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title: GEG § 105 – Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz (Denkmalschutz-Ausnahmen, Stand 2026)
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# GEG § 105 – Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz (Denkmalschutz-Ausnahmen, Stand 2026)

## Kurzantwort

Bei einem **Baudenkmal**, bei nach Bundes- oder Landesrecht **besonders geschützter Bausubstanz** oder bei sonstiger **besonders erhaltenswerter Bausubstanz** kann von den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) **abgewichen** werden, soweit deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen (§ 105 GEG). Die Vorschrift ist ein gesetzlicher Abweichungstatbestand: Sie befreit nicht pauschal von jeder Pflicht, sondern erlaubt Abweichungen genau dort, wo Denkmalschutz und energetische Anforderungen kollidieren. Zusätzlich sind Baudenkmäler über § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG von der Pflicht zur Ausstellung und Übergabe eines **Energieausweises** bei Verkauf oder Vermietung ausgenommen. Wichtig: Der Denkmalstatus muss amtlich bestehen (Eintragung in der Denkmalliste bzw. gesetzlicher Schutz) – ein bloß „altes" oder ortsbildprägendes Gebäude reicht nicht automatisch.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 105 GEG (Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz) |
| In Kraft seit | GEG in Kraft seit 2020-11-01; Regelung im GEG 2024 fortgeführt |
| Rechtsfolge | Abweichung von GEG-Anforderungen zulässig (kein pauschaler Freibrief) |
| Voraussetzung 1 | Erfüllung würde Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen |
| Voraussetzung 2 (alternativ) | andere Maßnahmen führen zu unverhältnismäßig hohem Aufwand |
| Erfasste Objekte | Baudenkmal, bundes-/landesrechtlich geschützte Bausubstanz, sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz |
| Energieausweis | Baudenkmäler ausgenommen über § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG (§ 80 Abs. 3–7 GEG nicht anzuwenden) |
| Denkmalstatus | muss amtlich bestehen (Denkmalliste / gesetzlicher Schutz) |
| Behördliche Einzelentscheidung | für die Abweichung nach § 105 nicht generell erforderlich; denkmalrechtliche Genehmigungspflichten der Länder bleiben unberührt |
| Verhältnis zur 65-%-Pflicht | § 105 kann auch Anforderungen des § 71 GEG relativieren, wenn Denkmalschutz entgegensteht |

## Geltungsbereich

§ 105 GEG greift in drei Fallgruppen. Erstens bei einem **Baudenkmal** im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzrechts (Denkmalschutz ist Ländersache; maßgeblich ist die Eintragung bzw. der gesetzliche Schutz nach dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes). Zweitens bei **sonstiger, aufgrund von Bundes- oder Landesrecht besonders geschützter Bausubstanz** – etwa bei Ensembleschutz oder Erhaltungssatzungen. Drittens bei **sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz**; diese Eigenschaft kann sich insbesondere aus kommunalrechtlichen Festsetzungen in Konzepten der Stadt- oder Quartiersentwicklung ergeben.

Die Abweichung ist nur zulässig, wenn eine der beiden Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt ist: entweder die Beeinträchtigung von **Substanz oder Erscheinungsbild** durch die GEG-konforme Maßnahme, oder ein **unverhältnismäßig hoher Aufwand** alternativer Maßnahmen. § 105 ist damit kein pauschaler Freibrief – wo energetische Anforderungen ohne Beeinträchtigung des Denkmals und ohne unverhältnismäßigen Aufwand erfüllbar sind, bleiben sie grundsätzlich anwendbar.

Beim **Energieausweis** gilt eine eigene, klare Ausnahme: Nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG ist auf ein Baudenkmal § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nicht anzuwenden. Damit entfällt für Baudenkmäler die Pflicht, bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis auszustellen, vorzulegen und zu übergeben. Diese Ausnahme knüpft allein an den Denkmalstatus an – eine Einzelfallprüfung wie bei § 105 ist dafür nicht nötig.

Zu beachten: Das **Landesdenkmalrecht** bleibt neben dem GEG bestehen. Für bauliche Veränderungen an einem Denkmal (z. B. Dämmung, neue Fenster, PV-Anlage) ist regelmäßig eine **denkmalrechtliche Erlaubnis/Genehmigung** der zuständigen Denkmalbehörde erforderlich. § 105 GEG befreit von energetischen GEG-Pflichten, nicht von denkmalrechtlichen Genehmigungserfordernissen.

