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title: "Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung – Duldungspflicht, Ankündigung und Aufwendungsersatz (§ 555a BGB)"
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# Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung – Duldungspflicht, Ankündigung und Aufwendungsersatz (§ 555a BGB)

## Kurzantwort

§ 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ Die Duldungspflicht ist die Kehrseite der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter nach Absatz 2 **rechtzeitig** anzukündigen – das Gesetz nennt dafür **keine feste Frist und keine Form**; die Ankündigung entfällt bei nur unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und bei zwingend erforderlicher sofortiger Durchführung. Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter nach Absatz 3 in angemessenem Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat er **Vorschuss** zu leisten. Nach Absatz 4 ist eine zum Nachteil des Mieters von **Absatz 2 oder 3** abweichende Vereinbarung unwirksam. Anders als bei der Modernisierung gibt es bei Erhaltungsmaßnahmen **keine Drei-Monats-Frist, keine Textform, kein Sonderkündigungsrecht und keine Mieterhöhung** – und das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB bleibt unberührt, weil der dreimonatige Minderungsausschluss des § 536 Absatz 1a BGB nur für die energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB gilt.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen [gesetze-im-internet.de] |
| Legaldefinition (Absatz 1) | „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ [§ 555a Absatz 1 BGB] |
| Zwei Unterfälle | Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands) und Instandsetzung (Beseitigung eines bereits eingetretenen Mangels) – beide sind Erhaltungsmaßnahmen [§ 555a Absatz 1 BGB] |
| Gegenstück beim Vermieter | Erhaltungspflicht nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten [§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB] |
| Ankündigung (Absatz 2) | „Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen“ [§ 555a Absatz 2 BGB] |
| Keine gesetzliche Frist | § 555a Absatz 2 BGB nennt keine Frist in Wochen oder Monaten – die Drei-Monats-Frist des § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB gilt ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen |
| Keine Formvorschrift | § 555a Absatz 2 BGB verlangt keine Textform; die Textform ist nur für die Modernisierungsankündigung angeordnet [§ 555c Absatz 1 Satz 1 BGB] |
| Ausnahme 1 von der Ankündigung | Maßnahmen, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden“ sind [§ 555a Absatz 2 BGB] |
| Ausnahme 2 von der Ankündigung | Maßnahmen, deren „sofortige Durchführung zwingend erforderlich“ ist – der Notfall (etwa Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter) [§ 555a Absatz 2 BGB] |
| Aufwendungsersatz (Absatz 3 Satz 1) | „Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen.“ [§ 555a Absatz 3 Satz 1 BGB] |
| Vorschuss (Absatz 3 Satz 2) | „Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ – der Mieter muss also nicht in Vorleistung gehen [§ 555a Absatz 3 Satz 2 BGB] |
| Unabdingbarkeit (Absatz 4) | „Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ – der Wortlaut erfasst Absatz 1 nicht [§ 555a Absatz 4 BGB] |
| Geltung für Gewerberaum | Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, ist § 555a Absatz 1 bis 3 entsprechend anzuwenden – Absatz 4 ist dort nicht genannt [§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB] |
| Minderungsrecht bleibt | Der dreimonatige Minderungsausschluss gilt nur, „soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient“ – nicht bei Erhaltungsmaßnahmen [§ 536 Absatz 1a BGB] |
| Kein Sonderkündigungsrecht | Das außerordentliche Kündigungsrecht setzt den Zugang der Modernisierungsankündigung voraus [§ 555e Absatz 1 BGB]; bei Erhaltungsmaßnahmen greift es nicht |
| Keine Mieterhöhung | Die Erhöhung nach § 559 BGB setzt Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB voraus [§ 559 Absatz 1 Satz 1 BGB] |
| Instandhaltungsanteil herausrechnen | „Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.“ [§ 559 Absatz 2 Satz 1 BGB] |
| Abgrenzung im Gesetz selbst | Modernisierung ist auch eine Maßnahme aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände, „die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ [§ 555b Nummer 6 BGB] |
| Verweis bei Modernisierung | Für die Modernisierungsduldung gilt der Aufwendungsersatz entsprechend: „§ 555a Absatz 3 gilt entsprechend.“ [§ 555d Absatz 6 BGB] |
| Nachträgliche Vereinbarungen | Nach Vertragsschluss dürfen die Parteien aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen über Durchführung, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche und die künftige Miethöhe treffen [§ 555f BGB] |
| Selbstvornahme durch den Mieter | Zulässig bei Verzug des Vermieters oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist [§ 536a Absatz 2 BGB] |
| Leitentscheidung | BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300; NJW 2015, 2419) – Wegfall des Minderungsrechts bei unberechtigter Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen; Ersatzfähigkeit von Aufwendungen und Umsatzausfall |
| Abgrenzungsentscheidung | BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – der vom Vermieter veranlasste Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierung nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB, nicht Erhaltung |
| Gültig seit | 01.05.2013 – § 555a BGB wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 eingefügt; Übergangsrecht in Art. 229 § 29 EGBGB |
| Vorgängernorm | § 554 Absatz 1 und 2 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung; § 554 BGB regelt heute Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte |

