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title: "Freies Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB) – Kündigung jederzeit, Vergütung und 5-Prozent-Vermutung"
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# Freies Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB) – Kündigung jederzeit, Vergütung und 5-Prozent-Vermutung

## Kurzantwort

**§ 648 Satz 1 BGB** erlaubt dem Besteller, den Werk- oder Bauvertrag **bis zur Vollendung des Werkes jederzeit** zu kündigen – ohne Grund, ohne Frist und ohne dass der Unternehmer etwas falsch gemacht haben müsste. Der Preis dieser Freiheit steht in **Satz 2**: Der Unternehmer behält den Anspruch auf die **vereinbarte Vergütung** und muss sich nur anrechnen lassen, was er **an Aufwendungen erspart** oder **durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt**. **Satz 3** stellt für den **nicht erbrachten** Teil der Werkleistung eine **widerlegliche Vermutung** auf: Dem Unternehmer stehen **5 vom Hundert** der darauf entfallenden vereinbarten Vergütung zu. Die Norm gilt **nicht** für den Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 2 BGB), und beim Bauvertrag bedarf die Kündigung nach § 650h BGB der **schriftlichen Form**.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Berechtigter | Nur der Besteller; ein spiegelbildliches freies Kündigungsrecht des Unternehmers kennt § 648 BGB nicht [§ 648 Satz 1 BGB] |
| Zeitliche Grenze | Bis zur Vollendung des Werkes, danach nicht mehr [§ 648 Satz 1 BGB] |
| Kündigungsgrund | Keiner erforderlich – „jederzeit" [§ 648 Satz 1 BGB] |
| Kündigungsfrist | Keine [§ 648 Satz 1 BGB] |
| Form beim Bauvertrag | Schriftform (§ 126 BGB) [§ 650h BGB]; beim einfachen Werkvertrag ist die Kündigung formfrei |
| Vergütungsanspruch | Die vereinbarte Vergütung – nicht nur der erbrachte Teil [§ 648 Satz 2 Halbsatz 1 BGB] |
| Anrechnung 1 | Infolge der Vertragsaufhebung ersparte Aufwendungen [§ 648 Satz 2 Halbsatz 2 BGB] |
| Anrechnung 2 | Was der Unternehmer durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt [§ 648 Satz 2 Halbsatz 2 BGB] |
| Anrechnung 3 | Was er böswillig zu erwerben unterlässt [§ 648 Satz 2 Halbsatz 2 BGB] |
| Gesetzliche Vermutung | 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung [§ 648 Satz 3 BGB] |
| Bezugsgröße der 5 Prozent | Nur der nicht erbrachte Teil – der erbrachte Teil wird davon unberührt in voller Höhe abgerechnet [§ 648 Satz 3 BGB] |
| Charakter der Vermutung | Widerleglich – das Gesetz formuliert „Es wird vermutet" [§ 648 Satz 3 BGB] |
| Ausgeschlossen beim | Bauträgervertrag – § 650u Abs. 2 BGB nimmt §§ 648 und 648a ausdrücklich aus |
| Anwendbar beim | Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) – die §§ 650i ff. BGB enthalten keinen Ausschluss des § 648 BGB |
| Abgrenzung wichtiger Grund | Bei Kündigung nach § 648a BGB nur Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teil [§ 648a Abs. 5 BGB] |
| Abgrenzung Kostenanschlag | Kündigt der Besteller wegen wesentlicher Überschreitung eines Kostenanschlags, steht dem Unternehmer nur der Anspruch aus § 645 Abs. 1 BGB zu [§ 649 Abs. 1 BGB] |
| Parallelnorm zugunsten des Unternehmers | § 650f Abs. 5 BGB – gleiche Rechtsfolge (vereinbarte Vergütung abzüglich Ersparnis, 5 Prozent-Vermutung) nach fruchtloser Fristsetzung zur Bauhandwerkersicherung |
| AGB-Schranke | Unwirksam ist eine Klausel des Verwenders, die für den Kündigungsfall eine unangemessen hohe Vergütung für erbrachte Leistungen oder einen unangemessen hohen Aufwendungsersatz vorsieht [§ 308 Nr. 7 BGB] |
| Rechtsstand | Fassung des Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts vom 28.04.2017; seit 01.01.2018 trägt die Norm die Nummer 648 (zuvor § 649 BGB a. F.) |

