleibt |
| Ende der Ausnahme | Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002 → neuer Eigentümer muss binnen 2 Jahren erfüllen [§ 47 Abs. 3 S. 2; § 73 Abs. 2 GEG] |
| Zusätzliche Dauer-Ausnahme | Wirtschaftlichkeitsklausel: keine Pflicht, wenn Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaftet werden [§ 47 Abs. 4 GEG; § 72 Abs. 4 GEG] |
| Nicht begünstigt | > 2 Wohnungen; vermietet/nicht selbst bewohnt; Einzug erst nach dem 1.2.2002 |
| Sanktion bei Verstoß (nach Wegfall der Ausnahme) | Bußgeld bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 2, 11, 20 i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 GEG] |

## Wer profitiert von der Ausnahme?

Die Schutzklausel ist bewusst eng gefasst. Begünstigt ist nur, wer **alle** folgenden Bedingungen erfüllt (§ 47 Abs. 3 S. 1 GEG, § 73 Abs. 1 GEG):

- Das Gebäude ist ein **Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen** (Ein- oder Zweifamilienhaus).
- Der Eigentümer hat darin **am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt** – dieser Stichtag ist starr und knüpft an die Selbstnutzung genau zu diesem Datum an.
- Der Eigentümer ist seither **Eigentümer geblieben** (kein Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002).

Trifft das zu, ruhen die drei Nachrüstpflichten (Geschossdecken-Dämmung, Rohrleitungsdämmung in unbeheizten Bereichen, Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel), solange dieser Alteigentümer das Haus besitzt. Er muss keine dieser Maßnahmen durchführen.

## Wer profitiert nicht?

Die Ausnahme greift **nicht**, sobald eine der Voraussetzungen fehlt:

- **Mehr als zwei Wohnungen:** Bei Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen gelten die Nachrüstpflichten unmittelbar und unabhängig von Selbstnutzung oder Stichtag.
- **Keine Selbstnutzung am Stichtag:** Wer das Haus am 1.2.2002 vermietet hatte, leer stehen ließ oder noch gar nicht besaß, fällt nicht unter die Klausel. Auch ein späterer Einzug (z. B. 2010) heilt das nicht – maßgeblich ist die Selbstnutzung **am 1. Februar 2002**.
- **Neuer Eigentümer nach dem 1.2.2002:** Wer nach diesem Datum gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen hat, ist der „neue Eigentümer" im Sinne der Norm. Für ihn leben die Pflichten auf; er muss sie binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002 erfüllen.

Für alle diese Fälle bestehen die Nachrüstpflichten also fort – die Schutzklausel schützt ausschließlich den ursprünglichen, selbstnutzenden Bestandseigentümer.

## Die zweite Ausnahme: Wirtschaftlichkeit (§ 47 Abs. 4 GEG)

Neben der personenbezogenen Schutzklausel gibt es eine **sachliche** Ausnahme, die auch bereits selbstnutzenden Eigentümern zugutekommt: Nach § 47 Abs. 4 GEG entfallen die Nachrüstpflichten bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, **soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können**. Diese Wirtschaftlichkeitsklausel ist an keinen Stichtag gebunden. Für den Heizkesseltausch gilt über § 73 Abs. 3 GEG die entsprechende Regelung des § 72 Abs. 4 GEG. Im Zweifel sollte eine Energieberatung die Unwirtschaftlichkeit dokumentieren.

## Häufige Fehler / Missverständnisse

- **„Ich wohne selbst drin, also bin ich immer befreit."** Nur, wenn Sie am **1. Februar 2002** bereits Eigentümer waren und dort wohnten. Wer später gekauft und ist eingezogen ist, gehört zu den „neuen Eigentümern" und ist pflichtig.
- **„Die Ausnahme geht beim Verkauf auf den Käufer über."** Nein – sie ist personengebunden. Mit dem Eigentümerwechsel endet die Schutzwirkung; der Erwerber muss binnen zwei Jahren nachrüsten.
- **„Auch ein Dreifamilienhaus ist geschützt, wenn ich selbst drin wohne."** Nein – die Klausel gilt nur für Gebäude mit **höchstens zwei** Wohnungen.
- **„Vermietete Doppelhaushälfte zählt auch."** Nur, wenn der Eigentümer am Stichtag **eine der beiden Wohnungen selbst** bewohnte. Reine Vermietung schließt die Ausnahme aus.
- **„Die Schutzklausel bedeutet, ich muss nie dämmen."** Sie schützt nur so lange, wie Sie Eigentümer bleiben. Spätestens der nächste Eigentümer muss die Pflichten erfüllen; unabhängig davon kann die Wirtschaftlichkeitsklausel (§ 47 Abs. 4) greifen oder eben nicht.

## Beispiel

Herr M. hat 1990 ein Zweifamilienhaus gekauft, bewohnt seither die obere Wohnung selbst und vermietet die untere. Am 1. Februar 2002 wohnte er dort. Damit ist er selbstnutzender Alteigentümer: Die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Rohrleitungsdämmung und der Austausch seines alten Öl-Heizkessels sind für ihn nicht verpflichtend, solange er Eigentümer bleibt. Verkauft er das Haus 2027, muss der Käufer die drei Nachrüstpflichten binnen zwei Jahren erfüllen. Hätte Herr M. das Haus dagegen am Stichtag **vermietet und selbst woanders gewohnt**, wäre er nie von der Ausnahme erfasst gewesen – die Pflichten hätten von Anfang an bestanden.

## Verwandtes Thema

Diese Seite erklärt, **wer** von der Schutzklausel profitiert. Die Fristmechanik beim Eigentümerwechsel: [2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel](/fakten/zwei-jahres-frist-eigentuemerwechsel.html). Die einzelnen Pflichten im Detail: [GEG § 47 – Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel](/fakten/geg-47-nachruestpflicht.html), [Rohrleitungsdämmung – Pflicht und Mindestdämmdicken](/fakten/rohrleitungsdaemmung-pflicht.html) und [GEG § 72 – Betriebsverbot für alte Heizkessel](/fakten/geg-72-betriebsverbot-altanlagen.html).

## Quellen

**Amtliche Primärquellen (Stufe A):**

- § 47 GEG (Nachrüstung, Abs. 3: Schutzklausel Selbstnutzer, Abs. 4: Wirtschaftlichkeit): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html
- § 73 GEG (Ausnahme für Selbstnutzer bei Rohrdämmung und Heizkessel): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__73.html
- § 69 GEG (Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html
- § 72 GEG (Betriebsverbot alte Heizkessel, Abs. 4: Wirtschaftlichkeit): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__72.html
- § 108 GEG (Bußgeldvorschriften): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html

**Behörde / Verwaltung (Stufe D, ergänzend):**

- BBSR – GEG-Infoportal, Nachrüstungspflichten: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html

## Änderungsverlauf

- 2026-07-10: Erstveröffentlichung. § 47 Abs. 3/4 und § 73 GEG im Volltext geprüft; Fokus auf persönlichen Anwendungsbereich der Schutzklausel (wer profitiert / wer nicht). Alle Quellen-URLs auf HTTP 200 getestet.

## Stand

- Stand: 2026-07-10
- Gültig ab: 2024-01-01
- Status: aktuell (in_force)
- Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de – GEG §§ 47, 73, 69, 72, 108)
- Lizenz: CC BY 4.0