## Geltungsbereich

§ 555a BGB steht im Bürgerlichen Gesetzbuch im **Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“**, Kapitel 1a „Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ (§§ 555a bis 555f BGB). Über die Verweisungsnorm des **§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB** sind auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, unter anderem „§ 555a Absatz 1 bis 3“ entsprechend anzuwenden. Das ist eine bewusste Begrenzung: **Absatz 4** – die Unabdingbarkeit – wird dort **nicht** genannt. In der Gewerberaummiete lässt sich von der Ankündigungspflicht und vom Aufwendungsersatz also abweichen, in der Wohnraummiete nicht.

**Was eine Erhaltungsmaßnahme ist.** Absatz 1 fasst zwei Fallgruppen zusammen. Die **Instandhaltung** hält den vertragsgemäßen Zustand aufrecht, bevor ein Mangel entsteht – etwa die Wartung der Heizungsanlage oder ein neuer Fassadenanstrich. Die **Instandsetzung** beseitigt einen bereits eingetretenen Mangel – etwa die Reparatur eines Rohrbruchs oder der Austausch eines defekten Fensters. Beides ist erfasst, wenn die Maßnahme zur Erhaltung „erforderlich“ ist. Maßstab ist der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB während der gesamten Mietzeit schuldet. Die Duldungspflicht des Mieters ist damit kein Sonderopfer, sondern die notwendige Voraussetzung dafür, dass der Vermieter seine eigene Hauptpflicht überhaupt erfüllen kann.

**Die Ankündigung nach Absatz 2.** Erhaltungsmaßnahmen sind „rechtzeitig“ anzukündigen. Das Gesetz verzichtet hier bewusst auf jede Zahl und auf jede Form. „Rechtzeitig“ ist die Ankündigung, wenn sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen und seine eigenen Dispositionen treffen kann – wie viel Vorlauf das im Einzelfall verlangt, hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Der Kontrast zur Modernisierung ist scharf: § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt für sie eine Ankündigung **spätestens drei Monate vor Beginn in Textform** mit einem gesetzlich aufgezählten Mindestinhalt. Nichts davon gilt für § 555a BGB.

Zwei Ausnahmen nennt Absatz 2 selbst:

1. **Unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache.** Kleinere Arbeiten, die den Mietgebrauch praktisch nicht beeinträchtigen, müssen nicht angekündigt werden.
2. **Zwingend erforderliche sofortige Durchführung.** Der Notfall – Rohrbruch, Wasserschaden, Heizungsausfall in der Heizperiode, Gefahr für die Substanz oder für Personen. Hier würde eine Ankündigungsfrist den Zweck der Maßnahme vereiteln.

Beide Ausnahmen betreffen nur die **Ankündigung**, nicht die Duldungspflicht selbst. Auch die unangekündigte Notmaßnahme muss der Mieter dulden – der Vermieter darf sich deshalb aber nicht ohne Weiteres selbst Zutritt verschaffen.

**Aufwendungsersatz und Vorschuss nach Absatz 3.** Ersatzfähig sind Aufwendungen, die der Mieter „infolge“ der Erhaltungsmaßnahme machen **muss** – also durch die Maßnahme veranlasste, notwendige Ausgaben. In Betracht kommen etwa Kosten für das Abrücken und Abdecken von Möbeln, für die zeitweise Einlagerung von Hausrat, für eine Ersatzunterkunft bei Unbewohnbarkeit oder für zusätzliche Reinigung. Ersetzt wird nur der **angemessene** Umfang. Satz 2 nimmt dem Mieter das Vorfinanzierungsrisiko: Auf Verlangen hat der Vermieter **Vorschuss** zu leisten. Für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ordnet § 555d Absatz 6 BGB dieselbe Regelung an.

