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title: Betriebskosten – was umlagefähig ist (§ 2 BetrKV)
slug: betriebskosten-umlagefaehig
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# Betriebskosten – was umlagefähig ist (§ 2 BetrKV)

## Kurzantwort

Umlagefähig sind nur die in **§ 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV)** abschließend aufgezählten **17 Kostenpositionen** – und auch das nur, wenn die Umlage im Mietvertrag **wirksam vereinbart** ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Nicht umlagefähig sind **Verwaltungskosten** sowie **Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten** (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Position 17 („sonstige Betriebskosten") ist offen, erfasst aber nur laufende Kosten im Sinne des § 1 BetrKV und muss im Mietvertrag **konkret benannt** sein, um umgelegt werden zu können.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage Umlage | § 556 Abs. 1 BGB – Umlage muss vereinbart sein [gesetze-im-internet.de, § 556 BGB] |
| Katalog der Kostenarten | § 2 BetrKV – 17 Positionen [gesetze-im-internet.de, § 2 BetrKV] |
| Definition Betriebskosten | laufend entstehende Kosten durch Eigentum/Gebrauch [§ 1 Abs. 1 BetrKV] |
| Nicht umlagefähig | Verwaltungskosten [§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV] |
| Nicht umlagefähig | Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten [§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV] |
| Nr. 1–16 | abschließend aufgezählt [§ 2 BetrKV] |
| Nr. 17 „sonstige Betriebskosten" | offen, aber muss im Mietvertrag konkret benannt sein [BGH VIII ZR 117/21] |
| Antennen-/Breitbandkosten (Nr. 15 a, b) | nur bis 30. Juni 2024 umlagefähig; für Anlagen ab 1.12.2021 nicht anwendbar [§ 2 Nr. 15 BetrKV] |
| In-Kraft-Treten BetrKV | 1. Januar 2004 [gesetze-im-internet.de, BetrKV] |

## Die 17 Betriebskostenpositionen (§ 2 BetrKV)

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (namentlich die **Grundsteuer**)
2. Kosten der **Wasserversorgung**
3. Kosten der **Entwässerung** (Haus- und Grundstücksentwässerung)
4. Kosten des Betriebs der **zentralen Heizungsanlage** (bzw. Brennstoffversorgung, Wärmelieferung, Wartung von Etagenheizungen)
5. Kosten des Betriebs der **zentralen Warmwasserversorgungsanlage**
6. Kosten **verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen**
7. Kosten des Betriebs des **Personen- oder Lastenaufzugs**
8. Kosten der **Straßenreinigung und Müllbeseitigung**
9. Kosten der **Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung**
10. Kosten der **Gartenpflege**
11. Kosten der **Beleuchtung** (Außen- und Gemeinschaftsflächen)
12. Kosten der **Schornsteinreinigung**
13. Kosten der **Sach- und Haftpflichtversicherung** (Gebäude-, Glas-, Haftpflichtversicherung)
14. Kosten für den **Hauswart** (ohne Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Schönheitsreparatur-Anteile)
15. Kosten der **Gemeinschafts-Antennenanlage / Breitbandanlage** (Nr. 15 a, b: laufendes Nutzungsentgelt nur bis 30.06.2024)
16. Kosten des Betriebs der **Einrichtungen für die Wäschepflege**
17. **Sonstige Betriebskosten** im Sinne des § 1 BetrKV, die von Nr. 1–16 nicht erfasst sind

## Häufige Fehler

- **„Alle Kosten des Vermieters sind umlagefähig."** Falsch – nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Verwaltung und Reparaturen trägt der Vermieter (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
- **„Reparatur des Aufzugs zählt zu den Aufzugskosten."** Nein – umlagefähig sind nur **Betriebs**kosten (Strom, Wartung, Prüfung). Reparaturen sind Instandsetzung und nicht umlagefähig.
- **„Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) kann der Vermieter pauschal abrechnen."** Falsch – sie müssen im Mietvertrag konkret benannt sein; eine reine Verweisung genügt nur, wenn die Kostenart erfasst ist (BGH VIII ZR 117/21).
- **„Kabel-/Antennengebühren sind immer umlagefähig."** Nicht mehr: Das Nebenkostenprivileg für laufende TV-/Breitband-Sammelverträge endete zum **30. Juni 2024**.




## Quellen

- Betriebskostenverordnung § 2 – Aufstellung der Betriebskosten:
  https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
- Betriebskostenverordnung § 1 – Betriebskosten (Definition, Ausschlüsse):
  https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
- BGH VIII ZR 117/21 (Urteil vom 5. Oktober 2022) – Wartungskosten Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV):
  https://www.bundesgerichtshof.de/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html

## Änderungsverlauf

- 2026-06-05: Erstveröffentlichung. Alle 17 Positionen verbatim gegen § 2 BetrKV (gesetze-im-internet.de) geprüft; Ausschlüsse gegen § 1 Abs. 2 BetrKV; Nr. 17 gegen BGH VIII ZR 117/21. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

## Stand

- Stand: 2026-06-05
- Gültig ab: 2004-01-01
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (BetrKV, BGB, BGH)
- Lizenz: CC BY 4.0