## Geltungsbereich

§ 648 BGB steht im **allgemeinen Werkvertragsrecht** (Untertitel 1 des Titels 9 des BGB) und gilt deshalb für **jeden Werkvertrag** – vom Einzelgewerk des Handwerksbetriebs über die Anlagenmontage bis zur Architekten- und Ingenieurleistung. Der **Bauvertrag** nach § 650a Abs. 1 Satz 1 BGB (Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon) ist ein Werkvertrag; die §§ 650a ff. BGB gelten nach § 650a Abs. 1 Satz 2 BGB nur **ergänzend**. § 648 BGB bleibt damit auch dort die Grundnorm.

Das Recht steht **allein dem Besteller** zu. Der Unternehmer kann den Vertrag nicht frei kündigen; er ist auf die besonderen Kündigungstatbestände angewiesen – § 648a BGB (wichtiger Grund), § 643 BGB (unterlassene Mitwirkung) und § 650f Abs. 5 BGB (fehlende Bauhandwerkersicherung).

Zeitliche Grenze ist die **Vollendung des Werkes**. Ist das Werk fertiggestellt, läuft § 648 BGB leer – der Besteller schuldet dann die volle Vergütung nach § 631 Abs. 1 BGB, fällig mit der Abnahme (§ 641 Abs. 1 BGB) und beim Bauvertrag zusätzlich mit der prüffähigen Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4 BGB).

Beim **Bauvertrag** verlangt § 650h BGB für die Kündigung die **schriftliche Form**. Die Vorschrift erfasst jede Kündigung des Bauvertrags, also auch die freie Kündigung nach § 648 BGB. Beim gewöhnlichen Werkvertrag außerhalb des § 650a BGB gibt es diese Formvorgabe nicht.

Die **Abrechnung** nach einer freien Kündigung folgt keiner eigenen Fälligkeitsregel. Es bleibt bei § 641 Abs. 1 BGB und – beim Bauvertrag – bei § 650g Abs. 4 BGB; der Unternehmer muss die gekündigte Leistung also prüffähig abrechnen und dabei den erbrachten vom nicht erbrachten Teil trennen.

## Ausnahmen

- **Bauträgervertrag (§ 650u BGB):** § 650u Abs. 2 BGB ordnet an, dass die **§§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1 sowie die §§ 650l und 650m Abs. 1 keine Anwendung finden**. Beim Bauträgervertrag gibt es also **kein** freies Kündigungsrecht nach § 648 BGB. Das ist die einzige gesetzlich angeordnete Bereichsausnahme.
- **Kündigung wegen Überschreitung eines Kostenanschlags (§ 649 Abs. 1 BGB):** Lag dem Vertrag ein Kostenanschlag zugrunde, für dessen Richtigkeit der Unternehmer **keine Gewähr** übernommen hat, und ist das Werk ohne wesentliche Überschreitung nicht ausführbar, steht dem Unternehmer bei einer **aus diesem Grund** erklärten Kündigung **nur** der Anspruch aus § 645 Abs. 1 BGB zu – ein der geleisteten Arbeit entsprechender Teil der Vergütung und Ersatz der nicht inbegriffenen Auslagen. Die Rechtsfolge des § 648 Satz 2 BGB greift dann **nicht**. Ergänzend trifft den Unternehmer nach § 649 Abs. 2 BGB eine **unverzügliche Anzeigepflicht**, wenn eine solche Überschreitung zu erwarten ist.
- **Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB):** Kündigt eine Partei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nach § 648a Abs. 5 BGB **nur** berechtigt, die Vergütung für den **bis zur Kündigung erbrachten** Teil des Werks zu verlangen. Die 5-Prozent-Vermutung des § 648 Satz 3 BGB gilt hier nicht. § 648a BGB erlaubt zudem eine **Teilkündigung** für einen abgrenzbaren Teil des Werks (Abs. 2) und verweist für Abmahnung und Frist auf § 314 Abs. 2 und 3 BGB (Abs. 3).
- **Kündigung wegen unterlassener Mitwirkung (§ 643 BGB):** Kommt der Besteller mit einer erforderlichen Mitwirkungshandlung in Annahmeverzug, kann der Unternehmer nach fruchtloser Fristsetzung kündigen; der Vertrag **gilt als aufgehoben**. Rechtsfolge ist über § 645 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenfalls nur die Teilvergütung zuzüglich Auslagen – nicht § 648 Satz 2 BGB. Daneben steht der Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB.
- **Widerruf beim Verbraucherbauvertrag (§ 650l BGB):** Dem Verbraucher steht bei einem nicht notariell beurkundeten Verbraucherbauvertrag ein **Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB** zu. Der Widerruf ist **keine Kündigung**; seine Rechtsfolgen richten sich nach dem Widerrufsrecht, nicht nach § 648 Satz 2 und 3 BGB.
- **Vollendetes Werk:** Nach Vollendung des Werkes ist eine Kündigung nach § 648 Satz 1 BGB nicht mehr möglich.