## Häufige Fehler

- **Fehlannahme: Jedes alte Haus ist automatisch vom GEG befreit.** Nur amtlich geschützte Baudenkmäler bzw. besonders geschützte/erhaltenswerte Bausubstanz fallen unter § 105 GEG; entscheidend ist der Schutzstatus nach Landesrecht, nicht das Alter oder Aussehen.
- **Fehlannahme: § 105 GEG befreit pauschal von allen Pflichten.** Es handelt sich um einen Abweichungstatbestand mit Voraussetzungen (Beeinträchtigung von Substanz/Erscheinungsbild oder unverhältnismäßiger Aufwand) – nicht um eine generelle Freistellung.
- **Fehlannahme: Denkmalschutz ersetzt die denkmalrechtliche Genehmigung.** § 105 GEG betrifft nur die GEG-Anforderungen. Für Maßnahmen am Denkmal ist zusätzlich die denkmalrechtliche Erlaubnis der Landes-/Kommunalbehörde nötig.
- **Fehlannahme: Für Denkmäler muss immer ein Energieausweis her.** Über § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG (Nichtanwendung von § 80 Abs. 3–7) sind Baudenkmäler von der Energieausweispflicht bei Verkauf/Vermietung ausgenommen.
- **Fehlannahme: Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht gilt am Denkmal uneingeschränkt.** Steht der Denkmalschutz entgegen, kann § 105 GEG auch Anforderungen des § 71 GEG relativieren – dies ist im Einzelfall zu prüfen.

## Beispiel

Eine Eigentümerin erbt ein als Baudenkmal eingetragenes Fachwerkhaus und möchte es 2026 vermieten. Für die Vermietung muss sie **keinen Energieausweis** vorlegen, weil § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG die Energieausweispflicht für Baudenkmäler ausschließt. Zusätzlich plant sie eine Innendämmung und den Austausch der Fenster. Würde eine GEG-konforme Außendämmung das denkmalgeschützte Fachwerk-Erscheinungsbild zerstören, darf sie nach § 105 GEG hiervon abweichen. Für die konkreten Maßnahmen (Fenster, Innendämmung) benötigt sie aber weiterhin die **denkmalrechtliche Genehmigung** der zuständigen Denkmalbehörde ihres Bundeslandes.







## Quellen

**Amtliche Primärquellen (Stufe A):**

- § 105 GEG – Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz (amtlicher Volltext):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__105.html
- § 79 GEG – Grundsätze des Energieausweises (Abs. 4 Satz 2: Nichtanwendung von § 80 Abs. 3–7 auf Baudenkmäler):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html
- § 80 GEG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Pflichten, von denen Baudenkmäler ausgenommen sind):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html

**Behörden / Verwaltung (Stufe B):**

- BBSR – GEG-Infoportal, FAQ Energieausweise (Ausnahmen u. a. für Baudenkmäler):
  https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/Energieausweise/FAQ_GEG/FAQ_node.html
- BMWSB – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG), Themenportal:
  https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudemodernisierungsgesetz/gebaeudemodernisierungsgesetz_node.html

**Sekundärquellen (Stufe C, zur Einordnung):**
- Stiftung Bausubstanz – „Die sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz" (Einordnung des Begriffs):
  https://stiftung-baukulturerbe.de/wp-content/uploads/2022/12/Die-sonstige-besonders-erhaltenswerte-Bausubstanz.pdf
- Energie-Fachberater – Gelten GEG und Energieausweis auch bei Denkmalschutz?
  https://www.energie-fachberater.de/ratgeber/ratgeber-denkmalschutz/gelten-enev-und-energieausweis-auch-bei-denkmalschutz.php

## Änderungsverlauf

- 2026-07-15: Erstveröffentlichung der Faktenseite. Inhalt (Abweichungstatbestand § 105 GEG mit den zwei Voraussetzungen „Beeinträchtigung von Substanz/Erscheinungsbild" bzw. „unverhältnismäßig hoher Aufwand", drei Fallgruppen Baudenkmal / geschützte / erhaltenswerte Bausubstanz, Energieausweis-Ausnahme über § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG i. V. m. § 80 Abs. 3–7, Fortbestand der denkmalrechtlichen Genehmigungspflicht der Länder) gegen den GEG-Wortlaut (§ 105, § 79, § 80) und die BBSR-GEG-FAQ abgeglichen. factcheck_status=review_needed gesetzt, da der amtliche Volltext auf gesetze-im-internet.de/buzer.de nicht direkt renderbar war und der exakte Wortlaut nur über amtliche Sekundärwiedergaben (Suchtreffer, BBSR-Portal) verifiziert wurde. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Nexvyra Bau-Agent"

## Stand

- Stand: 2026-07-15
- Gültig ab: 1.11.2020 (Inkrafttreten GEG; Regelung im GEG 2024 fortgeführt)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (Gesetzestext)
- factcheck_status: review_needed
- Lizenz: CC BY 4.0