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  "slug": "betretungsrecht-vermieter-wohnungsbesichtigung",
  "title": "Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung – konkreter sachlicher Grund, Ankündigung und Grenzen",
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  "topic_label": "Mietrecht",
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  "attribution": "Nexvyra (https://nexvyra.de, Wikidata Q139919900)",
  "wikidata_subjects": [
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    "Q165728",
    "Q687323",
    "Q2499451"
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  "summary": "Ein allgemeines, anlassloses Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung zu betreten, gibt es nicht. Während der Mietzeit ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen; die Wohnung steht als…",
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  "facts": [
    {
      "claim": "Rechtsgrundlage der Zutrittspflicht: keine ausdrückliche Norm, sondern eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters",
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      "last_verified": "2026-09-01"
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    {
      "claim": "Voraussetzung: ein konkreter sachlicher Grund, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann",
      "label": "Voraussetzung",
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      "last_verified": "2026-09-01"
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    {
      "claim": "Zweite Voraussetzung: entsprechende Vorankündigung durch den Vermieter",
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    {
      "claim": "Kein anlassloses Kontrollrecht: Dem Vermieter steht kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren",
      "label": "Kein anlassloses Kontrollrecht",
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    {
      "claim": "Unwirksame Formularklausel: Eine Formularbestimmung, die dem Wohnraumvermieter ein Betretungsrecht ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes\" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB)",
      "label": "Unwirksame Formularklausel",
      "value": "Eine Formularbestimmung, die dem Wohnraumvermieter ein Betretungsrecht ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes\" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB)",
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    {
      "claim": "Wirksame Vertragsklausel möglich: Eine Zutrittspflicht kann sich zusätzlich aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben – im entschiedenen Fall eine Klausel „aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache)\"",
      "label": "Wirksame Vertragsklausel möglich",
      "value": "Eine Zutrittspflicht kann sich zusätzlich aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben – im entschiedenen Fall eine Klausel „aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache)\"",
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    {
      "claim": "Verkaufsabsicht als Grund: Der konkrete sachliche Grund kann in der gewünschten Besichtigung anlässlich des beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten liegen",
      "label": "Verkaufsabsicht als Grund",
      "value": "Der konkrete sachliche Grund kann in der gewünschten Besichtigung anlässlich des beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten liegen",
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    },
    {
      "claim": "Regel-Abwägungsergebnis beim Verkauf: Wegen der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung treten die Interessen des Mieters aus Artikel 13 Absatz 1, Artikel 14 Absatz 1 GG regelmäßig hinter das Interesse des Vermieters zurück, über sein Eigentum frei zu verfügen und es bei Bedarf zu veräußern",
      "label": "Regel-Abwägungsergebnis beim Verkauf",
      "value": "Wegen der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung treten die Interessen des Mieters aus Artikel 13 Absatz 1, Artikel 14 Absatz 1 GG regelmäßig hinter das Interesse des Vermieters zurück, über sein Eigentum frei zu verfügen und es bei Bedarf zu veräußern",
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    {
      "claim": "Grundrechtlicher Rahmen: Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) einerseits und dem Recht des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen\" zu werden (Artikel 13 Absatz 1 GG), sowie seinem ebenfalls von Artikel 14 Absatz 1 GG geschützten Besitzrecht andererseits",
      "label": "Grundrechtlicher Rahmen",
      "value": "Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) einerseits und dem Recht des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen\" zu werden (Artikel 13 Absatz 1 GG), sowie seinem ebenfalls von Artikel 14 Absatz 1 GG geschützten Besitzrecht andererseits",
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    {
      "claim": "Ausnahmeschranke Gesundheit: Die Vermieterinteressen können ausnahmsweise eine Beschränkung erfahren, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt und damit in seinem Grundrecht aus Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 GG beeinträchtigt ist",
      "label": "Ausnahmeschranke Gesundheit",
      "value": "Die Vermieterinteressen können ausnahmsweise eine Beschränkung erfahren, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt und damit in seinem Grundrecht aus Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 GG beeinträchtigt ist",
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    {
      "claim": "Erhaltungsmaßnahmen: Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind; sie sind ihm rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie wirken nur unerheblich ein oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich",
      "label": "Erhaltungsmaßnahmen",
      "value": "Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind; sie sind ihm rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie wirken nur unerheblich ein oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich",
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      "inline_source_label": "§ 555a Absatz 1 und 2 BGB",
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    {
      "claim": "Modernisierungsmaßnahmen: Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit den Pflichtangaben des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB",
      "label": "Modernisierungsmaßnahmen",
      "value": "Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit den Pflichtangaben des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB",
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      "inline_source_label": "§§ 555c, 555d BGB",
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    },
    {
      "claim": "Beispiel eines Duldungsfalls: Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter – nachhaltige Verbesserung im Sinne von § 555b Nummer 4 und 5 BGB, auch wenn der Mieter bereits eigene Geräte angebracht hat",
      "label": "Beispiel eines Duldungsfalls",
      "value": "Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter – nachhaltige Verbesserung im Sinne von § 555b Nummer 4 und 5 BGB, auch wenn der Mieter bereits eigene Geräte angebracht hat",
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      "inline_source_label": "BGH, 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, Leitsatz",
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    {
      "claim": "Eigenmächtiges Betreten: Der Mieter ist unmittelbarer Besitzer der Wohnung; wer ihn ohne seinen Willen im Besitz stört, handelt widerrechtlich – verbotene Eigenmacht",
      "label": "Eigenmächtiges Betreten",
      "value": "Der Mieter ist unmittelbarer Besitzer der Wohnung; wer ihn ohne seinen Willen im Besitz stört, handelt widerrechtlich – verbotene Eigenmacht",
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      "inline_source_label": "§ 858 Absatz 1 BGB",
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    },
    {
      "claim": "Selbsthilfe des Mieters: Der Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren; die Grenzen der Notwehr (§ 227 BGB) sind dabei zu beachten",
      "label": "Selbsthilfe des Mieters",
      "value": "Der Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren; die Grenzen der Notwehr (§ 227 BGB) sind dabei zu beachten",
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      "inline_source_label": "§ 859 Absatz 1 BGB; § 227 BGB",
      "last_verified": "2026-09-01"
    },
    {
      "claim": "Rückwirkung auf Kündigungen: In die Würdigung, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB hat oder ihm die Fortsetzung nach § 543 Absatz 1 BGB unzumutbar ist, ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere wenn es das Verhalten des Mieters provoziert hat",
      "label": "Rückwirkung auf Kündigungen",
      "value": "In die Würdigung, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB hat oder ihm die Fortsetzung nach § 543 Absatz 1 BGB unzumutbar ist, ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere wenn es das Verhalten des Mieters provoziert hat",
      "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
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      "inline_source_label": "BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 1",
      "last_verified": "2026-09-01"
    },
    {
      "claim": "Abweichende Vereinbarung: Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen zu Ankündigung und Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen sind unwirksam [§ 555a Absatz 4 BGB]; für Modernisierungsankündigungen gilt dasselbe",
      "label": "Abweichende Vereinbarung",
      "value": "Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen zu Ankündigung und Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen sind unwirksam [§ 555a Absatz 4 BGB]; für Modernisierungsankündigungen gilt dasselbe",
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      "confidence": "high",
      "inline_source_label": "§ 555c Absatz 5 BGB",
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    }
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