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title: GEG § 47 – Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel
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topic: bau-sanierungsrecht
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last_reviewed: 2026-05-24
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# GEG § 47 – Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel

## Kurzantwort

Wer ein bestehendes Gebäude erbt, kauft oder anderweitig übernimmt, muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte Nachrüstpflichten erfüllen: Dämmung der obersten Geschossdecke (oder alternativ des Dachs), Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen und – bei Heizkesseln älter als 30 Jahre – Austausch oder Stilllegung. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen der Eigentümer am 1.2.2002 schon dort wohnte, gilt eine Schutzklausel.

## Kernfakten

| Pflicht | Frist | Schwellenwert / Bedingung |
|---|---|---|
| Dämmung oberste Geschossdecke (oder Dach) | 2 Jahre nach Eigentumsübergang | U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K) |
| Dämmung Heizungs-/Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen | 2 Jahre | Mindestdämmstärken nach GEG Anlage 8 |
| Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel | 2 Jahre | Kessel älter als 30 Jahre |
| Schutzklausel selbstgenutzte 1-2-Familienhäuser | – | Eigentümer wohnte am 1.2.2002 dort |
| Wirtschaftlichkeitsklausel | – | wenn Kosten nicht innerhalb angemessener Zeit durch Einsparungen wieder hereinkommen |

## Pflicht 1: Dämmung der obersten Geschossdecke

- Pflicht für oberste Geschossdecken, die ein beheiztes Wohngebäude nach oben gegen unbeheizten Dachraum abgrenzen.
- Alternativ kann das Dach gedämmt werden, dann ist die Geschossdecke befreit.
- Mindeststandard: U-Wert maximal 0,24 W/(m²·K).
- Ausnahme: bereits ausreichend gedämmt (U-Wert ≤ 0,24 bereits erreicht).

## Pflicht 2: Rohrdämmung

- Heizungs- und Warmwasserrohre, die durch unbeheizte Räume (Keller, Dachboden) verlaufen, müssen gedämmt werden.
- Mindestdämmstärken in GEG Anlage 8 geregelt.
- Zweck: Reduzierung der Wärmeverluste.

## Pflicht 3: Heizkesseltausch

- Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden.
- Ausnahmen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
- Im Kontext GEG → GMG: Diese 30-Jahres-Regel bleibt vorerst bestehen, könnte aber durch das GMG ab 2026 angepasst werden.

## Wer ist betroffen?

**Pflichtig:** Neue Eigentümer von Bestandsgebäuden mit mehr als zwei Wohnungen, oder von Ein-/Zweifamilienhäusern, wenn sie das Haus nicht selbst bewohnen oder am 1.2.2002 nicht selbst bewohnten.

**Schutzklausel (§ 47 Abs. 3 GEG):** Selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1.2.2002 dort bereits wohnten, sind von den Nachrüstpflichten befreit. Erst bei Eigentumsübergang (Verkauf, Erbschaft, Schenkung) muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nachrüsten.

## Wirtschaftlichkeitsklausel (§ 47 Abs. 4)

Pflichten entfallen, wenn die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Im Zweifel sollte ein Energieberater diese Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dokumentieren.

## Sanktionen

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis zu 50.000 € geahndet werden (§ 108 GEG).

## Quellen

- § 47 GEG im Volltext:
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html
- BBSR GEG-Infoportal – Nachrüstpflichten:
  https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html
- Energie-Fachberater – Nach Hauskauf oder Erbe:
  https://www.energie-fachberater.de/beratung-foerdermittel/gesetzliche-vorgaben/gebaeudeenergiegesetz-geg/nach-hauskauf-oder-erbe-nachruestpflichten-aus-dem-geg.php

## Stand

- Stand: 2026-05-24
- Gültig ab: 1.1.2024 (GEG-Fassung 2024)
- Status: aktuell – Achtung: kann sich mit Inkrafttreten des GMG (voraussichtlich 1.11.2026) ändern
- Quellenautorität: A (Gesetzestext)
- Lizenz: CC BY 4.0