{
    "slug": "erhaltungsmassnahmen-555a-bgb",
    "titre": "Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung – Duldungspflicht, Ankündigung und Aufwendungsersatz (§ 555a BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).",
    "resume_court": "§ 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ Die Duldungspflicht ist die Kehrseite der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter nach Absatz 2 **rechtzeitig** anzukündigen – das Gesetz nennt dafür **keine feste Frist und keine Form**; die Ankündigung entfällt bei nur unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und bei zwingend erforderlicher sofortiger Durchführung. Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter nach Absatz 3 in angemessenem Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat er **Vorschuss** zu leisten. Nach Absatz 4 ist eine zum Nachteil des Mieters von **Absatz 2 oder 3** abweichende Vereinbarung unwirksam. Anders als bei der Modernisierung gibt es bei Erhaltungsmaßnahmen **keine Drei-Monats-Frist, keine Textform, kein Sonderkündigungsrecht und keine Mieterhöhung** – und das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB bleibt unberührt, weil der dreimonatige Minderungsausschluss des § 536 Absatz 1a BGB nur für die energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB gilt.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Legaldefinition (Absatz 1)",
            "valeur": "„Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ [§ 555a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zwei Unterfälle",
            "valeur": "Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands) und Instandsetzung (Beseitigung eines bereits eingetretenen Mangels) – beide sind Erhaltungsmaßnahmen [§ 555a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gegenstück beim Vermieter",
            "valeur": "Erhaltungspflicht nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten [§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ankündigung (Absatz 2)",
            "valeur": "„Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen“ [§ 555a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine gesetzliche Frist",
            "valeur": "§ 555a Absatz 2 BGB nennt keine Frist in Wochen oder Monaten – die Drei-Monats-Frist des § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB gilt ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Formvorschrift",
            "valeur": "§ 555a Absatz 2 BGB verlangt keine Textform; die Textform ist nur für die Modernisierungsankündigung angeordnet [§ 555c Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme 1 von der Ankündigung",
            "valeur": "Maßnahmen, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden“ sind [§ 555a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme 2 von der Ankündigung",
            "valeur": "Maßnahmen, deren „sofortige Durchführung zwingend erforderlich“ ist – der Notfall (etwa Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter) [§ 555a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Aufwendungsersatz (Absatz 3 Satz 1)",
            "valeur": "„Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen.“ [§ 555a Absatz 3 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorschuss (Absatz 3 Satz 2)",
            "valeur": "„Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ – der Mieter muss also nicht in Vorleistung gehen [§ 555a Absatz 3 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unabdingbarkeit (Absatz 4)",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ – der Wortlaut erfasst Absatz 1 nicht [§ 555a Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung für Gewerberaum",
            "valeur": "Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, ist § 555a Absatz 1 bis 3 entsprechend anzuwenden – Absatz 4 ist dort nicht genannt [§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Minderungsrecht bleibt",
            "valeur": "Der dreimonatige Minderungsausschluss gilt nur, „soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient“ – nicht bei Erhaltungsmaßnahmen [§ 536 Absatz 1a BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kein Sonderkündigungsrecht",
            "valeur": "Das außerordentliche Kündigungsrecht setzt den Zugang der Modernisierungsankündigung voraus [§ 555e Absatz 1 BGB]; bei Erhaltungsmaßnahmen greift es nicht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Mieterhöhung",
            "valeur": "Die Erhöhung nach § 559 BGB setzt Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB voraus [§ 559 Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Instandhaltungsanteil herausrechnen",
            "valeur": "„Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.“ [§ 559 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abgrenzung im Gesetz selbst",
            "valeur": "Modernisierung ist auch eine Maßnahme aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände, „die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ [§ 555b Nummer 6 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verweis bei Modernisierung",
            "valeur": "Für die Modernisierungsduldung gilt der Aufwendungsersatz entsprechend: „§ 555a Absatz 3 gilt entsprechend.“ [§ 555d Absatz 6 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachträgliche Vereinbarungen",
            "valeur": "Nach Vertragsschluss dürfen die Parteien aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen über Durchführung, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche und die künftige Miethöhe treffen [§ 555f BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Selbstvornahme durch den Mieter",
            "valeur": "Zulässig bei Verzug des Vermieters oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist [§ 536a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Leitentscheidung",
            "valeur": "BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300; NJW 2015, 2419) – Wegfall des Minderungsrechts bei unberechtigter Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen; Ersatzfähigkeit von Aufwendungen und Umsatzausfall",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abgrenzungsentscheidung",
            "valeur": "BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – der vom Vermieter veranlasste Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierung nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB, nicht Erhaltung",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gültig seit",
            "valeur": "01.05.2013 – § 555a BGB wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 eingefügt; Übergangsrecht in Art. 229 § 29 EGBGB",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorgängernorm",
            "valeur": "§ 554 Absatz 1 und 2 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung; § 554 BGB regelt heute Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen, Absätze 1 bis 4)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Nummern 1 bis 7)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555c BGB (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, Drei-Monats-Frist und Textform)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555d BGB (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist; Absatz 6 verweist auf § 555a Absatz 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555e BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555e.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555f BGB (Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555f.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Erhaltungspflicht des Vermieters)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Absatz 1a: Minderungsausschluss nur bei energetischer Modernisierung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels; Absatz 2: Selbstvornahme)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 554 BGB (Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte – heutige Fassung der früheren Duldungsnorm)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen; Absatz 2: Herausrechnen der Erhaltungskosten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Absatz 2 Satz 1: § 555a Absatz 1 bis 3 für Nichtwohnräume)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__242.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 29 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__29.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300 = NJW 2015, 2419) – amtliche Titelzeile bei rechtsprechung-im-internet.de: „Gewerberaummietvertrag: Wegfall eines Mietminderungsrechts wegen unberechtigter Verweigerung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 (Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB; Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; geringfügige Maßnahme im Sinne des § 555c Absatz 4 BGB; bauordnungsrechtliche Pflicht aus § 47 BauO LSA).",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2013-05-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-10",
    "derniere_verification": "2026-09-10",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/erhaltungsmassnahmen-555a-bgb"
}