## Abgrenzung: Erhaltung oder Modernisierung?

Die Einordnung entscheidet über Frist, Form, Kündigungsrecht und Miete – sie ist deshalb der praktisch wichtigste Punkt.

| Kriterium | Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB) | Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) |
|---|---|---|
| Zweck | Erhalt des vertragsgemäßen Zustands | bauliche Veränderung mit Verbesserung |
| Ankündigung | „rechtzeitig“, formfrei | spätestens 3 Monate vorher, Textform, Pflichtinhalte (§ 555c BGB) |
| Duldungspflicht | § 555a Absatz 1 BGB | § 555d Absatz 1 BGB, mit Härteeinwand nach § 555d Absatz 2 bis 5 BGB |
| Sonderkündigungsrecht | nein | ja, § 555e BGB |
| Mieterhöhung | nein | ja, § 559 BGB (8 Prozent der aufgewendeten Kosten, Kappung nach § 559 Absatz 3a BGB) |
| Minderungsausschluss | nein | drei Monate, aber nur bei energetischer Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB (§ 536 Absatz 1a BGB) |
| Aufwendungsersatz | § 555a Absatz 3 BGB | § 555d Absatz 6 BGB (Verweis auf § 555a Absatz 3 BGB) |

Das Gesetz zieht die Grenze an zwei Stellen ausdrücklich. **§ 555b Nummer 6 BGB** erklärt Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nur dann zur Modernisierung, wenn sie „keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ – die Erhaltung hat also Vorrang in der Prüfungsreihenfolge. Und **§ 559 Absatz 2 BGB** verlangt, den Erhaltungsanteil aus der Modernisierungsmieterhöhung herauszurechnen: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, sind keine umlagefähigen Modernisierungskosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, wobei der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile angemessen zu berücksichtigen ist.

**Praxisbeispiel aus der Rechtsprechung.** Den vom Vermieter veranlassten Einbau von Rauchwarnmeldern hat der Bundesgerichtshof am 17. Juni 2015 in zwei Parallelverfahren (VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) **nicht** als Erhaltungs-, sondern als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet: Der Einbau verbessert die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer (§ 555b Nummer 5 BGB) und beruht zugleich auf einer vom Vermieter nicht zu vertretenden bauordnungsrechtlichen Pflicht (§ 555b Nummer 6 BGB). Der Mieter muss ihn nach § 555d Absatz 1 BGB dulden – und zwar auch dann, wenn er selbst bereits eigene Geräte angebracht hat, weil erst die einheitliche Ausstattung und Wartung durch den Vermieter ein für alle Bewohner gleich hohes Sicherheitsniveau schafft. Wegen der geringfügigen Einwirkung war dort keine Modernisierungsankündigung erforderlich (§ 555c Absatz 4 BGB).

**Föderalismus-Hinweis:** Die Rauchwarnmelderpflicht selbst ist **Landesrecht**. Sie steht in den Landesbauordnungen der 16 Länder (im entschiedenen Fall § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt) und unterscheidet sich von Land zu Land in Einbaupflicht, betroffenen Räumen, Übergangsfristen und der Frage, wer die Wartung schuldet. Für die mietrechtliche Einordnung nach §§ 555a, 555b BGB gilt Bundesrecht; die Frage, **ob** eingebaut werden muss, beantwortet dagegen die jeweilige Landesbauordnung.

## Ausnahmen

- **Keine Ankündigung bei unerheblicher Einwirkung.** § 555a Absatz 2 BGB nimmt Maßnahmen aus, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden“ sind. Die Duldungspflicht nach Absatz 1 bleibt bestehen.
- **Keine Ankündigung im Notfall.** Ist die sofortige Durchführung zwingend erforderlich, entfällt die Ankündigung ebenfalls. Auch hier bleibt es bei der Duldungspflicht.
- **Gewerberaum: Absatz 4 gilt nicht.** § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB erstreckt nur die Absätze 1 bis 3 auf Nichtwohnräume. Abweichende Vereinbarungen über Ankündigung und Aufwendungsersatz sind dort möglich.
- **Nachträgliche Vereinbarungen sind zulässig.** § 555f BGB erlaubt es den Parteien, **nach** Vertragsschluss und aus Anlass einer konkreten Maßnahme Vereinbarungen über die zeitliche und technische Durchführung, über Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche sowie über die künftige Miethöhe zu treffen. Das ist die gesetzlich vorgesehene Ausnahme vom Abweichungsverbot des § 555a Absatz 4 BGB.
- **Altverträge.** Für bis zum 1. Mai 2013 entstandene Mietverhältnisse ordnet Art. 229 § 29 Absatz 1 EGBGB die Fortgeltung der §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 BGB in der bis dahin geltenden Fassung an, wenn bei **Modernisierungs**maßnahmen die Mitteilung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB a. F. dem Mieter vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist oder der Vermieter mit der Ausführung vor diesem Tag begonnen hat.
- **Selbstvornahme statt Duldung.** Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug oder ist die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig, darf der Mieter den Mangel nach § 536a Absatz 2 BGB selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

