{
    "slug": "erleichterte-kuendigung-einliegerwohnung-573a-bgb",
    "titre": "Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) – Gebäudebegriff, Kündigungsbeschränkung, Verhältnis zur Sozialklausel",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zu…",
    "resume_court": "§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem **von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen** zu kündigen, **ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf** – die Kündigungsfrist verlängert sich dafür nach § 573a Absatz 1 Satz 2 BGB um **drei Monate**. Nach Absatz 2 gilt das Gleiche für Wohnraum **innerhalb** der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, außer dieser ist ohnehin schon nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB vollständig vom Mieterschutz ausgenommen. Der Vermieter muss die Kündigung im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf Absatz 1 oder 2 stützen (§ 573a Absatz 3 BGB); eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573a Absatz 4 BGB). Der Begriff des **„Gebäudes\u0022** bestimmt sich nach der **Verkehrsauffassung, nicht nach der Grundbucheintragung** – Reihenhäuser und Doppelhaushälften gelten deshalb als eigenständige Gebäude (**BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09**, unter Bezug auf **BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07**). Eine **vertragliche Kündigungsbeschränkung** kann die erleichterte Kündigung ausschließen und bindet auch einen späteren Erwerber über § 566 Absatz 1 BGB (**BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13**); der **Härtefallwiderspruch nach § 574 BGB** bleibt trotz § 573a BGB uneingeschränkt anwendbar.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 573a BGB („Erleichterte Kündigung des Vermieters\u0022) [gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 1",
            "valeur": "„Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 2",
            "valeur": "„Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 3",
            "valeur": "„In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 4",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verzicht auf „berechtigtes Interesse\u0022",
            "valeur": "§ 573a Absatz 1 BGB setzt – anders als § 573 BGB – kein berechtigtes Interesse voraus; der Vermieter muss also weder Eigenbedarf noch Pflichtverletzung noch Verwertungsinteresse darlegen",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fristverlängerung",
            "valeur": "Die reguläre Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB (3 bis 9 Monate je nach Mietdauer) verlängert sich bei § 573a-Kündigungen um weitere drei Monate",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gebäudebegriff",
            "valeur": "Bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude; Reihenhäuser und Doppelhaushälften gelten als selbständige Gebäude [BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, Randnummer 12, unter Verweis auf BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Dritte, gewerblich genutzte Räume",
            "valeur": "Das Sonderkündigungsrecht entfällt nicht, wenn im Gebäude weitere, potenziell wohnfähige Räume vorhanden sind, sofern diese schon bei Vertragsschluss gewerblich genutzt wurden [BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vertragliche Kündigungsbeschränkung",
            "valeur": "Eine individualvertragliche Klausel, die die Kündigung des Vermieters auf „besondere Ausnahmefälle\u0022 mit „wichtigen berechtigten Interessen\u0022 beschränkt, schließt die erleichterte Kündigung nach § 573a Absatz 1 Satz 1 BGB aus [BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, amtlicher Leitsatz und Randnummer 12]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Bindung des Erwerbers",
            "valeur": "Eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung bindet nach § 566 Absatz 1 BGB auch den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters – unabhängig davon, ob im Gebäude bei Vertragsschluss mehr als zwei Wohnungen vorhanden waren [BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, Randnummern 12–13]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Kündigungssperrfrist",
            "valeur": "Die Sperrfrist des § 577a BGB bei Umwandlung in Wohnungseigentum ist auf eine § 573a-Kündigung nicht analog anwendbar – mangels planwidriger Regelungslücke [BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, amtlicher Leitsatz b)]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis zur Sozialklausel",
            "valeur": "Der Härtefallwiderspruch nach § 574 BGB bleibt bei einer § 573a-Kündigung uneingeschränkt anwendbar; § 573a BGB schließt ihn nicht aus [BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, Randnummer 10 sowie Tenor der Zurückverweisung]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anwendung des Absatzes 2",
            "valeur": "Erfasst z. B. ein vermietetes Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung des Vermieters, das nicht bereits vollständig vom Mieterschutz ausgenommen ist; die vollständige Ausnahme nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB greift nur bei überwiegend möbliertem Wohnraum ohne dauerhafte Überlassung an Mieter mit eigener Haushaltsführung",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung seit",
            "valeur": "01.09.2001 (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149), als Nachfolgeregelung des früheren § 564b Absatz 4 BGB a. F.",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters; Absätze 1 bis 4 im Wortlaut)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters; berechtigtes Interesse, Begründungspflicht)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung – Sozialklausel)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 549 BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften; Absatz 2 Nummer 2 – vollständige Ausnahme vom Mieterschutz)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete – Eintritt des Erwerbers in Rechte und Pflichten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung – Sperrfrist)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 (amtlicher Volltext; Leitsatz zur Unschädlichkeit gewerblich genutzter Zusatzräume für das Sonderkündigungsrecht)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09 (amtlicher Volltext; Leitsätze a) und b) zum Gebäudebegriff und zur fehlenden Sperrfristanalogie, Randnummer 12 zur Verkehrsauffassung)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_325-09.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 (amtlicher Volltext; Leitsatz und Randnummern 10, 12–13 zur vertraglichen Kündigungsbeschränkung, zur Bindung des Erwerbers und zur Sozialklausel)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR__57-13.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) – Gebäudebegriff, Kündigungsbeschränkung, Verhältnis zur Sozialklausel?",
            "reponse": "§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zu kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf – die Kündigungsfrist verlängert sich dafür nach § 573a Absatz 1 Satz 2 BGB um drei Monate."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)?",
            "reponse": "§ 573a BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum\u0022, Kapitel 5 „Beendigung des Mietverhältnisses\u0022 der §§ 535 ff. BGB und ist damit auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt. Die Norm gewährt dem Vermieter, der mit dem Mieter unter einem Dach lebt, eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit gegenüber § 573 BGB: Absatz 1 – das Zweifamilienhaus."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)?",
            "reponse": "Vertragliche Kündigungsbeschränkung. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der der Vermieter nur „in besonderen Ausnahmefällen\u0022 bei „wichtigen berechtigten Interessen\u0022 kündigen kann, schließt dies die erleichterte Kündigung nach § 573a Absatz 1 Satz 1 BGB aus – die Klausel geht dem Gesetz als vertragliche Verschärfung zugunsten des Mieters vor (BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, amtlicher Leitsatz)."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)?",
            "reponse": "„Ich wohne im Haus, also kann ich immer leichter kündigen.\u0022 § 573a Absatz 1 BGB gilt nur, wenn das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Bei drei oder mehr (wohnfähigen und wohngenutzten) Einheiten bleibt es beim vollen Begründungserfordernis des § 573 BGB. Gebäudebegriff mit dem Grundbuch verwechselt. Wer prüft, ob im Grundbuch ein „einheitliches Gebäude\u0022 eingetragen ist, prüft das Falsche."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) aus?",
            "reponse": "Ein Vermieter bewohnt die Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses und vermietet die Wohnung im Obergeschoss seit fünf Jahren an eine Mieterin. Er möchte das Mietverhältnis beenden, ohne Eigenbedarf oder einen anderen Grund nach § 573 BGB darlegen zu müssen. Grundfall."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q1797063",
        "Q165728",
        "Q58081925",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-24",
    "derniere_verification": "2026-09-24",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/erleichterte-kuendigung-einliegerwohnung-573a-bgb"
}