--- title: Nach dem Hauskauf – welche energetischen Pflichten habe ich in den ersten zwei Jahren? (GModG, Stand 2026) seo_title: Nach dem Hauskauf – welche energetischen Pflichten habe… slug: faq-nach-hauskauf-was-muss-ich-tun topic: bau-sanierungsrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2026-07-29 valid_to: null last_reviewed: 2026-08-11 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/faq-nach-hauskauf-was-muss-ich-tun.md wikidata_subjects: [Q72159183, Q372659, Q897144] factcheck_status: ok jurisdiction: DE language: de --- # Nach dem Hauskauf – welche energetischen Pflichten habe ich in den ersten zwei Jahren? (GModG, Stand 2026) ## Kurzantwort Wer ein bestehendes Wohngebäude kauft oder erbt, hat nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG – so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026) noch **zwei** Nachrüstpflichten mit Zwei-Jahres-Frist: die **Dämmung der obersten Geschossdecke** (§ 35 GModG) und die **Dämmung ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume** (§ 69 GModG). Die frühere **Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Heizkessel ist entfallen** – die §§ 71 bis 73 des Gesetzes sind mit dem GModG weggefallen. Die Zwei-Jahres-Frist betrifft ausschließlich Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat; sie läuft ab dem **ersten** Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. In allen anderen Fällen gelten die Pflichten unmittelbar und ohne Sonderfrist. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz (GEG) [gesetze-im-internet.de, Inhaltsübersicht GModG] | | Umbenennung/Neufassung in Kraft seit | 29.07.2026 (Verkündung 28.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) [BBSR-GModG-Infoportal, Rubrik Gesetzgebungsverfahren] | | Pflicht 1: oberste Geschossdecke dämmen | U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) [§ 35 Abs. 1 Satz 1 GModG] | | Alternative zu Pflicht 1 | Dämmung des darüberliegenden Dachs bzw. Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 [§ 35 Abs. 1 Satz 2 GModG] | | Pflicht 2: Rohrleitungs- und Armaturendämmung | ungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume nach Anlage 8 [§ 69 Abs. 2 GModG] | | Zwei-Jahres-Frist | 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 [§ 35 Abs. 3 Satz 2; § 69 Abs. 4 GModG] | | Voraussetzung der Frist | Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen, eine davon am 1.2.2002 vom Eigentümer selbst bewohnt [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG] | | Entfallen: Austauschpflicht alte Heizkessel | §§ 71, 72, 73 GModG „(weggefallen)" [gesetze-im-internet.de, Inhaltsübersicht GModG] | | Ausnahme Wirtschaftlichkeit | keine Pflicht, wenn die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaftet werden können (selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser) [§ 35 Abs. 4 GModG] | | Befreiung auf Antrag | unbillige Härte oder gleichwertige Zielerreichung, Behörde nach Landesrecht [§ 102 Abs. 1 GModG] | | Baudenkmal / erhaltenswerte Bausubstanz | Abweichung möglich [§ 105 GModG] | | Bußgeld bei Verstoß gegen Pflicht 1 | bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 GModG] | | Bußgeld bei Verstoß gegen Pflicht 2 | bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 14 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 GModG] | | Energieausweis | muss dem Käufer spätestens bei Vertragsschluss übergeben werden [§ 80 Abs. 4 GModG] | ## Geltungsbereich Adressat der Nachrüstpflichten ist der **Eigentümer** – nach einem Kauf also der Erwerber, nicht der Verkäufer. § 35 Abs. 1 GModG erfasst Wohngebäude sowie Nichtwohngebäude, die jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden. Die vielzitierte **Zwei-Jahres-Frist ist kein allgemeiner Schonzeitraum für Käufer**, sondern das Ende einer Schutzklausel für Altbestands-Selbstnutzer: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, ruhen die Pflichten, solange dieser Eigentümer im Haus wohnt (§ 35 Abs. 3 Satz 1, § 69 Abs. 3 GModG). Mit dem **ersten** Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 treffen sie den neuen Eigentümer – dann binnen zwei Jahren. Für alle übrigen Gebäude – Mehrfamilienhäuser, vermietete Häuser, Objekte, die schon vor 2002 den Eigentümer gewechselt haben – bestehen die Pflichten **unmittelbar**. Ein späterer Käufer erhält in diesen Fällen keine neue Zwei-Jahres-Frist. ## Was seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr gilt Bis zum Inkrafttreten des GModG gehörte zum Pflichtenpaket nach Eigentümerwechsel auch der **Austausch von Konstanttemperatur-Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind**. Diese Pflicht beruhte auf dem Betriebsverbot des früheren § 72 und den Übergangsregeln des früheren § 73. Beide Vorschriften sind – ebenso wie der frühere § 71 mit der 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht – in der Inhaltsübersicht des GModG als **„(weggefallen)"** ausgewiesen. Für Käufer bedeutet das: Ein alter Heizkessel muss **allein wegen des Eigentümerwechsels nicht mehr stillgelegt oder ersetzt** werden. Erst wenn die Heizungsanlage tatsächlich ersetzt wird, greifen die neuen Regeln des § 42 GModG (Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage) und – bei Gas, Heizöl oder Flüssiggas – die Bio-Treppe des § 43 GModG. ## Wann die Frist beginnt Maßgeblich ist der **Eigentumsübergang**, nicht