{
    "slug": "geerbte-immobilie-verkaufen-spekulationsfrist-23-estg",
    "titre": "Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Fristbeginn beim Erblasser, Eigennutzung und Erbengemeinschaft",
    "domaine": "erbrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als…",
    "resume_court": "Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss den Gewinn als **privates Veräußerungsgeschäft** versteuern, wenn zwischen **Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre** liegen (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der **Erbfall selbst ist keine Anschaffung**: Der Erbe übernimmt als Gesamtrechtsnachfolger die Anschaffung des Erblassers, die **Zehnjahresfrist läuft also ab dem Kauf durch den Erblasser** weiter (für unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge ausdrücklich § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; für den Erbfall BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10 und 26). Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. **Steuerfrei** ist der Verkauf außerdem, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf **ausschließlich** oder im **Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren** zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG); die Eigennutzung des Erblassers wird dem Erben nach Verwaltungsauffassung zugerechnet. Gewinne unter **1.000 € im Kalenderjahr** bleiben steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024). **Zahlt** ein Erbe bei der Erbauseinandersetzung eine **Abfindung** an Miterben, liegt insoweit eine neue Anschaffung mit eigener Zehnjahresfrist vor. Den **Kauf eines Erbteils** behandelt der Gesetzgeber seit dem **JStG 2024** als anteiligen Erwerb der Nachlassgrundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG, „in allen offenen Fällen\u0022) und hat damit das gegenteilige BFH-Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 überholt.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 22 Nr. 2, § 23 EStG [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Spekulationsfrist Grundstücke",
            "valeur": "Nicht mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erbfall als Anschaffung?",
            "valeur": "Nein – unentgeltlicher Erwerb; die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet [§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; BMF 05.10.2000 Rz. 10]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fristbeginn beim Erben",
            "valeur": "Anschaffung durch den Erblasser (maßgeblich: Abschluss des obligatorischen Vertrags) [BMF 05.10.2000 Rz. 10, 38]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gebäude auf geerbtem Grund",
            "valeur": "Innerhalb der Frist errichtete Gebäude sind einzubeziehen [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme Eigennutzung",
            "valeur": "Ausschließlich eigene Wohnzwecke seit Anschaffung oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Eigennutzung des Erblassers",
            "valeur": "Wird dem Erben zugerechnet (Gesamt- und unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge) [BMF 05.10.2000 Rz. 26]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unbebautes Grundstück",
            "valeur": "Keine Eigennutzungs-Ausnahme möglich [BMF 05.10.2000 Rz. 20]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gewinnermittlung",
            "valeur": "Veräußerungspreis − Anschaffungs-/Herstellungskosten − Werbungskosten [§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "AfA-Kürzung",
            "valeur": "Anschaffungs-/Herstellungskosten mindern sich um abgezogene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen [§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Freigrenze",
            "valeur": "Gesamtgewinn unter 1.000 € pro Kalenderjahr bleibt steuerfrei (bis VZ 2023: 600 €) [§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG; Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verluste",
            "valeur": "Nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar; Rück-/Vortrag nach § 10d [§ 23 Abs. 3 Satz 7, 8 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abfindung bei Erbauseinandersetzung",
            "valeur": "Insoweit entgeltlicher Erwerb = Anschaffung mit neuer Frist [BMF 05.10.2000 Rz. 11, 30]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kauf eines Erbteils",
            "valeur": "Gilt als Anschaffung der anteiligen Wirtschaftsgüter der Gesamthandsgemeinschaft [§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG idF JStG 2024, BGBl. 2024 I Nr. 387]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anwendung der Neufassung",
            "valeur": "In allen offenen Fällen [§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Überholte Rechtsprechung",
            "valeur": "BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (Erbteilskauf keine anteilige Grundstücksanschaffung)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis zur Erbschaftsteuer",
            "valeur": "Eigene Steuer; Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn können nebeneinander anfallen [ErbStG / EStG]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 22 EStG – Arten der sonstigen Einkünfte (Nr. 2)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__22.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 52 EStG – Anwendungsvorschriften (Abs. 31 Satz 7)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__52.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl I 2000, 1383 (Zweifelsfragen zu § 23 EStG, Rz. 10, 11, 20, 21, 23, 25, 26, 30, 38)",
            "url": "https://www.deloitte-tax-news.de/steuern/private-einkommensteuer/files/bmf-private-grundstuecksveraeusserung-05102000.pdf",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (Erbteilskauf, Rechtsprechungsänderung)",
            "url": "https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202310258/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (dejure.org-Vernetzung)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=26.09.2023\u0026Aktenzeichen=IX+R+13/22",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Fristbeginn beim Erblasser, Eigennutzung und Erbengemeinschaft?",
            "reponse": "Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung: Der Erbe übernimmt als Gesamtrechtsnachfolger die Anschaffung des Erblassers, die Zehnjahresfrist läuft also ab dem Kauf durch den Erblasser weiter (für…"
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Geerbte Immobilie verkaufen?",
            "reponse": "„Mit dem Erbfall beginnt die Spekulationsfrist neu.\u0022 Falsch — der Erbe übernimmt das Anschaffungsdatum des Erblassers. „Geerbte Immobilien sind immer steuerfrei.\u0022 Falsch — nur wenn die Frist abgelaufen ist, die Eigennutzungs-Ausnahme greift oder der Gewinn unter der Freigrenze bleibt."
        }
    ],
    "wikidata": [],
    "valid_from": "1999-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-10-05",
    "derniere_verification": "2026-10-05",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/geerbte-immobilie-verkaufen-spekulationsfrist-23-estg"
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