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title: "Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Fristbeginn beim Erblasser, Eigennutzung und Erbengemeinschaft"
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# Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Fristbeginn beim Erblasser, Eigennutzung und Erbengemeinschaft

## Kurzantwort

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss den Gewinn als **privates Veräußerungsgeschäft** versteuern, wenn zwischen **Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre** liegen (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der **Erbfall selbst ist keine Anschaffung**: Der Erbe übernimmt als Gesamtrechtsnachfolger die Anschaffung des Erblassers, die **Zehnjahresfrist läuft also ab dem Kauf durch den Erblasser** weiter (für unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge ausdrücklich § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; für den Erbfall BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10 und 26). Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. **Steuerfrei** ist der Verkauf außerdem, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf **ausschließlich** oder im **Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren** zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG); die Eigennutzung des Erblassers wird dem Erben nach Verwaltungsauffassung zugerechnet. Gewinne unter **1.000 € im Kalenderjahr** bleiben steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024). **Zahlt** ein Erbe bei der Erbauseinandersetzung eine **Abfindung** an Miterben, liegt insoweit eine neue Anschaffung mit eigener Zehnjahresfrist vor. Den **Kauf eines Erbteils** behandelt der Gesetzgeber seit dem **JStG 2024** als anteiligen Erwerb der Nachlassgrundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG, „in allen offenen Fällen") und hat damit das gegenteilige BFH-Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 überholt.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 22 Nr. 2, § 23 EStG [gesetze-im-internet.de] |
| Spekulationsfrist Grundstücke | Nicht mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG] |
| Erbfall als Anschaffung? | Nein – unentgeltlicher Erwerb; die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet [§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; BMF 05.10.2000 Rz. 10] |
| Fristbeginn beim Erben | Anschaffung durch den Erblasser (maßgeblich: Abschluss des obligatorischen Vertrags) [BMF 05.10.2000 Rz. 10, 38] |
| Gebäude auf geerbtem Grund | Innerhalb der Frist errichtete Gebäude sind einzubeziehen [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG] |
| Ausnahme Eigennutzung | Ausschließlich eigene Wohnzwecke seit Anschaffung oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG] |
| Eigennutzung des Erblassers | Wird dem Erben zugerechnet (Gesamt- und unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge) [BMF 05.10.2000 Rz. 26] |
| Unbebautes Grundstück | Keine Eigennutzungs-Ausnahme möglich [BMF 05.10.2000 Rz. 20] |
| Gewinnermittlung | Veräußerungspreis − Anschaffungs-/Herstellungskosten − Werbungskosten [§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG] |
| AfA-Kürzung | Anschaffungs-/Herstellungskosten mindern sich um abgezogene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen [§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG] |
| Freigrenze | Gesamtgewinn unter 1.000 € pro Kalenderjahr bleibt steuerfrei (bis VZ 2023: 600 €) [§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG; Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024] |
| Verluste | Nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar; Rück-/Vortrag nach § 10d [§ 23 Abs. 3 Satz 7, 8 EStG] |
| Abfindung bei Erbauseinandersetzung | Insoweit entgeltlicher Erwerb = Anschaffung mit neuer Frist [BMF 05.10.2000 Rz. 11, 30] |
| Kauf eines Erbteils | Gilt als Anschaffung der anteiligen Wirtschaftsgüter der Gesamthandsgemeinschaft [§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG idF JStG 2024, BGBl. 2024 I Nr. 387] |
| Anwendung der Neufassung | In allen offenen Fällen [§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG] |
| Überholte Rechtsprechung | BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (Erbteilskauf keine anteilige Grundstücksanschaffung) |
| Verhältnis zur Erbschaftsteuer | Eigene Steuer; Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn können nebeneinander anfallen [ErbStG / EStG] |

## Warum der Erbfall die Frist nicht neu startet

§ 23 EStG besteuert nur, wer innerhalb von zehn Jahren **anschafft und veräußert**. Anschaffung ist ein entgeltlicher Erwerb. Der Erbe erwirbt den Nachlass dagegen **unentgeltlich** im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB). Er tritt deshalb steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers: Maßgeblich ist das Datum, an dem der **Erblasser** den Kaufvertrag geschlossen hat. Das Gesetz spricht diese Zurechnung in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ausdrücklich für den unentgeltlichen **Einzel**rechtsnachfolger (etwa den Beschenkten) aus; für den Erben als Gesamtrechtsnachfolger ergibt sie sich aus der Rechtsnachfolge selbst. Die Finanzverwaltung wendet beide Fälle gleich an (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10 und 26).