der Einzug und nicht der Notartermin: - **Kauf und Schenkung:** Eigentum an einem Grundstück geht mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). - **Erbfall:** Eigentum geht bereits mit dem Tod des Erblassers über (§ 1922 BGB); die Grundbuchberichtigung ist dafür nicht maßgeblich. Details und Fallkonstellationen: siehe Themenseite „2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel". ## Ausnahmen - **Wirtschaftlichkeit (§ 35 Abs. 4 GModG):** Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, entfällt die Nachrüstpflicht, soweit sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen. - **Bereits ausreichender Wärmeschutz (§ 35 Abs. 1 GModG):** Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das darüberliegende Dach bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, besteht keine Pflicht. - **Begrenzte Dämmschichtdicke (§ 35 Abs. 2 GModG):** Ist die Dämmstärke technisch begrenzt, genügt die nach den anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke bei Einhaltung der vorgegebenen Bemessungswerte der Wärmeleitfähigkeit. - **Befreiung auf Antrag (§ 102 Abs. 1 GModG):** Die nach Landesrecht zuständige Behörde befreit auf Antrag, wenn die Ziele des Gesetzes anderweitig im gleichen Umfang erreicht werden oder die Anforderungen zu einer unbilligen Härte führen. - **Baudenkmal (§ 105 GModG):** Von den Anforderungen kann abgewichen werden, soweit Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder der Aufwand unverhältnismäßig hoch wäre. ## Häufige Fehler / Missverständnisse - **„Als Käufer habe ich immer zwei Jahre Zeit."** Nein – die Frist gilt nur beim ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 und nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Selbstnutzung am Stichtag. Sonst sind die Pflichten sofort fällig. - **„Die alte Ölheizung muss binnen zwei Jahren raus."** Seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr: Die frühere Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre ist mit den §§ 71 bis 73 entfallen. - **„Die Frist beginnt mit der Schlüsselübergabe."** Nein – maßgeblich ist der Eigentumsübergang, beim Kauf also die Grundbucheintragung. - **„Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich betreffen auch mein Einfamilienhaus."** Die Pflichten aus §§ 60b und 60c GModG setzen ein Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten voraus. - **„Ohne Energieausweis bin ich als Käufer in der Pflicht."** Die Vorlage- und Übergabepflicht trifft nach § 80 Abs. 4 GModG den Verkäufer bzw. den Makler – spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, spätestens bei Vertragsschluss zu übergeben. ## Beispiel Ein Ehepaar kauft im März 2026 ein 1968 errichtetes Einfamilienhaus. Die Verkäuferin hatte es 1995 gekauft und dort seit 1996 selbst gewohnt; ein Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 hat bis zum Verkauf nicht stattgefunden. Die Eintragung der Käufer im Grundbuch erfolgt im Juni 2026. Damit ist der Kauf der **erste** Eigentumsübergang nach dem Stichtag: Die oberste Geschossdecke ist – sofern sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt – bis Juni 2028 auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) zu dämmen (§ 35 Abs. 1, Abs. 3 GModG); ebenso sind die ungedämmten Heizungsrohre im unbeheizten Keller nach Anlage 8 zu dämmen (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG). Der 1998 eingebaute Gaskessel darf dagegen weiterlaufen; eine Austauschpflicht wegen des Eigentümerwechsels besteht seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Ergibt eine Berechnung, dass sich die Dämmkosten nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen, greift die Ausnahme des § 35 Abs. 4 GModG. ## Quellen - § 35 GModG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html - § 69 GModG – Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html - Inhaltsübersicht GModG (§§ 71, 72, 73 „weggefallen"; §§ 42–46 Modernisierung der Wärmeversorgung): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/index.html - § 42 GModG – Grundsatz (Optionen beim Ersatz einer Heizungsanlage): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42.html - § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html - § 102 GModG – Befreiungen: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html - § 105 GModG – Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__105.html - § 108 GModG – Bußgeldvorschriften: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html - BBSR – GModG-/GEG-Infoportal, „Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)" (Verkündung 28.07.2026, Inkrafttreten erster Regelungen 29.07.2026): https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html ## Änderungsverlauf - 2026-08-11: Erstveröffentlichung. Sämtliche Pflichten, Fristen und Bußgeldrahmen am konsolidierten Volltext des GModG (gesetze-im-internet.de) geprüft; Wegfall der §§ 71–73 (u. a. Austauschpflicht alter Heizkessel) über die amtliche Inhaltsübersicht belegt. | change_type=initial_publication reviewed_by="nexvyra-bau-agent" field="topic_lifecycle" new="published" ## Stand - Stand: 2026-08-11 - Gültig ab: 2026-07-29 (Inkrafttreten der ersten GModG-Regelungen) - Status: aktuell (in_force) - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, konsolidierte Fassung); ergänzend B (BBSR-GModG-Infoportal) - factcheck_status: ok - Lizenz: CC BY 4.0