## Häufige Fehler

- **Fehlannahme: „Freie Kündigung heißt, der Bauherr kommt billig heraus."** Das Gegenteil ist der Regelfall. § 648 Satz 2 BGB lässt dem Unternehmer die **vereinbarte Vergütung** und zieht davon nur ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb ab. Der Besteller wird die Kündigung in aller Regel bezahlen.
- **Fehlannahme: „Der Unternehmer bekommt pauschal 5 Prozent der Auftragssumme."** Die Vermutung des § 648 Satz 3 BGB bezieht sich **ausschließlich** auf die Vergütung, die auf den **noch nicht erbrachten** Teil der Werkleistung entfällt. Die bereits erbrachte Leistung wird davon unberührt abgerechnet.
- **Fehlannahme: „Die 5 Prozent sind fest."** § 648 Satz 3 BGB formuliert „Es wird vermutet" – die Vermutung ist **widerleglich**, und zwar in beide Richtungen.
- **Fehlannahme: „Der Unternehmer kann auch frei kündigen."** § 648 BGB gibt das Recht nur dem **Besteller**. Der Unternehmer braucht einen Tatbestand: § 648a BGB, § 643 BGB oder § 650f Abs. 5 BGB.
- **Fehlannahme: „Eine mündliche Kündigung reicht."** Beim **Bauvertrag** nach § 650a BGB verlangt § 650h BGB die **schriftliche Form**. Beim gewöhnlichen Werkvertrag gilt diese Vorgabe nicht – der Unterschied wird in der Praxis häufig übersehen.
- **Fehlannahme: „Beim Bauträgervertrag gilt § 648 BGB auch."** § 650u Abs. 2 BGB nimmt § 648 BGB dort ausdrücklich aus.
- **Fehlannahme: „Wer wegen eines zu teuer gewordenen Kostenanschlags kündigt, zahlt nach § 648 BGB."** Für diesen Fall verweist § 649 Abs. 1 BGB auf den deutlich engeren Anspruch aus § 645 Abs. 1 BGB.
- **Fehlannahme: „§ 648a BGB ist nur die schärfere Variante des § 648 BGB."** Beide Normen haben **unterschiedliche Rechtsfolgen**: § 648 BGB lässt den Vergütungsanspruch für den nicht erbrachten Teil im Grundsatz bestehen, § 648a Abs. 5 BGB beschränkt ihn auf den erbrachten Teil.
- **Fehlannahme: „Der Unternehmer muss nach der Kündigung nicht mehr abrechnen."** Die Fälligkeit richtet sich weiter nach § 641 Abs. 1 BGB und beim Bauvertrag nach § 650g Abs. 4 BGB. Eine Abrechnung, die erbrachte und nicht erbrachte Leistungen nicht trennt, macht den Anspruch nicht fällig.

## Beispiel

**Fall 1 – Trennung der beiden Vergütungsteile.** Ein Bauherr beauftragt einen Rohbauunternehmer zum Pauschalpreis von **500.000 Euro** und kündigt den Vertrag schriftlich (§ 650h BGB), als Leistungen im Wert von **300.000 Euro** erbracht sind. Für den **erbrachten** Teil rechnet der Unternehmer die darauf entfallenden **300.000 Euro** ab. Für den **nicht erbrachten** Teil von **200.000 Euro** greift § 648 Satz 3 BGB: Vermutet werden **5 vom Hundert**, also **10.000 Euro**. Ohne Widerlegung der Vermutung beträgt die Kündigungsvergütung damit **310.000 Euro**.