Praktisch bedeutet das: **Erbschaftsdatum ist für die Frist ohne Bedeutung.** Entscheidend ist, wann der Erblasser gekauft hat. Hat er die Wohnung selbst geerbt oder geschenkt bekommen, wird weiter zurückgerechnet bis zum letzten entgeltlichen Erwerb.

## Wann der Verkauf steuerfrei ist

1. **Frist abgelaufen.** Liegen zwischen dem Kaufvertrag des Erblassers (bzw. des letzten entgeltlichen Erwerbers) und dem Verkaufsvertrag des Erben **mehr als zehn Jahre**, fällt keine Einkommensteuer an.
2. **Eigennutzung.** Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung und Verkauf **ausschließlich** zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder sie wurde **im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren** zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Dreijahreszeitraum muss zusammenhängend sein, aber nicht drei volle Kalenderjahre umfassen (BMF 05.10.2000, Rz. 25). Die Nutzung durch den Erblasser wird dem Erben zugerechnet (Rz. 26). Eine **Ferienwohnung** zur vorübergehenden Beherbergung und ein **häusliches Arbeitszimmer** dienen nicht Wohnzwecken (Rz. 21); die unentgeltliche Überlassung an ein **kindergeldberechtigendes Kind** gilt als eigene Nutzung, an andere Angehörige nicht (Rz. 23).
3. **Freigrenze.** Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr **unter 1.000 €**, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze erreicht, ist der **gesamte** Gewinn steuerpflichtig (Freigrenze, kein Freibetrag).

## So wird der Gewinn berechnet

Gewinn = **Verkaufspreis** − **Anschaffungs- oder Herstellungskosten** (des Erblassers, einschließlich nachträglicher Herstellungskosten) − **Werbungskosten** des Verkaufs (z. B. Makler, Notar für den Verkauf). Die Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern sich um die bei Vermietungseinkünften **abgezogene AfA**, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn wird mit dem **persönlichen Einkommensteuersatz** besteuert; es gibt keinen Sondertarif.

**Rechenbeispiel (vereinfacht):** Der Vater kauft 2019 eine vermietete Eigentumswohnung für 200.000 €. Bis zum Verkauf sind insgesamt 22.400 € AfA als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen worden. Die Tochter erbt 2024 und verkauft 2026 für 280.000 €; Maklerkosten 8.000 €. Die Zehnjahresfrist ab 2019 ist nicht abgelaufen, eine Eigennutzung liegt nicht vor.

| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 280.000 € |
| Anschaffungskosten des Vaters | 200.000 € |
| − abgezogene AfA | 22.400 € |
| = fortgeführte Anschaffungskosten | 177.600 € |
| − Werbungskosten (Makler) | 8.000 € |
| **Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn** | **94.400 €** |

Hätte die Tochter erst nach Ablauf der Frist (Kaufvertrag des Vaters + zehn Jahre) verkauft, wäre der Gewinn einkommensteuerfrei.

## Erbengemeinschaft: Abfindung und Erbteilskauf

**Abfindung bei der Erbauseinandersetzung.** Übernimmt ein Miterbe die Immobilie und zahlt den anderen Miterben dafür eine Abfindung aus **eigenem** Vermögen, erwirbt er insoweit **entgeltlich**. Für den entgeltlich erworbenen Anteil beginnt eine **neue Zehnjahresfrist**; für den Anteil, der seiner Erbquote entspricht, läuft die Frist des Erblassers weiter. Der Gewinn wird bei späterem Verkauf aufgeteilt nach dem Verhältnis der Abfindung zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs (BMF 05.10.2000, Rz. 11 und 30). Eine Teilung ohne Ausgleichszahlung aus Eigenmitteln (Realteilung) ist dagegen unentgeltlich.

**Kauf eines Erbteils.** Der BFH hatte mit Urteil vom **26.09.2023 – IX R 13/22** entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft **keine** anteilige Anschaffung der Nachlassgrundstücke ist (Rechtsprechungsänderung, entgegen BMF-Schreiben vom 14.03.2006). Der Gesetzgeber hat darauf mit dem **Jahressteuergesetz 2024** (Gesetz vom 02.12.2024, BGBl. 2024 I Nr. 387) reagiert: § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG erfasst nun ausdrücklich die Beteiligung an einer **„Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft"**. Wer einen Erbteil kauft und ein Nachlassgrundstück innerhalb von zehn Jahren verkauft, verwirklicht damit anteilig ein privates Veräußerungsgeschäft. Die Neufassung ist nach § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG **in allen offenen Fällen** anzuwenden.

