--- title: "Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) – anwendbares Recht, ausgeschlossene Vorschriften und die Sieben-Raten-Regel" slug: "bautraegervertrag-650u-650v-bgb" domaine: "bau-sanierungsrecht" valid_from: "2018-01-01" valid_to: null last_reviewed: "2026-09-22" statut: "In Kraft" authority_level: "A" legal_status: "in_force" license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/bautraegervertrag-650u-650v-bgb.md wikidata_subjects: [] factcheck_status: "ok" --- # Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) – anwendbares Recht, ausgeschlossene Vorschriften und die Sieben-Raten-Regel ## Kurzantwort Ein **Bauträgervertrag** ist nach **§ 650u Abs. 1 Satz 1 BGB** ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat **und zugleich** die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das **Eigentum am Grundstück** zu übertragen oder ein **Erbbaurecht** zu bestellen oder zu übertragen. Er ist damit ein **Doppelvertrag**: Für die Errichtung oder den Umbau gilt nach Satz 2 das **Werkvertragsrecht** (Untertitel 1, §§ 631 ff. BGB), für den Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung nach Satz 3 das **Kaufrecht**. **§ 650u Abs. 2 BGB** nimmt davon abschließend sieben Vorschriften aus – **§§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1 sowie §§ 650l und 650m Abs. 1**. Abschlagszahlungen darf der Bauträger nach **§ 650v BGB** nur verlangen, **soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind** – das ist die **AbschlagsV**, die auf **§ 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)** verweist: höchstens **sieben Teilbeträge**, zusammengesetzt aus einem festen Katalog von **13 Vomhundertsätzen**. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Regelungsort | §§ 650u, 650v BGB, Buch 2, Abschnitt 8, Titel 9, Untertitel 3 „Bauträgervertrag" [gesetze-im-internet.de, BGB-Inhaltsübersicht] | | Legaldefinition | Errichtung oder Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks und zugleich Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums bzw. zur Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts [§ 650u Abs. 1 Satz 1 BGB] | | Recht für den Bauteil | Vorschriften des Untertitels 1 (Werkvertrag, §§ 631–650o BGB), soweit sich aus §§ 650u, 650v nichts anderes ergibt [§ 650u Abs. 1 Satz 2 BGB] | | Recht für den Grundstücksteil | Vorschriften über den Kauf [§ 650u Abs. 1 Satz 3 BGB] | | Ausgeschlossene Vorschriften | § 648 (freie Kündigung), § 648a (Kündigung aus wichtigem Grund), §§ 650b bis 650e (Anordnungsrecht, Vergütungsanpassung, einstweilige Verfügung, Sicherungshypothek), § 650k Abs. 1 (Baubeschreibung wird Vertragsinhalt), § 650l (Widerrufsrecht), § 650m Abs. 1 (90-Prozent-Deckel) [§ 650u Abs. 2 BGB] | | Nicht ausgeschlossen | u. a. § 640 (Abnahme), § 634a (Verjährung), § 650f (Bauhandwerkersicherung), § 650g (Zustandsfeststellung, Schlussrechnung), §§ 650i, 650j, § 650k Abs. 2 und 3, § 650n, § 650o [Umkehrschluss aus § 650u Abs. 2 BGB] | | Abschlagszahlungen | nur, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind [§ 650v BGB] | | Diese Verordnung | Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen (AbschlagsV) vom 23. Mai 2001 (BGBl. I S. 981), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 28. April 2017 (BGBl. I S. 969) [AbschlagsV, Vollzitat der Gesamtausgabe] | | Verweisungskette | AbschlagsV § 1 Satz 1 → § 3 Abs. 2 MaBV (Ratenkatalog) unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV (Sicherungsvoraussetzungen) [§ 1 Satz 1 AbschlagsV] | | Höchstzahl der Raten | bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Bauablauf [§ 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV] | | Erste Rate | 30 vom Hundert der Vertragssumme bei Eigentumsübertragung, 20 vom Hundert bei Erbbaurecht – jeweils nach Beginn der Erdarbeiten [§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV] | | Restlicher Katalog | zwölf Vomhundertsätze