{
    "slug": "drittmittel-modernisierung-559a-bgb",
    "titre": "Anrechnung von Drittmitteln bei der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559a BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 559a BGB sorgt dafür, dass der Vermieter nur das auf die Miete umlegen darf, was er selbst für die Modernisierung aufgewendet hat.",
    "resume_court": "§ 559a BGB sorgt dafür, dass der Vermieter nur das auf die Miete umlegen darf, was er **selbst** für die Modernisierung aufgewendet hat. Nach Absatz 1 gehören Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat oder die mit **Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten** gedeckt werden, von vornherein **nicht** zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB – sie fallen also aus der Rechenbasis heraus, bevor die 8 Prozent gebildet werden. Bei **zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen** aus öffentlichen Haushalten bleibt die Kostenbasis dagegen unangetastet; hier verringert sich nach Absatz 2 der **Erhöhungsbetrag** um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, berechnet aus dem Unterschied zwischen ermäßigtem und marktüblichem Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme. Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen und Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes stehen öffentlichen Mitteln nach Absatz 3 gleich. Die Anrechnung ist nach Absatz 5 **unabdingbar**, und § 559b Absatz 1 Satz 2 BGB verlangt, sie in der Mieterhöhungserklärung ausdrücklich zu **erläutern**.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundgedanke",
            "valeur": "Umlagefähig ist nur der Eigenaufwand des Vermieters; wer öffentlich gefördert modernisiert, soll nicht besser stehen als der Vermieter, der aus eigenem Vermögen finanziert",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 1 – Zuschüsse",
            "valeur": "„Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.“ [§ 559a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirkung des Absatzes 1",
            "valeur": "Abzug von der Kostenbasis – erst danach werden die 8 Prozent nach § 559 Absatz 1 Satz 1 BGB gebildet",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 2 Satz 1 – Darlehen",
            "valeur": "Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten mindern nicht die Kostenbasis, sondern den Erhöhungsbetrag – um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung [§ 559a Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 2 Satz 2 – Berechnung",
            "valeur": "Zinsermäßigung = Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem marktüblichen Zinssatz, bezogen auf den Ursprungsbetrag des Darlehens [§ 559a Absatz 2 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 2 Satz 3 – Stichtag",
            "valeur": "Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen [§ 559a Absatz 2 Satz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 2 Satz 4 – laufende Aufwendungen",
            "valeur": "Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung laufender Aufwendungen mindern den Erhöhungsbetrag um ihren Jahresbetrag [§ 559a Absatz 2 Satz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 3 Satz 1 – Gleichstellung",
            "valeur": "Mieterdarlehen, Mietvorauszahlung und eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich [§ 559a Absatz 3 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 3 Satz 2 – Förderbanken",
            "valeur": "„Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.“ [§ 559a Absatz 3 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 4 – Aufteilung",
            "valeur": "Lässt sich die Höhe je Wohnung nicht feststellen, sind Zuschüsse und Darlehen nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen [§ 559a Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absatz 5 – Unabdingbarkeit",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ [§ 559a Absatz 5 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Angabe in der Erhöhungserklärung",
            "valeur": "Die Erklärung ist „nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird“ [§ 559b Absatz 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auch bei der Vergleichsmiete",
            "valeur": "„Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.“ [§ 558 Absatz 5 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme im vereinfachten Verfahren",
            "valeur": "„§ 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung“ [§ 559c Absatz 1 Satz 3 BGB] – Absatz 1 und Absatz 2 Satz 4 bleiben anwendbar",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Getrennt davon: Erhaltungsanteil",
            "valeur": "Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind nach § 559 Absatz 2 BGB herauszurechnen – ein eigener Rechenschritt, nicht § 559a BGB",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Leitentscheidung",
            "valeur": "BGH, Urteil vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/10 (NJW-RR 2011, 446 = NZM 2011, 309 = MDR 2011, 286 = ZMR 2011, 449) – Angabepflicht für Kürzungsbeträge; maßgeblich ist der im Förderungsvertrag genannte Förderungszweck",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Bestätigung",
            "valeur": "BGH, Urteile vom 13.06.2012 – VIII ZR 310/11 und VIII ZR 311/11 – Angabepflicht für Drittmittel aus öffentlichen Haushalten in der Modernisierungserhöhung",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Entsprechende Anwendung",
            "valeur": "§ 559a BGB gilt entsprechend für Anmietungen durch juristische Personen des öffentlichen Rechts und anerkannte Träger der Wohlfahrtspflege zugunsten von Personen mit dringendem Wohnungsbedarf [§ 578 Absatz 3 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gültig seit",
            "valeur": "01.05.2013 in der heutigen Fassung – Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 (BGBl. I S. 434); die Vorschrift selbst stammt aus dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149), in Kraft seit 01.09.2001",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln, Absätze 1 bis 5)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen; Absatz 1 Satz 1: 8 Prozent, Absatz 2: Erhaltungsanteil, Absatz 3a: Kappungsgrenze)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559b BGB (Geltendmachung der Erhöhung; Absatz 1 Satz 2: Erläuterung entsprechend den §§ 559 und 559a)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559c BGB (Vereinfachtes Verfahren; Absatz 1 Satz 3: Nichtanwendung des § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Absatz 5: Abzug von Drittmitteln, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Nummern 1 bis 7)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Absatz 3 Satz 1: entsprechende Anwendung der §§ 558 bis 559d)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 49 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018; Absatz 1 Satz 3 zu § 559c, Absatz 3 zu § 578 Absatz 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 3 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, Stichtag 01.09.2001)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__3.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/10 (NJW-RR 2011, 446 = NZM 2011, 309 = MDR 2011, 286 = ZMR 2011, 449; Vorinstanzen AG Berlin-Mitte, 19.05.2009 – 5 C 545/08, und LG Berlin, 12.03.2010 – 63 S 314/09). Amtliche Titelzeile bei rechtsprechung-im-internet.de: „Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vermieterpflicht zur Angabe öffentlicher Förderungsmittel“; amtliche Normenzeile: § 558 Absatz 5 BGB, § 559a Absatz 1 BGB. Portal von BMJ und BfJ",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteile vom 13.06.2012 – VIII ZR 310/11 und VIII ZR 311/11 (amtliche Titelzeile: „Modernisierungserhöhung bei Wohnraummiete: Angabepflicht für Drittmittel aus öffentlichen Haushalten zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen“)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 416/21 (Mieterhöhungserklärung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen; Randnummer 21 zum Zweck der Anrechnungspflicht)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2013-05-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-11",
    "derniere_verification": "2026-09-11",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/drittmittel-modernisierung-559a-bgb"
}