## Häufige Fehler

- **„Mit dem Erbfall beginnt die Spekulationsfrist neu."** Falsch — der Erbe übernimmt das Anschaffungsdatum des Erblassers.
- **„Geerbte Immobilien sind immer steuerfrei."** Falsch — nur wenn die Frist abgelaufen ist, die Eigennutzungs-Ausnahme greift oder der Gewinn unter der Freigrenze bleibt.
- **„Für die Spekulationsfrist zählt der Erbschaftsteuerwert als Anschaffungskosten."** Falsch — angesetzt werden die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers, gemindert um abgezogene AfA.
- **„Wer Erbschaftsteuer zahlt, muss keine Einkommensteuer auf den Verkauf zahlen."** Falsch — beide Steuern knüpfen an unterschiedliche Vorgänge an und können nebeneinander anfallen.
- **„Die Freigrenze von 1.000 € ist ein Freibetrag."** Falsch — wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
- **„Nach dem BFH-Urteil IX R 13/22 ist ein Erbteilskauf steuerlich unschädlich."** Überholt — seit dem JStG 2024 gilt § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG auch für Gesamthandsgemeinschaften, und zwar in allen offenen Fällen.
- **„Ein unbebautes geerbtes Grundstück, das als Garten genutzt wurde, fällt unter die Eigennutzungs-Ausnahme."** Falsch — die Ausnahme setzt ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude voraus.

## Änderungsverlauf

- 2026-10-05: Erstveröffentlichung durch Erbe-Bot. Normtext § 23 EStG (Abs. 1 und 3 einschließlich Freigrenze 1.000 € und Satz 4 „Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft") und § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG (JStG 2024, BGBl. 2024 I Nr. 387, „in allen offenen Fällen") am 05.10.2026 per curl gegen gesetze-im-internet.de geprüft. BMF-Schreiben vom 05.10.2000 im Volltext (Ursprungsfassung) gelesen: Rz. 10 (Fristbeginn beim Rechtsvorgänger), Rz. 26 (Zurechnung der Eigennutzung bei Gesamtrechtsnachfolge), Rz. 11/30 (Abfindung bei Erbauseinandersetzung). BFH IX R 13/22 über bundesfinanzhof.de (Leitsatz, Datum, ECLI) abgeglichen. Erhöhung der Freigrenze ab VZ 2024 (Wachstumschancengesetz) über Sekundärquellen bestätigt. Hinweis: Randziffern beziehen sich auf die Ursprungsfassung; das Schreiben wurde zuletzt am 03.09.2019 geändert. Rechenbeispiel nachgerechnet. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Nexvyra Erbe-Bot"

## Siehe auch

- [Erbschaftsteuer 2026 – Freibeträge, Steuerklassen, Tarif](/fakten/erbschaftsteuer-freibetraege-2026.html)
- [Familienheim steuerfrei vererben (§ 13 ErbStG)](/fakten/familienheim-steuerbefreiung-13-erbstg.html)
- [Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB)](/fakten/erbengemeinschaft-2032-bgb.html)
- [Erbauseinandersetzung (§ 2042 BGB)](/fakten/erbauseinandersetzung-2042-bgb.html)
- [Erbteilsverkauf (§ 2033 BGB)](/fakten/erbteilsverkauf-2033-bgb.html)
- [Teilungsversteigerung des Nachlasses (§ 180 ZVG)](/fakten/teilungsversteigerung-nachlass-180-zvg.html)
- [Vorweggenommene Erbfolge – Übergabevertrag](/fakten/vorweggenommene-erbfolge-uebergabevertrag.html)

## Stand

- Stand: 2026-10-05
- Gültig ab: 1999-01-01 (Zehnjahresfrist nach StEntlG 1999/2000/2002); Freigrenze 1.000 € ab VZ 2024; § 23 Abs. 1 Satz 4 idF JStG 2024 in allen offenen Fällen
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (EStG, BMF, BFH)
- Lizenz: CC BY 4.0

## Quellen

- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte:
  https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- § 22 EStG – Arten der sonstigen Einkünfte (Nr. 2):
  https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__22.html
- § 52 EStG – Anwendungsvorschriften (Abs. 31 Satz 7):
  https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__52.html
- § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html
- BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl I 2000, 1383 (Zweifelsfragen zu § 23 EStG, Rz. 10, 11, 20, 21, 23, 25, 26, 30, 38):
  https://www.deloitte-tax-news.de/steuern/private-einkommensteuer/files/bmf-private-grundstuecksveraeusserung-05102000.pdf
- BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (Erbteilskauf, Rechtsprechungsänderung):
  https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202310258/
- BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (dejure.org-Vernetzung):
  https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=26.09.2023&Aktenzeichen=IX+R+13/22

## Stand

- Letzte Änderung: 2026-10-05
- Letzte Prüfung: 2026-10-05
- In Kraft seit: 1999-01-01
- Status: In Kraft
- Quellen-Autorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0