--- title: Ferienwohnung & Ferienhaus mieten – Rechte bei Buchung, Mängel, Stornierung (§§ 535, 549, 312g BGB) slug: ferienwohnung-mieten-recht topic: reiserecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2018-07-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-07-11 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/ferienwohnung-mieten-recht.md wikidata_subjects: [Q336532] factcheck_status: ok --- # Ferienwohnung & Ferienhaus mieten – Rechte bei Buchung, Mängel, Stornierung (§§ 535, 549, 312g BGB) ## Kurzantwort Wer eine **Ferienwohnung oder ein Ferienhaus direkt beim Eigentümer oder über ein Vermittlungsportal** (FeWo-direkt, Airbnb, Booking.com, Traum-Ferienwohnungen) bucht, schließt in aller Regel einen **Mietvertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch** ab (§ 535 BGB). Es gilt **Mietrecht, nicht Pauschalreiserecht** – solange nur die Unterkunft gebucht wird und keine zweite Reiseleistung (Anreise, Mietwagen, geführtes Programm) beim selben Anbieter dazukommt (§ 651a BGB). Weil es sich um **vorübergehenden Gebrauch** handelt, gelten die mieterschützenden Vorschriften (Mieterhöhungs- und Kündigungsschutz) **nicht** (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei **Mängeln** mindert sich der Mietpreis automatisch (§ 536 BGB) – der Mangel muss aber **unverzüglich vor Ort gerügt** werden. Ein **gesetzliches Widerrufsrecht besteht nicht** (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB schließt datumsgebundene Beherbergung aus), und **kostenfreier Rücktritt** ist nur nach den vereinbarten Storno-Bedingungen möglich – ohne solche haftet der Gast nach § 537 BGB auf den Mietpreis abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitiger Vermietung. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Vertragstyp bei Direktbuchung | Mietvertrag über Wohnraum (§ 535 BGB) | | Nutzung | Vorübergehender Gebrauch – Mieterschutz gilt nicht [§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB] | | Abgrenzung zur Pauschalreise | Erst ab 2 verschiedenen Reiseleistungen beim selben Anbieter [§ 651a BGB] | | Bagatellgrenze touristische Zusatzleistung | Unter 25 % des Gesamtwerts = kein erheblicher Anteil [§ 651a Abs. 1 BGB] | | Mängelrechte | Automatische Minderung [§ 536 BGB] | | Minderungsspanne (Praxis) | Je nach Schwere 5 % bis 100 % | | Rügeobliegenheit | Erkennbarer Mangel unverzüglich vor Ort anzeigen | | Kündigung bei schweren Mängeln | Nach fruchtloser Fristsetzung, § 543 BGB | | Widerrufsrecht Fernabsatz | Nicht für datumsgebundene Beherbergung [§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB] | | Stornierung ohne AGB | Mietpreis geschuldet abzgl. ersparter Aufwendungen [§ 537 BGB] | | Anrechnung Anderweitvermietung | Pflicht des Vermieters [§ 537 Abs. 2 BGB analog] | | Storno-Staffeln | Zulässig als AGB, Kontrolle nach §§ 305–310 BGB | | Kaution | Marktüblich; unterliegt der AGB-Kontrolle, keine feste gesetzliche Kappung bei Feriennutzung | | Rolle des Buchungsportals | Vermittler; Vertrag kommt mit dem Eigentümer zustande | | Anwendbares Recht | Deutsches Mietrecht bei Vermieter/Objekt im Inland; im Ausland ggf. Ortsrecht | ## Geltungsbereich Diese Grundsätze gelten für die **isolierte Anmietung einer Ferienunterkunft** (Ferienwohnung, Ferienhaus, Ferienzimmer, Pension) durch Verbraucher – ob direkt beim Eigentümer oder über ein Buchungsportal. Das Portal tritt dabei regelmäßig als **Vermittler** auf; der Mietvertrag kommt zwischen **Gast und Eigentümer** zustande, während die Portal-AGB (Storno, Kaution, Servicegebühr) daneben wirken. Sobald der Gast beim **selben Anbieter zusätzlich eine zweite Reiseleistung** bucht – etwa Ferienhaus **plus** Flug, Bahnanreise, Mietwagen oder ein erhebliches touristisches Programm –, kann eine **Pauschalreise** (§ 651a BGB) oder eine **verbundene Reiseleistung** (§ 651w BGB) entstehen. Dann gelten die günstigeren Reiserechtsvorschriften: Minderung nach § 651i BGB, Rücktritt vor Reisebeginn nach § 651h BGB, Insolvenzabsicherung nach § 651r BGB. Touristische Zusatzleistungen mit **weniger als 25 %** des Gesamtwerts machen dabei keinen erheblichen Anteil aus und lösen für sich genommen noch keine Pauschalreise aus. ## Buchung: Welcher Vertrag entsteht? **Direktbuchung.** Zwischen Urlauber und Vermieter kommt ein **Mietvertrag** zustande, der dem Mietrecht des BGB (§§ 535 ff.) unterliegt. Da die Wohnung **nur zum vorübergehenden Gebrauch** überlassen wird, greift die Ausnahme des **§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB**: Vorschriften über Mieterhöhung und Kündigungsschutz gelten nicht, und es können **kürzere Kündigungsfristen** vereinbart werden. **Buchung über ein Portal.** FeWo-direkt, Airbnb, Booking.com und Traum-Ferienwohnungen sind grundsätzlich **Vermittlungsplattformen**. Der Mietvertrag entsteht mit dem Eigentümer; das Portal stellt die technische Buchung und häufig eigene Storno- und Zahlungsbedingungen. Diese AGB sind der **Inhaltskontrolle nach §§ 305–310 BGB** unterworfen. **Keine Pauschalreise (Regelfall).