der restlichen Vertragssumme, in der Summe 100 [§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV] | | Letzte Rate | 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung [§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV] | | Nicht anfallende Leistungen | der jeweilige Vomhundertsatz wird anteilig auf die übrigen Raten verteilt [§ 3 Abs. 2 Satz 3 MaBV] | | Fertigstellungssicherheit | § 650m Abs. 2 und 3 BGB findet Anwendung – 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung, weitere 5 Prozent des Mehrbetrags bei einer Erhöhung um mehr als 10 Prozent [§ 1 Satz 3 AbschlagsV; § 650m Abs. 2 BGB] | | Alternative zum Ratenmodell | Abweichung von § 3 Abs. 1 und 2 MaBV unter den Voraussetzungen des § 7 MaBV – also gegen Sicherheitsleistung für alle Rückgewähr- und Auszahlungsansprüche [§ 1 Satz 2 AbschlagsV; § 7 Abs. 1 MaBV] | | Formzwang | notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung an einem Grundstück enthalten ist [§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB] | | Kein Widerrufsrecht | doppelt ausgeschlossen: nach § 650l Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei notarieller Beurkundung, zusätzlich nach § 650u Abs. 2 BGB [§§ 650l, 650u Abs. 2 BGB] | | Mängelverjährung Bauteil | fünf Jahre ab Abnahme bei einem Bauwerk [§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB] | | Unabdingbarkeit der MaBV-Pflichten | der Gewerbetreibende darf seine Pflichten aus den §§ 2 bis 8 MaBV weder ausschließen noch beschränken [§ 12 MaBV] | | Sanktion | Verstoß gegen § 3 MaBV ist Ordnungswidrigkeit nach § 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO – Geldbuße bis zu 5.000 Euro [§ 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV; § 144 Abs. 2 Nr. 6, Abs. 4 GewO] | | Zeitliche Anwendung | §§ 650u, 650v BGB gelten für Schuldverhältnisse, die ab dem 1. Januar 2018 entstanden sind [Art. 229 § 39 EGBGB; BT-Drs. 18/11437, Begründung zu Artikel 10] | | Stand der MaBV | zuletzt geändert durch Artikel 2 der Verordnung vom 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 229) – die Änderung betrifft §§ 2, 4 und 16, nicht § 3 oder § 7 [MaBV-Gesamtausgabe, Fußnotenblock] | ## Geltungsbereich **Wer ist betroffen.** Der Bauträgervertrag ist der Standardvertrag beim Erwerb einer **neu gebauten Eigentumswohnung** oder eines **schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger**, außerdem beim Erwerb einer sanierten Altbauwohnung, wenn der Verkäufer zugleich den Umbau schuldet. Entscheidend ist allein die **Kombination der beiden Pflichten** aus § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB: Bauleistung **und** Verschaffung des Grundstückseigentums bzw. des Erbbaurechts. Fehlt eine der beiden, liegt kein Bauträgervertrag vor – wer nur baut, schließt einen Bau- oder Verbraucherbauvertrag; wer nur ein fertiges Grundstück verkauft, schließt einen Grundstückskaufvertrag. **Die Doppelnatur ist die zentrale Weichenstellung.** § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB ordnet für Errichtung und Umbau die Anwendung des **gesamten Untertitels 1** an – also der §§ 631 bis 650o BGB einschließlich des Bauvertragskapitels und des Verbraucherbauvertragskapitels. Satz 3 unterstellt den Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung dagegen dem **Kaufrecht**. Praktisch heißt das: **Baumängel werden nach Werkvertragsrecht abgewickelt**, nicht nach Kaufrecht. Der Erwerber hat also die Mängelrechte des § 634 BGB, die Abnahme nach § 640 BGB und die **fünfjährige** Verjährung des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB ab Abnahme. **Zwei Ebenen: BGB und Gewerberecht.** Die §§ 650u, 650v BGB regeln das Vertragsverhältnis. Davon zu trennen ist das **öffentlich-rechtliche** Sicherungsregime: Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben „als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung" vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern verwendet, braucht nach **§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a GewO** eine Erlaubnis und unterliegt der **MaBV**. § 650v BGB verzahnt beide Ebenen, indem er die zivilrechtliche Zulässigkeit von Abschlagszahlungen an die Verordnung bindet. **Zeitliche Anwendung.