## Häufige Fehler

- **Die Drei-Monats-Frist auf Erhaltungsmaßnahmen übertragen.** Die Frist von drei Monaten und die Textform stehen in § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB und gelten nur für **Modernisierungs**maßnahmen. § 555a Absatz 2 BGB verlangt lediglich eine „rechtzeitige“ Ankündigung und schreibt keine Form vor.
- **Annehmen, während einer Reparatur dürfe nicht gemindert werden.** § 536 Absatz 1a BGB schließt die Minderung für drei Monate nur aus, soweit die Beeinträchtigung auf einer Maßnahme beruht, die einer **energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB** dient. Bei Erhaltungsmaßnahmen gilt § 536 Absatz 1 BGB uneingeschränkt.
- **Ein Sonderkündigungsrecht erwarten.** § 555e Absatz 1 BGB knüpft ausdrücklich an den Zugang der **Modernisierungsankündigung** an. Die Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme löst es nicht aus.
- **Erhaltungskosten auf die Miete umlegen.** § 559 Absatz 1 Satz 1 BGB erlaubt die Erhöhung nur nach Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB. § 559 Absatz 2 Satz 1 BGB schreibt zusätzlich vor, den ersparten Erhaltungsaufwand herauszurechnen – notfalls durch Schätzung unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads.
- **Den Vorschussanspruch übersehen.** Nach § 555a Absatz 3 Satz 2 BGB muss der Mieter nicht in Vorleistung treten: Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten. Der Anspruch ist nach Absatz 4 unabdingbar.
- **Die Duldungspflicht als Zutrittsrecht ohne Grenzen lesen.** Absatz 1 verpflichtet zur Duldung der Maßnahme, ersetzt aber nicht die Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters bei Terminwahl und Durchführung – und die unangekündigte Notmaßnahme berechtigt nicht dazu, sich eigenmächtig Zutritt zur Wohnung zu verschaffen.
- **Die Maßnahme unberechtigt blockieren.** Wer die Mangelbeseitigung treuwidrig verhindert, riskiert sein Minderungsrecht. Der Bundesgerichtshof hat für die Gewerberaummiete entschieden, dass sich der Mieter, der die Mängelbeseitigung unberechtigt verweigert, ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, zu dem die Beseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14, BGHZ 205, 300 = NJW 2015, 2419, Rn. 17 f.). Die Darlegungs- und Beweislast für die Verhinderung trägt dabei der Vermieter (Rn. 19).
- **Umsatz- oder Verdienstausfall pauschal als Schaden geltend machen.** Nach derselben Entscheidung ist ein Ausfall, der nicht auf dem Mangel, sondern auf der **Mangelbeseitigung selbst** beruht, kein nach § 536a BGB ersatzfähiger Mangelschaden. Der Weg führt in diesen Fällen über den Aufwendungsersatz des § 555a Absatz 3 BGB, nicht über § 536a Absatz 1 BGB.
- **§ 554 BGB mit der alten Fassung verwechseln.** Bis zum 1. Mai 2013 regelte § 554 BGB die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Heute trägt die Vorschrift die Überschrift „Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte“ und gibt dem **Mieter** einen Anspruch gegen den Vermieter. Ältere Kommentierungen und Urteile zu „§ 554 BGB“ meinen häufig die alte Fassung.

## Beispiel

In einem Mehrfamilienhaus tritt im Steigstrang eine undichte Stelle auf. Der Vermieter lässt den Strang austauschen; dafür müssen in zwei Wohnungen Wandschlitze geöffnet werden, die Arbeiten dauern voraussichtlich acht Werktage, Bad und Küche sind währenddessen zeitweise nicht nutzbar.