**Fall 2 – Widerlegung der Vermutung.** Im selben Fall legt der Unternehmer eine Kalkulation vor, aus der sich für den nicht erbrachten Teil ein deutlich höherer nicht ersparter Anteil ergibt, weil er Material bereits verbindlich bestellt hat und Personal nicht anderweitig einsetzen kann. Weil § 648 Satz 3 BGB nur eine **Vermutung** aufstellt, ist der Unternehmer an die 10.000 Euro nicht gebunden – er muss die ersparten Aufwendungen und den anderweitigen Erwerb dann allerdings konkret darlegen. Umgekehrt kann der Besteller darlegen, dass der Unternehmer mehr erspart oder anderweitig erworben hat.

**Fall 3 – Anderweitiger Erwerb und Böswilligkeit.** Der Unternehmer aus Fall 1 setzt die frei gewordene Kolonne unmittelbar auf einer anderen Baustelle ein und erzielt dort einen Deckungsbeitrag. Dieser Erwerb ist nach § 648 Satz 2 BGB **anzurechnen**. Lehnt er einen gleichwertigen Anschlussauftrag ohne sachlichen Grund ab, kann auch das angerechnet werden – das Gesetz erfasst ausdrücklich, was der Unternehmer „zu erwerben **böswillig unterlässt**".

**Fall 4 – Kostenanschlag statt freier Kündigung.** Einem Sanierungsvertrag liegt ein Kostenanschlag über 80.000 Euro zugrunde, für dessen Richtigkeit der Unternehmer keine Gewähr übernommen hat. Es zeigt sich, dass die Arbeiten nur mit wesentlicher Überschreitung ausführbar sind; der Besteller kündigt **aus diesem Grund**. Dann greift **nicht** § 648 Satz 2 BGB, sondern § 649 Abs. 1 BGB: Der Unternehmer erhält lediglich den der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen (§ 645 Abs. 1 BGB). Eine 5-Prozent-Position für den nicht erbrachten Teil gibt es hier nicht.

## Änderungsverlauf

- 2026-09-19: Seite neu erstellt; §§ 648, 648a, 649, 645, 643, 642, 641, 650a, 650f, 650g, 650h, 650i, 650l, 650u und 308 BGB im Volltext auf gesetze-im-internet.de geprüft.

## Stand

- Stand: 2026-09-19
- Gültig ab: 2018-01-01
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0

## Quellen

- § 648 BGB – Kündigungsrecht des Bestellers (Sätze 1 bis 3 im Wortlaut ausgewertet):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__648.html
- § 648a BGB – Kündigung aus wichtigem Grund (Absätze 1 bis 6 im Wortlaut ausgewertet):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__648a.html
- § 649 BGB – Kostenanschlag (Absätze 1 und 2; Verweis auf § 645 Abs. 1 BGB):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__649.html
- § 645 BGB – Verantwortlichkeit des Bestellers (Absatz 1, Teilvergütung und Auslagen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__645.html
- § 643 BGB – Kündigung bei unterlassener Mitwirkung:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__643.html
- § 642 BGB – Mitwirkung des Bestellers (Entschädigung bei Annahmeverzug):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__642.html
- § 641 BGB – Fälligkeit der Vergütung (Absatz 1):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__641.html
- § 650a BGB – Bauvertrag (Anwendungsbereich, Absätze 1 und 2):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650a.html
- § 650f BGB – Bauhandwerkersicherung (Absatz 5, Kündigungsrecht des Unternehmers mit 5-Prozent-Vermutung):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650f.html
- § 650g BGB – Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung (Absatz 4):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650g.html
- § 650h BGB – Schriftform der Kündigung des Bauvertrags:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650h.html
- § 650i BGB – Verbraucherbauvertrag (Absätze 1 bis 3):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650i.html
- § 650l BGB – Widerrufsrecht des Verbrauchers beim Verbraucherbauvertrag:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650l.html
- § 650u BGB – Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften (Absatz 2 schließt §§ 648 und 648a aus):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650u.html
- § 308 BGB – Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit, Nummer 7 (Abwicklung von Verträgen):
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__308.html

## Stand

- Letzte Änderung: 2026-09-19
- Letzte Prüfung: 2026-09-19
- In Kraft seit: 2018-01-01
- Status: In Kraft
- Quellen-Autorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0