** Die §§ 650u, 650v BGB wurden durch das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts vom 28. April 2017 (BGBl. I S. 969) eingefügt; nach der Begründung zu Artikel 10 des Gesetzentwurfs traten die BGB-Änderungen am **1. Januar 2018** in Kraft (BT-Drs. 18/11437). Für Schuldverhältnisse, die **vor** diesem Tag entstanden sind, gelten nach **Art. 229 § 39 EGBGB** das BGB **und die AbschlagsV** in der bis dahin geltenden Fassung. ## Die Sieben-Raten-Regel des § 3 Abs. 2 MaBV § 650v BGB enthält selbst keine Zahlen. Er verweist auf die AbschlagsV, und deren § 1 Satz 1 verweist weiter auf § 3 Abs. 2 MaBV. Dort steht der Ratenkatalog: Der Bauträger darf Vermögenswerte „in **bis zu sieben Teilbeträgen** entsprechend dem Bauablauf" entgegennehmen; die Teilbeträge **können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden**. **Erste Stufe – nach Beginn der Erdarbeiten** (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV): | Fall | Anteil der Vertragssumme | |---|---| | Übertragung des Grundstückseigentums | **30 vom Hundert** | | Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts | **20 vom Hundert** | **Zweite Stufe – zwölf Sätze von der restlichen Vertragssumme** (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV): | Bautenstand | Anteil der Restsumme | |---|---| | Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten | **40 %** | | Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | **8 %** | | Rohinstallation der Heizungsanlagen | **3 %** | | Rohinstallation der Sanitäranlagen | **3 %** | | Rohinstallation der Elektroanlagen | **3 %** | | Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung | **10 %** | | Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | **6 %** | | Estrich | **3 %** | | Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | **4 %** | | nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe | **12 %** | | Fassadenarbeiten | **3 %** | | nach vollständiger Fertigstellung | **5 %** | Die zwölf Sätze ergeben zusammen 100 Prozent der restlichen Vertragssumme. **Sieben Raten, dreizehn Positionen** – das ist kein Widerspruch: Der Katalog ist ein Baukasten, aus dem höchstens sieben Zahlungszeitpunkte gebildet werden dürfen; mehrere Positionen werden also zu einer Rate zusammengefasst. **Entfallende Leistungen.** Fallen einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht an, wird der jeweilige Vomhundertsatz **anteilig auf die übrigen Raten verteilt** (§ 3 Abs. 2 Satz 3 MaBV). Der Bauträger verliert den Betrag also nicht, er wandert in die anderen Raten. **Altbau.** Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, gelten die Sätze 1 und 2 entsprechend mit der Maßgabe, dass der danach zu errechnende Teilbetrag **für schon erbrachte Leistungen** mit Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV entgegengenommen werden kann (§ 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV). **Nutzungsverhältnis statt Eigentumserwerb.** Soll kein Eigentum übertragen, sondern ein Nutzungsverhältnis begründet werden, darf der Gewerbetreibende **20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluss** entgegennehmen; im Übrigen gelten § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 sowie Abs. 2 entsprechend (§ 3 Abs. 3 MaBV). **Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV** müssen vor **jeder** Entgegennahme erfüllt sein – der Ratenkatalog gilt nur „in den Fällen des Absatzes 1". Verlangt sind kumulativ: (1) Rechtswirksamkeit des Vertrags samt der für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen, bestätigt durch **schriftliche Mitteilung des Notars**, und keine vertraglichen