**1. Einordnung.** Der Austausch des schadhaften Strangs beseitigt einen Mangel und stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Das ist eine **Instandsetzung** und damit eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a Absatz 1 BGB. Es handelt sich nicht um eine bauliche Veränderung mit Verbesserung im Sinne des § 555b BGB – also keine Modernisierung.

**2. Ankündigung.** Weil die Einwirkung erheblich ist und kein Notfall vorliegt, muss der Vermieter die Maßnahme nach § 555a Absatz 2 BGB **rechtzeitig** ankündigen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; der Vorlauf muss so bemessen sein, dass sich die Mieter einrichten können. Textform ist nicht vorgeschrieben, aus Beweisgründen aber sinnvoll. Wäre der Strang dagegen gebrochen und stünde Wasser im Keller, dürfte der Vermieter nach der zweiten Ausnahme des Absatzes 2 sofort handeln.

**3. Duldung.** Die Mieter müssen die Arbeiten dulden (§ 555a Absatz 1 BGB). Ein Härteeinwand wie bei der Modernisierung (§ 555d Absatz 2 BGB) ist für Erhaltungsmaßnahmen gesetzlich nicht vorgesehen.

**4. Miete.** Solange Bad und Küche nicht nutzbar sind, ist die Tauglichkeit gemindert. Der Minderungsausschluss des § 536 Absatz 1a BGB greift **nicht**, weil er nur für energetische Modernisierungen nach § 555b Nummer 1 BGB gilt. Es bleibt bei § 536 Absatz 1 Satz 2 BGB: angemessen herabgesetzte Miete für die Dauer der Beeinträchtigung; eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt nach Satz 3 außer Betracht.

**5. Kosten der Mieter.** Müssen Möbel abgerückt, abgedeckt und nach den Arbeiten gereinigt werden oder ist eine Ersatzunterkunft nötig, sind das Aufwendungen „infolge“ der Erhaltungsmaßnahme. Der Vermieter hat sie nach § 555a Absatz 3 Satz 1 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat er nach Satz 2 **Vorschuss** zu leisten. Eine Klausel im Mietvertrag, die diesen Anspruch ausschließt, ist bei Wohnraum nach § 555a Absatz 4 BGB unwirksam.

**6. Keine Mieterhöhung.** Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter die Miete nicht nach § 559 BGB erhöhen – die Vorschrift setzt eine Modernisierungsmaßnahme voraus. Würde er den Strang bei dieser Gelegenheit zugleich energetisch aufwerten, dürfte er nur den echten Modernisierungsanteil umlegen; die Kosten, die für die reine Erhaltung ohnehin angefallen wären, sind nach § 559 Absatz 2 Satz 1 BGB herauszurechnen und notfalls zu schätzen.

**Abwandlung:** Verweigern die Mieter den Handwerkern grundlos den Zutritt und verzögert sich die Reparatur dadurch um mehrere Wochen, können sie sich für den durch ihre Weigerung verursachten Zeitraum nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht mehr auf die Minderung berufen; das entspricht der Linie des Bundesgerichtshofs in BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300).

## Siehe auch

- [Energetische Modernisierung (§ 555b BGB)](/fakten/energetische-modernisierung-555b.html)
- [Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB)](/fakten/modernisierungsankuendigung-555c-bgb.html)
- [Härtefallwiderspruch des Mieters (§ 555d BGB)](/fakten/haertefallwiderspruch-mieter-555d.html)
- [Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)](/fakten/modernisierungsumlage-559-bgb.html)
- [Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (§ 536 BGB)](/fakten/mietminderung-536-bgb.html)
- [Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung](/fakten/betretungsrecht-vermieter-wohnungsbesichtigung.html)
- [Rauchwarnmelderpflicht](/fakten/rauchwarnmelder-pflicht.html)
- [Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (§ 536 BGB)](/fakten/schimmel-waermebruecken-sachmangel-536-bgb.html)