** Die reine Unterkunftsbuchung ist **keine** Pauschalreise. Erst die Kombination mit einer weiteren Reiseleistung beim selben Anbieter (§ 651a BGB) verschiebt das anwendbare Recht ins Reiserecht. ## Mängel: Minderung und weitere Rechte Als **Mangel** gilt jede Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand, die Wert oder Tauglichkeit der Unterkunft mindert – etwa fehlende zugesagte Ausstattung, Ungeziefer, Lärm, defekte Heizung oder eine geringere Größe als beworben. - **Automatische Minderung (§ 536 BGB).** Für die Zeit der Beeinträchtigung ist nur eine **angemessen herabgesetzte Miete** geschuldet. Eine **unerhebliche** Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Die Minderungshöhe richtet sich nach der Schwere und reicht in der Praxis von wenigen Prozent bis (bei völliger Unbrauchbarkeit) 100 %. - **Unverzügliche Rüge.** Ein bei Ankunft **erkennbarer** Mangel ist dem Vermieter **sofort anzuzeigen** und Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Wer erst nach der Reise reklamiert, riskiert den Verlust der Ansprüche. - **Selbstvornahme / Schadensersatz.** Bei verschuldeten oder nicht beseitigten Mängeln kommen Aufwendungsersatz und Schadensersatz in Betracht (§ 536a BGB). - **Kündigung bei schweren Mängeln (§ 543 BGB).** Ist der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt und verstreicht eine gesetzte **Frist zur Mängelbeseitigung** erfolglos, kann der Gast den Vertrag beenden und abreisen. ## Stornierung und Rücktritt Das **Mietrecht kennt – anders als das Pauschalreiserecht – keinen freien Rücktritt** vor Reisebeginn. Maßgeblich ist: **Vereinbarte Storno-Bedingungen.** Die meisten Vermieter und Portale arbeiten mit **gestaffelten Stornoquoten** (z. B. bis 30 Tage vor Anreise geringer, danach steigend bis 90–100 %). Solche Staffeln sind als AGB **wirksam, wenn sie klar formuliert sind und die Anrechnung ersparter Aufwendungen berücksichtigen** – sie unterliegen der Kontrolle nach §§ 305–310 BGB. **Ohne Storno-AGB gilt § 537 BGB.** Wer aus **persönlichen Gründen** (Krankheit, beruflicher Notfall) nicht anreist, bleibt zur Zahlung des Mietpreises verpflichtet, **muss sich aber ersparte Aufwendungen und den Wert einer anderweitigen Vermietung anrechnen lassen**. Der Vermieter trifft eine faktische Obliegenheit, das Objekt weiterzuvermieten. **Kein Widerrufsrecht.** § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nimmt **Beherbergungs- und Freizeitleistungen zu einem festen Termin** ausdrücklich vom Fernabsatz-Widerruf aus. Eine online gebuchte Ferienwohnung mit konkretem Reisezeitraum kann daher **nicht** binnen 14 Tagen widerrufen werden. **Absicherung.** Gegen das persönliche Verhinderungsrisiko hilft nur eine **Reiserücktrittsversicherung** – die Storno-Bindung an den Vertrag entfällt dadurch nicht, wird aber finanziell abgefedert. ## Häufige Fehler - **„Ich kann online gebuchte Ferienwohnungen 14 Tage widerrufen."** Falsch – § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB schließt datumsgebundene Beherbergung aus. - **„Bei Krankheit storniere ich kostenlos."** Falsch – Krankheit fällt in die Risikosphäre des Gastes; ohne Storno-Regel greift § 537 BGB, ohne Reiserücktrittsversicherung trägt der Gast den Aufwand. - **„Mängel kann ich nach dem Urlaub geltend machen."** Riskant – erkennbare Mängel sind **vor Ort unverzüglich** zu rügen, sonst drohen Anspruchsverluste. - **„Für Ferienwohnungen gilt Reiserecht mit voller Minderungstabelle."** Nur bei Pauschalreise (§ 651a BGB). Die reine Unterkunftsmiete richtet sich nach **Mietrecht** (§ 536 BGB). - **„Das Portal ist mein Vertragspartner."** Meist nicht – FeWo-Portale vermitteln nur; Vertragspartner ist der **Eigentümer**. - **„Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen."** Die mietrechtliche Kautionskappung ist auf die kurzfristige Feriennutzung nicht sinnvoll übertragbar; die vereinbarte Kaution unterliegt der **AGB-Kontrolle**, nicht einer festen Höchstgrenze. ## Quellen - § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html - § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html - § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatz des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html - § 537 BGB – Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__537.html - § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html - § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften (Abs. 2 Nr. 1 vorübergehender Gebrauch): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html - § 312g BGB – Widerrufsrecht (Abs. 2 Nr. 9 Beherbergung mit festem Datum): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312g.html - § 651a BGB – Pauschalreisevertrag (Abgrenzung, 2 Reiseleistungen, 25-%-Grenze): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__651a.html - § 651w BGB – Vermittlung verbundener Reiseleistungen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__651w.html - §§ 305–310 BGB – AGB-Kontrolle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305.html ## Änderungsverlauf - 2026-07-11: Seite neu erstellt. Statutorische Anker (§§ 535, 536, 537, 549, 312g, 651a BGB) gegen gesetze-im-internet.de geprüft. Abgrenzung Mietrecht ↔ Pauschalreiserecht, kein Widerrufsrecht bei datumsgebundener Beherbergung, Storno nach § 537 BGB. | change_type=new reviewed_by="Reiserecht-Agent (automatisiert)"