Rücktrittsrechte des Gewerbetreibenden; (2) eine **Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle** im Grundbuch, bei Wohnungs- oder Teileigentum zusätzlich der Grundbuchvollzug der Rechtsbegründung; (3) gesicherte **Freistellung** des Vertragsobjekts von allen vorrangigen oder gleichrangigen, nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten – **auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird**; (4) erteilte **Baugenehmigung** oder, wo eine solche nicht vorgesehen ist, eine behördliche bzw. hilfsweise eine Bestätigung des Gewerbetreibenden, nach deren Eingang beim Auftraggeber **mindestens ein Monat** vergangen sein muss. ## Ausnahmen **§ 650u Abs. 2 BGB – die sieben ausgeschlossenen Vorschriften.** Der Katalog ist abschließend formuliert („Keine Anwendung finden …") und wirkt in beide Richtungen: - **§ 648 BGB** – der Besteller kann den Vertrag **nicht** jederzeit frei kündigen. - **§ 648a BGB** – die Kündigung aus wichtigem Grund nach Werkvertragsrecht ist ausgeschlossen. - **§§ 650b, 650c BGB** – kein **Anordnungsrecht** des Bestellers und keine Vergütungsanpassung nach dem Bauvertragsmodell. Änderungswünsche müssen vertraglich vereinbart werden. - **§ 650d BGB** – keine erleichterte einstweilige Verfügung über Anordnungsstreitigkeiten. - **§ 650e BGB** – **keine Bauunternehmer-Sicherungshypothek**. Das ist systematisch folgerichtig: § 650e BGB setzt ein Baugrundstück **des Bestellers** voraus, beim Bauträgervertrag gehört es zunächst dem Unternehmer. - **§ 650k Abs. 1 BGB** – die Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung werden **nicht kraft Gesetzes** Vertragsinhalt. Die **Absätze 2 und 3** des § 650k BGB bleiben dagegen anwendbar: die Auslegungsregel zu Lasten des Unternehmers und die Pflicht zu verbindlichen Angaben über Fertigstellungszeitpunkt oder Bauzeit. - **§ 650l BGB** – **kein Widerrufsrecht**. Es liefe ohnehin leer, weil § 650l Satz 1 das Widerrufsrecht schon dann entfallen lässt, wenn der Vertrag **notariell beurkundet** wurde – und das ist beim Bauträgervertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB zwingend. - **§ 650m Abs. 1 BGB** – der **90-Prozent-Deckel** für Abschlagszahlungen gilt nicht; an seine Stelle tritt der Ratenkatalog der MaBV, dessen letzte Rate von 5 Prozent erst **nach vollständiger Fertigstellung** fällig wird. **Bauhandwerkersicherung: nur bei Verbrauchern ausgeschlossen.** § 650f BGB steht **nicht** im Ausschlusskatalog des § 650u Abs. 2 BGB. Ob der Unternehmer sie verlangen kann, entscheidet deshalb allein **§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB** – und der setzt voraus, dass der Besteller **Verbraucher** ist. Bei einem gewerblichen Erwerber bleibt die Bauhandwerkersicherung anwendbar. **§ 7 MaBV – der Weg an den Raten vorbei.** § 1 Satz 2 AbschlagsV erlaubt ausdrücklich, den Besteller **abweichend von § 3 Abs. 1 und 2 MaBV** zu Abschlagszahlungen zu verpflichten, wenn die Voraussetzungen des § 7 MaBV vorliegen. Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 MaBV ist der Bauträger von den Pflichten des § 3 Abs. 1 und 2, des § 4 Abs. 1 und der §§ 5 und 6 MaBV freigestellt, **sofern er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte geleistet hat**. Diese Sicherheit ist aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt **und** das Vertragsobjekt **vollständig fertiggestellt** ist (§ 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV). In der Praxis ist das die bekannte Bürgschaft „nach § 7 MaBV", gegen die der gesamte Kaufpreis im Voraus fließen darf. **§ 7 Abs. 2 MaBV – Verzicht nur für zwei Erwerbergruppen.** Der Bauträger ist von den Pflichten des Absatzes 1 Satz 1 auch dann freigestellt, wenn der Auftraggeber eine **juristische Person des öffentlichen Rechts** oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder ein **im Handels- oder Genossenschaftsregister eingetragener Kaufmann** ist **und** in **gesonderter Urkunde** auf die Anwendung verzichtet. Beim Kaufmann muss sich der Bauträger die Kaufmannseigenschaft durch einen Registerauszug nachweisen lassen. Für private Erwerber gibt es diesen Verzichtsweg nicht. **Übergangsrecht der AbschlagsV.