--- title: GEG Neubau vs. Bestandsgebäude – die wichtigsten Unterschiede slug: geg-neubau-vs-bestand topic: bau-sanierungsrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2024-01-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-28 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/geg-neubau-vs-bestand.md wikidata_subjects: [Q72159183, Q372659] factcheck_status: ok jurisdiction: DE language: de --- # GEG Neubau vs. Bestandsgebäude – die wichtigsten Unterschiede ## Kurzantwort Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt an Neubauten deutlich strengere und umfassendere Anforderungen als an Bestandsgebäude. Wer neu baut, muss ein **Niedrigstenergiegebäude** errichten (§ 10 GEG): Der Jahres-Primärenergiebedarf darf höchstens das **0,55-fache** eines vergleichbaren Referenzgebäudes betragen (§ 15 GEG), zusätzlich gelten Grenzwerte für den Transmissionswärmeverlust (§ 16 GEG) und die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien (§ 71 GEG). Im **Bestand** greift dagegen kein flächendeckender Sanierungszwang: Pflichten entstehen nur punktuell – bei der Änderung von Bauteilen müssen einzelne Bauteile die U-Wert-Höchstwerte der Anlage 7 einhalten (§ 48 GEG), hinzu kommen wenige gesetzliche Nachrüstpflichten (§ 47 GEG) und – beim Heizungstausch – ebenfalls die 65-Prozent-Regel. Die Faustregel lautet: Neubau = Gesamtgebäude-Standard; Bestand = bauteilbezogene Pflichten bei Auslösung. ## Kernfakten | Punkt | Neubau (Teil 2, §§ 10–45) | Bestand (Teil 3, §§ 46–56) | |---|---|---| | Grundprinzip | Niedrigstenergiegebäude für das ganze Gebäude [§ 10 GEG] | kein genereller Sanierungszwang; Pflicht nur bei Auslösung [§§ 46–48 GEG] | | Primärenergie-Anforderung | ≤ 0,55 × Referenzgebäude [§ 15 Abs. 1 GEG] | bei Gesamt-Nachweisverfahren: Referenzwert um ≤ 40 % überschritten [§ 50 Abs. 1 GEG] | | Transmissionswärmeverlust | ≤ 1,0 × Referenzgebäude [§ 16 GEG] | Bauteil-U-Werte nach Anlage 7 bzw. ≤ 40 % über Referenz [§§ 48, 50 GEG] | | Auslöser der Pflicht | Errichtung eines neuen Gebäudes [§ 10 GEG] | Erneuerung/Ersatz/erstmaliger Einbau von Außenbauteilen [§ 48 GEG] | | Bagatellgrenze | – | Pflicht entfällt, wenn ≤ 10 % der Bauteilgruppen-Fläche betroffen [§ 48 S. 2, § 46 Abs. 1 GEG] | | Beispiel-U-Wert Außenwand | über Referenzgebäude/Anlage 1 abgebildet | U ≤ 0,24 W/(m²·K) bei Erneuerung [Anlage 7 Nr. 1a/1b GEG] | | Beispiel-U-Wert Fenster | über Referenzgebäude/Anlage 1 abgebildet | U_w ≤ 1,3 W/(m²·K) bei Austausch [Anlage 7 Nr. 2a GEG] | | Nachrüstpflichten ohne Bauanlass | nicht einschlägig | oberste Geschossdecke/Dach U ≤ 0,24, Rohrdämmung, alte Heizkessel [§ 47 GEG] | | 65-%-Erneuerbare-Pflicht | beim Bau Pflicht [§ 10 Abs. 2 Nr. 3, § 71 GEG] | erst beim Einbau einer neuen Heizung (Übergangsfristen) [§ 71 GEG] | | Sanktion | Bußgeld bis 50.000 € [§ 108 GEG] | Bußgeld bis 50.000 € [§ 108 GEG] | ## Neubau: Was gilt für „zu errichtende Gebäude"? Für den Neubau verlangt das GEG den Niedrigstenergiegebäude-Standard als Gesamtbilanz des Gebäudes (§ 10 Abs. 1). Drei Anforderungen müssen zusammen erfüllt werden (§ 10 Abs. 2): - **Gesamtenergiebedarf:** Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung darf bei Wohngebäuden höchstens **das 0,55-fache** des Werts eines geometrisch gleichen Referenzgebäudes nach Anlage 1 betragen (§ 15 Abs. 1). - **Baulicher Wärmeschutz:** Der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust darf das **1,0-fache** des Referenzgebäude-Werts nicht überschreiten (§ 16). - **Erneuerbare Wärme:** Eine neu eingebaute Heizung muss die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht des § 71 erfüllen (§ 10 Abs. 2 Nr. 3). Maßgeblich ist also nicht ein einzelnes Bauteil, sondern die rechnerische Gesamtleistung des Gebäudes gegenüber einem Referenzgebäude. ## Bestand: Pflichten entstehen nur bei Auslösung Im Bestand gibt es keinen allgemeinen Sanierungszwang. Das GEG schützt zunächst nur den Status quo: Außenbauteile dürfen nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität verschlechtert (§ 46 Abs. 1). Konkrete Anforderungen entstehen erst, wenn ein Eigentümer ohnehin baut: - **Bauteilbezogene Pflicht (§ 48):** Werden Außenbauteile (Wand, Dach, Fenster, Kellerdecke) *erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut*, müssen die betroffenen Flächen die U-Wert-Höchstwerte der **Anlage 7** einhalten. Beispiele: Außenwand U ≤ 0,24 W/(m²·K), Dach/oberste Geschossdecke U ≤ 0,24, Fenster U_w ≤ 1,3, Kellerdecke U ≤ 0,30. - **Bagatellgrenze:** Betrifft die Änderung **nicht mehr als 10 Prozent** der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe, entfällt die Anforderung (§ 48 S. 2). - **Alternatives Gesamtverfahren (§ 50):** Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, kann der Eigentümer das ganze geänderte Gebäude bilanzieren. Dann gilt es als anforderungsgerecht, wenn Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust den jeweiligen Referenzwert um **nicht mehr als 40 Prozent** überschreiten. - **Erweiterung/Anbau (§ 51):** Kommen beheizte Räume hinzu, dürfen die neuen Außenbauteile den Referenz-Transmissionswärmeverlust um maximal das 1,2-fache überschreiten; ab mehr als 100 % zusätzlicher Nutzfläche gelten Neubau-nahe Anforderungen. ## Nachrüstpflichten ohne Bauanlass (§ 47) Unabhängig von einer Sanierung bestehen im Bestand wenige gesetzliche Nachrüstpflichten: Die **oberste Geschossdecke** (oder alternativ das Dach) eines beheizten Wohngebäudes muss auf einen U-Wert von höchstens **0,24 W/(m²·K)** gedämmt sein, Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (Anlage 8), und alte Konstanttemperatur-Heizkessel dürfen nicht mehr betrieben werden (§ 72). Für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 dort bereits wohnten, gilt eine Schutzklausel; bei Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit (§ 47 Abs. 3). ## Häufige Fehler / Missverständnisse - **Fehlannahme: „Ich kaufe ein altes Haus und muss es sofort auf Neubau-Standard bringen."** Falsch – im Bestand gilt der 0,55-Faktor des Neubaus nicht. Pflichten entstehen erst bei konkreten Bauteil-Änderungen oder über die Nachrüstpflichten des § 47. - **Fehlannahme: „Jede kleine Reparatur löst eine Dämmpflicht aus."** Falsch – die 10-Prozent-Bagatellgrenze (§ 48 S. 2) nimmt geringfügige Änderungen aus. - **Fehlannahme: „Beim Bestand muss jedes Bauteil einzeln nachgewiesen werden."** Nicht zwingend – § 50 erlaubt den Gesamtnachweis mit der 40-Prozent-Toleranz gegenüber dem Referenzgebäude. ## Quellen **Amtliche Primärquellen (Stufe A) – gesetze-im-internet.de:** - § 10 GEG (Niedrigstenergiegebäude, Neubau-Grundsatz): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__10.html - § 15 GEG (Jahres-Primärenergiebedarf Wohngebäude, 0,55-Faktor): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__15.html - § 16 GEG (Transmissionswärmeverlust Neubau): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__16.html - § 46 GEG (Bestand: Verschlechterungsverbot, Bagatellgrenze): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__46.html - § 47 GEG (Nachrüstpflichten im Bestand): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html - § 48 GEG (Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__48.html - § 50 GEG (Gesamtnachweis im Bestand, 40-Prozent-Toleranz): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__50.html - § 51 GEG (Erweiterung und Ausbau): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__51.html - Anlage 7 GEG (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten im Bestand): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/anlage_7.html - § 71 GEG (65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html **Behörden / Verwaltung (Stufe B):** - BMWSB – Gebäudeenergiegesetz (Überblick Neubau/Bestand): https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz_node.html ## Änderungsverlauf - 2026-06-28: Erstveröffentlichung. Neubau-Anforderungen aus §§ 10/15/16 GEG, Bestand aus §§ 46/47/48/50/51 GEG und Anlage 7 (U-Wert-Höchstwerte), 65-%-Bezug aus § 71 GEG. Alle Quellen-URLs auf HTTP 200 geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-28 - Gültig ab: 2024-01-01 (GEG-Fassung 2024) - Status: aktuell (in_force) - Quellenautorität: A (Primärquellen gesetze-im-internet.de) - Lizenz: CC BY 4.0