## Änderungsverlauf

- 2026-09-10: Erstveröffentlichung. Der Normtext der §§ 242, 535, 536, 536a, 554, 555a, 555b, 555c, 555d, 555e, 555f, 559 und 578 BGB sowie des Art. 229 § 29 EGBGB wurde am 10.09.2026 im amtlichen Wortlaut von gesetze-im-internet.de abgerufen und Absatz für Absatz ausgewertet; die Seitentitel („§ … BGB - Einzelnorm“, „Art 229 § 29 EGBGB - Einzelnorm“) wurden dabei jeweils mitgeprüft, sodass nicht nur ein Statuscode, sondern der tatsächliche Inhalt der Zielseite belegt ist. **Einschränkung dieses Laufs (offengelegt):** Der Linux-Workspace (bash) war durchgehend nicht verfügbar (Plan9-Mount-Fehler), sodass keine `curl`-Statusprüfung und keine Auswertung des `rii-toc.xml` möglich war; zusätzlich wurde der Zugriff des Browser-Panes auf `bundesgerichtshof.de`, `rechtsprechung-im-internet.de` und `lexetius.com` in diesem unbeaufsichtigten Lauf nicht freigegeben. Die beiden zitierten BGH-Entscheidungen konnten daher **nicht am amtlichen Volltext** verifiziert werden. Sie werden deshalb bewusst **ohne wörtliches Leitsatzzitat** und ohne ECLI geführt; übernommen wurden nur Aussagen, die aus mehreren voneinander unabhängigen Wiedergaben übereinstimmend hervorgehen: für XII ZR 65/14 die amtliche Titel- und Normenzeile von rechtsprechung-im-internet.de (über das dortige Dokumentverzeichnis), die Fundstellen BGHZ 205, 300 und NJW 2015, 2419 sowie die Randnummern 17 f. (treuwidrige Verhinderung der Mangelbeseitigung) und 19 (Beweislast des Vermieters); für VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 die Einordnung des Rauchwarnmelder-Einbaus unter § 555b Nummer 4, 5 und 6 BGB, die Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB, die Geringfügigkeit nach § 555c Absatz 4 BGB und die landesrechtliche Grundlage § 47 BauO LSA. Sämtliche Fristen, Beträge und Prozentsätze auf dieser Seite stammen ausschließlich aus dem geprüften Normtext. **Nachzuholen im nächsten Lauf:** amtliche Volltexte beider Entscheidungen ziehen (rii-Permalink mit docid bzw. SharedDocs-PDF nach der Unterstrich-Polsterregel), Leitsätze wörtlich ergänzen, ECLI setzen und die Pipeline-Skripte nachziehen. | change_type=initial_publication field=topic_lifecycle new=published reviewed_by="Mietrecht-Agent"

## Stand

- Stand: 2026-09-10
- Gültig ab: 2013-05-01 (§ 555a BGB eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013; Übergangsrecht Art. 229 § 29 EGBGB)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de – amtlicher Normtext)
- Lizenz: CC BY 4.0

## Quellen

- gesetze-im-internet.de – § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen, Absätze 1 bis 4):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html
- gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Nummern 1 bis 7):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html
- gesetze-im-internet.de – § 555c BGB (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, Drei-Monats-Frist und Textform):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html
- gesetze-im-internet.de – § 555d BGB (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist; Absatz 6 verweist auf § 555a Absatz 3):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html
- gesetze-im-internet.de – § 555e BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555e.html
- gesetze-im-internet.de – § 555f BGB (Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555f.html
- gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Erhaltungspflicht des Vermieters):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
- gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Absatz 1a: Minderungsausschluss nur bei energetischer Modernisierung):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html
- gesetze-im-internet.de – § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels; Absatz 2: Selbstvornahme):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html
- gesetze-im-internet.de – § 554 BGB (Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte – heutige Fassung der früheren Duldungsnorm):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
- gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen; Absatz 2: Herausrechnen der Erhaltungskosten):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
- gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Absatz 2 Satz 1: § 555a Absatz 1 bis 3 für Nichtwohnräume):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html
- gesetze-im-internet.de – § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__242.html
- gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 29 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__29.html
- BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300 = NJW 2015, 2419) – amtliche Titelzeile bei rechtsprechung-im-internet.de: „Gewerberaummietvertrag: Wegfall eines Mietminderungsrechts wegen unberechtigter Verweigerung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen:
  https://www.rechtsprechung-im-internet.de/
- BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 (Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB; Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; geringfügige Maßnahme im Sinne des § 555c Absatz 4 BGB; bauordnungsrechtliche Pflicht aus § 47 BauO LSA).:
  https://www.bundesgerichtshof.de/

## Stand

- Letzte Änderung: 2026-09-10
- Letzte Prüfung: 2026-09-10
- In Kraft seit: 2013-05-01
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