** Die Verordnung ist auch auf Verträge anzuwenden, die zwischen dem **1. Mai 2000 und dem 29. Mai 2001** geschlossen wurden, soweit nicht bereits ein rechtskräftiges Urteil oder ein verbindlicher Vergleich vorliegt (§ 2 AbschlagsV). In der seit dem **1. Januar 2009** geltenden Fassung ist sie nur auf seit diesem Tag entstandene Schuldverhältnisse anzuwenden (§ 2a AbschlagsV). ## Häufige Fehler - **Den Bauträgervertrag für einen Kaufvertrag halten.** Nur der Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung folgt dem Kaufrecht (§ 650u Abs. 1 Satz 3 BGB). **Baumängel** werden nach **Werkvertragsrecht** abgewickelt (Satz 2) – mit Abnahme nach § 640 BGB, den Mängelrechten des § 634 BGB und **fünf Jahren** Verjährung ab Abnahme nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. - **Annehmen, beim Bauträgervertrag gelte der 90-Prozent-Deckel des § 650m Abs. 1 BGB.** Genau diese Vorschrift ist in § 650u Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Ratenkatalog der MaBV führt bis 100 Prozent – gesichert wird der Erwerber stattdessen über die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV und die Schlussrate von 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung. - **Die 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit übersehen.** § 1 Satz 3 AbschlagsV ordnet ausdrücklich an, dass **§ 650m Abs. 2 und 3 BGB Anwendung findet**. Ausgeschlossen ist nur Absatz 1. Die Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung – und weiteren 5 Prozent des Mehrbetrags, wenn sich die Vergütung um mehr als 10 Prozent erhöht – bleibt also bestehen. - **„Sieben Raten" mit „sieben Positionen" gleichsetzen.** § 3 Abs. 2 MaBV nennt **eine** Eingangsrate und **zwölf** weitere Vomhundertsätze, begrenzt aber die Zahl der **Teilbeträge** auf sieben. Ein Zahlungsplan mit dreizehn Zahlungszeitpunkten ist daher unzulässig, ein Plan mit sieben Raten aus zusammengefassten Positionen zulässig. - **Die Prozentsätze der zweiten Stufe auf die Gesamtsumme beziehen.** Bezugsgröße der zwölf Sätze ist nach dem Wortlaut die **restliche Vertragssumme**, also die Vertragssumme **nach Abzug** der ersten Rate von 30 bzw. 20 Prozent. - **Ein Widerrufsrecht erwarten.** § 650l BGB ist doppelt ausgeschlossen – durch seinen eigenen Wortlaut bei notarieller Beurkundung und durch § 650u Abs. 2 BGB. Die Schutzfunktion übernimmt die notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB samt der Amtspflichten des Notars. - **Auf ein Anordnungsrecht nach § 650b BGB vertrauen.** Sonderwünsche lassen sich beim Bauträgervertrag nicht einseitig anordnen: §§ 650b bis 650e BGB sind ausgeschlossen. Wer Änderungen will, braucht eine **Vereinbarung**. - **Glauben, der Bauträger könne die MaBV-Pflichten vertraglich abbedingen.** § 12 MaBV verbietet, die Pflichten aus den §§ 2 bis 8 MaBV durch vertragliche Vereinbarung auszuschließen oder zu beschränken. Ein Verstoß gegen § 3 MaBV ist zudem eine **Ordnungswidrigkeit** (§ 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV) mit einer Geldbuße **bis zu 5.000 Euro** (§ 144 Abs. 2 Nr. 6, Abs. 4 GewO). - **Die Bauhandwerkersicherung pauschal für ausgeschlossen halten.** § 650f BGB fehlt im Katalog des § 650u Abs. 2 BGB. Ausgeschlossen ist sie erst über § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB – und nur, wenn der Besteller **Verbraucher** ist. - **Bei einem Altvertrag mit der heutigen Fassung arbeiten.** Art. 229 § 39 EGBGB schreibt für vor dem 1. Januar 2018 entstandene Schuldverhältnisse ausdrücklich die alte Fassung **des BGB und der AbschlagsV** vor. ## Beispiel Ein Erwerberpaar kauft vom Bauträger eine Neubauwohnung. **Vertragssumme: 480.000 €**, Übertragung des **Grundstücksmiteigentums** (kein Erbbaurecht), notariell beurkundet. Der Bauträger arbeitet ohne Bürgschaft nach § 7 MaBV, also nach dem Ratenmodell. - **Erste Rate.** Nach Beginn der Erdarbeiten und bei Vorliegen aller Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV: **30 % von 480.000 € = 144.000 €** (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV). - **Restliche Vertragssumme.** 480.000 € − 144.000 € = **336.000 €**. Auf diesen Betrag beziehen sich alle weiteren Vomhundertsätze. - **Rohbaufertigstellung** einschließlich Zimmererarbeiten: 40 % von 336.000 € = **134.400 €**. - **Zusammengefasste Rate** aus Dachflächen und Dachrinnen (8 %), Rohinstallation Heizung (3 %), Sanitär (3 %) und Elektro (3 %) = 17 % von 336.000 € = **57.120 €**. Vier Katalogpositionen, **eine** Rate – so bleibt die Grenze von sieben Teilbeträgen eingehalten. - **Bezugsfertigkeit.** 12 % von 336.000 € = **40.320 €**, fällig **Zug um Zug gegen Besitzübergabe**. - **Schlussrate.** 5 % von 336.000 € = **16.800 €**, erst **nach vollständiger Fertigstellung**. - **Fertigstellungssicherheit.** Bei der ersten Abschlagszahlung sind den Erwerbern **5 % der vereinbarten Gesamtvergütung = 24.000 €** als Sicherheit für die rechtzeitige, im Wesentlichen mangelfreie Herstellung zu leisten (§ 1 Satz 3 AbschlagsV i. V. m. § 650m Abs. 2 Satz 1 BGB); auf Verlangen des Unternehmers geschieht das durch **Einbehalt** (§ 650m Abs. 2 Satz 3 BGB), alternativ durch Garantie oder Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers (§ 650m Abs. 3 BGB). - **Nachtrag.** Vereinbaren die Parteien Sonderwünsche, die die Vergütung um mehr als 10 % erhöhen, ist bei der nächsten Abschlagszahlung eine **weitere Sicherheit von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs** zu leisten (§ 650m Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein **einseitiges Anordnungsrecht** haben die Erwerber nicht – §§ 650b, 650c BGB sind nach § 650u Abs. 2 BGB ausgeschlossen. - **Mängel.** Zeigt sich zwei Jahre nach der Abnahme ein Feuchteschaden am Kellermauerwerk, gilt die **fünfjährige** Verjährung des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB ab Abnahme – Werkvertragsrecht, nicht Kaufrecht. - **Variante Erbbaurecht.** Wäre statt Grundstückseigentum ein **Erbbaurecht** bestellt worden, betrüge die erste Rate nur **20 % = 96.000 €**; die restliche Vertragssumme stiege entsprechend auf 384.000 €. - **Variante Bürgschaft nach § 7 MaBV.** Stellt der Bauträger eine Sicherheit für alle Rückgewähr- und Auszahlungsansprüche, darf abweichend von § 3 Abs. 1 und 2 MaBV gezahlt werden (§ 1 Satz 2 AbschlagsV) – die Sicherheit muss aber bestehen bleiben, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind **und** das Objekt **vollständig fertiggestellt** ist (§ 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV). Der Sachverhalt ist konstruiert; die Vertragssumme und der Mangel sind frei gewählt. Sämtliche Prozentsätze, Bezugsgrößen und Fälligkeitspunkte stammen unverändert aus § 3 Abs. 2 MaBV, § 1 AbschlagsV sowie den §§ 650m, 650u und 634a BGB in der am 22.09.2026 abgerufenen konsolidierten Fassung. ## Änderungsverlauf - 2026-09-22: Erstveröffentlichung. Erste Themenseite zum Bauträgervertrag im Nexvyra-Bestand (Bestandsprüfung auf `*650u*`, `*bautraeger*`, `*bauträger*` und `*MaBV*` in `public/fakten` – § 650u BGB wurde bislang nur als Abgrenzungshinweis auf `verbraucherbauvertrag-650i-bgb`, `bauhandwerkersicherung-650f-bgb` und `sicherungshypothek-bauunternehmer-650e-bgb` erwähnt; § 650v BGB, die AbschlagsV und die MaBV kamen im Bestand ausschließlich in `abschlagszahlungen-632a-bgb` vor, dort als **ein** Abgrenzungs-Aufzählungspunkt ohne Ratenkatalog, ohne die Sicherungsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV, ohne § 7 MaBV und ohne den Ausschlusskatalog des § 650u Abs. 2 BGB). Sämtliche Normzitate stammen aus den am 22.09.2026 per `curl` abgerufenen konsolidierten Fassungen auf gesetze-im-internet.de; die §§ 650u, 650v, 650i, 650k, 650l, 650m, 650n, 650o, 311b, 632a, 634a BGB, Art. 229 § 39 EGBGB, §§ 1, 2, 2a AbschlagsV, §§ 3, 7, 12, 18 MaBV sowie §§ 34c, 144 GewO wurden im **Body** geprüft (Kontrolle über die ``-Zeile, nicht nur Statuscode). Pfadbefund (bestätigt): Die Makler- und Bauträgerverordnung liegt auf gesetze-im-internet.de im Verzeichnis **`/gewo_34cdv/`** (nach der Ermächtigungsgrundlage § 34c GewO), nicht unter `/mabv/` – dort HTTP 404. Der Fußnotenblock der MaBV-Gesamtausgabe wurde ausgewertet: Die jüngste Änderung (Art. 2 V v. 28.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 229, mWv 01.08.2026) betrifft §§ 2, 4 und 16 MaBV und lässt den hier maßgeblichen § 3 und § 7 unberührt. Das Inkrafttretensdatum 01.01.2018 wurde an BT-Drs. 18/11437 (dserver.bundestag.de, Volltext per `pdftotext`) belegt: Begründung zu Artikel 10 Satz 2. Die Summe der zwölf Vomhundertsätze des § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV wurde nachgerechnet (40+8+3+3+3+10+6+3+4+12+3+5 = 100). | change_type=initial_publication reviewed_by="Nexvyra-Bau-Agent (automatisiert)" field="topic_lifecycle" new="published" ## Stand - Stand: 2026-09-22 - Gültig ab: 2018-01-01 (Fassung für Schuldverhältnisse, die ab diesem Tag entstanden sind; für vorher entstandene Schuldverhältnisse gelten BGB und AbschlagsV in der bis dahin geltenden Fassung, Art. 229 § 39 EGBGB) - Gültig bis: offen - Status: aktuell (in_force) - Quellenautorität: A (Normwortlaut von BGB, EGBGB, AbschlagsV, MaBV und GewO auf gesetze-im-internet.de sowie Bundestagsdrucksache 18/11437, jeweils im Volltext geprüft) - Lizenz: CC BY 4.0 - factcheck_status: ok ## Quellen - § 650u BGB – Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften: Legaldefinition (Abs. 1 Satz 1), Werkvertragsrecht für Errichtung und Umbau (Satz 2), Kaufrecht für die Eigentums- bzw. Erbbaurechtsübertragung (Satz 3), Ausschlusskatalog (Abs. 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650u.html - § 650v BGB – Abschlagszahlungen; Bindung an eine Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650v.html - § 1 AbschlagsV – Zulässige Abschlagszahlungsvereinbarungen; Verweis auf § 3 Abs. 1 und 2 MaBV (Satz 1), Abweichung nach § 7 MaBV (Satz 2), Anwendung des § 650m Abs. 2 und 3 BGB (Satz 3): https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__1.html - § 2 AbschlagsV – Betroffene Verträge (1. Mai 2000 bis 29. Mai 2001): https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__2.html - § 2a AbschlagsV – Übergangsregelung; Fassung ab 1. Januar 2009 nur für seit diesem Tag entstandene Schuldverhältnisse: https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__2a.html - Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen – Gesamtausgabe mit Vollzitat („vom 23. Mai 2001, BGBl. I S. 981, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 28. April 2017, BGBl. I S. 969") und Standangabe: https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/BJNR098100001.html - § 3 MaBV – Besondere Sicherungspflichten für Bauträger: Voraussetzungen der Entgegennahme (Abs. 1 Nr. 1 bis 4), Ratenkatalog mit höchstens sieben Teilbeträgen (Abs. 2), Verteilung entfallender Leistungen (Abs. 2 Satz 3), Altbau (Abs. 2 Satz 4), Nutzungsverhältnis (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html - § 7 MaBV – Ausnahmevorschrift; Freistellung gegen Sicherheitsleistung (Abs. 1), Verzicht durch juristische Personen des öffentlichen Rechts und eingetragene Kaufleute (Abs. 2): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__7.html - § 12 MaBV – Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__12.html - § 18 MaBV – Ordnungswidrigkeiten; Zuwiderhandlung gegen § 3 MaBV (Abs. 1 Nr. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__18.html - Makler- und Bauträgerverordnung – Gesamtausgabe mit Vollzitat und Fußnotenblock (Änderung vom 28. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 229, betrifft §§ 2, 4 und 16): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/BJNR013140974.html - § 34c GewO – Erlaubnispflicht; Bauträger nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html - § 144 GewO – Ordnungswidrigkeiten; Absatz 2 Nummer 6 (Verstoß gegen eine Rechtsverordnung nach § 34c Abs. 3) und Absatz 4 (Geldbuße bis zu fünftausend Euro): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__144.html - § 650m BGB – Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs: 90-Prozent-Deckel (Abs. 1, beim Bauträgervertrag ausgeschlossen), 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit und 10-Prozent-Schwelle (Abs. 2), Garantie oder Zahlungsversprechen (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650m.html - § 650l BGB – Widerrufsrecht; Entfallen bei notarieller Beurkundung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650l.html - § 650k BGB – Inhalt des Vertrags; Baubeschreibung als Vertragsinhalt (Abs. 1, ausgeschlossen), Auslegung zu Lasten des Unternehmers (Abs. 2), verbindliche Angaben zu Fertigstellung oder Bauzeit (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650k.html - § 650i BGB – Verbraucherbauvertrag; Begriff, Textform, ergänzende Geltung des Kapitels: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650i.html - § 650n BGB – Erstellung und Herausgabe von Unterlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650n.html - § 650o BGB – Abweichende Vereinbarungen; Unabdingbarkeit von § 640 Abs. 2 Satz 2, §§ 650i bis 650l und 650n zum Nachteil des Verbrauchers: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650o.html - § 311b BGB – Verträge über Grundstücke; notarielle Beurkundung (Abs. 1 Satz 1), Heilung durch Auflassung und Eintragung (Satz 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html - § 632a BGB – Abschlagszahlungen im Werkvertragsrecht: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__632a.html - § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche; fünf Jahre beim Bauwerk (Abs. 1 Nr. 2), Beginn mit der Abnahme (Abs. 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634a.html - Art. 229 § 39 EGBGB – Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts; alte Fassung des BGB und der AbschlagsV für vor dem 1. Januar 2018 entstandene Schuldverhältnisse: https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__39.html - Deutscher Bundestag, Drucksache 18/11437 – Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses zum Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts; Begründung zu Artikel 10: Inkrafttreten der BGB-Änderungen am 1. Januar 2018: https://dserver.bundestag.de/btd/18/114/1811437.pdf - Verbraucherbauvertrag (§§ 650i–650o BGB): https://nexvyra.de/fakten/verbraucherbauvertrag-650i-bgb.md - Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB): https://nexvyra.de/fakten/bauhandwerkersicherung-650f-bgb.md - Sicherungshypothek des Bauunternehmers (§ 650e BGB): https://nexvyra.de/fakten/sicherungshypothek-bauunternehmer-650e-bgb.md - Abschlagszahlungen im Bau- und Werkvertrag (§ 632a BGB): https://nexvyra.de/fakten/abschlagszahlungen-632a-bgb.md - Abnahme des Bauwerks (§ 640 BGB): https://nexvyra.de/fakten/bauabnahme-640-bgb-werkvertrag.md - Verjährung der Mängelansprüche (§ 634a BGB): https://nexvyra.de/fakten/verjaehrung-maengelansprueche-634a-bgb.md - Zustandsfeststellung und Schlussrechnung (§ 650g BGB): https://nexvyra.de/fakten/zustandsfeststellung-schlussrechnung-650g-bgb.md - Freies Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB): https://nexvyra.de/fakten/freie-kuendigung-bauvertrag-648-bgb.md - Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB): https://nexvyra.de/fakten/kuendigung-wichtiger-grund-648a-bgb.md ## Stand - Letzte Änderung: 2026-09-22 - Letzte Prüfung: 2026-09-22 - In Kraft seit: 2018-01-01 - Status: In Kraft - Quellen-Autorität: A - Lizenz: CC BY 4.0