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title: "Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB — Sicherungsgrundschuld, Sicherungsabrede und Rückgewähranspruch"
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# Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB — Sicherungsgrundschuld, Sicherungsabrede und Rückgewähranspruch

## Kurzantwort

Die **Grundschuld** ist nach **§ 1191 Abs. 1 BGB** die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten „eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist". Anders als die Hypothek (§ 1113 BGB) setzt sie **keine Forderung voraus**: Sie ist nicht akzessorisch. Die Verbindung zum gesicherten Kredit stellt bei der in der Praxis üblichen **Sicherungsgrundschuld** allein der schuldrechtliche **Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede)** her. Bei Erwerben nach dem 19.08.2008 kann der Eigentümer Einreden aus diesem Sicherungsvertrag nach **§ 1192 Abs. 1a BGB** auch jedem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten — ein gutgläubig „einredefreier" Erwerb ist insoweit ausgeschlossen. Ist der Sicherungszweck entfallen, etwa weil das Darlehen getilgt ist, hat der Sicherungsgeber einen **Rückgewähranspruch** auf Abtretung, Verzicht oder Aufhebung der Grundschuld (BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22, Rn. 9).

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Regelungsort | §§ 1191–1198 BGB (Grundschuld), über § 1192 Abs. 1 BGB entsprechend die Hypothekenvorschriften §§ 1113 ff. BGB |
| Inhalt | Recht auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück (§ 1191 Abs. 1), auch Zinsen und Nebenleistungen (§ 1191 Abs. 2) |
| Akzessorietät | nein — Hypothekenrecht gilt nur, „soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt" (§ 1192 Abs. 1) |
| Sicherungsgrundschuld | Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB: zur Sicherung eines Anspruchs verschaffte Grundschuld |
| Einredeerhalt beim Erwerber | Einreden aus dem Sicherungsvertrag wirken gegen jeden Erwerber, § 1157 Satz 2 BGB (gutgläubiger Wegerwerb) gilt insoweit nicht (§ 1192 Abs. 1a) |
| Fälligkeit des Kapitals | nach Kündigung mit sechsmonatiger Frist (§ 1193 Abs. 1); bei Sicherung einer Geldforderung zwingend (§ 1193 Abs. 2 Satz 2) |
| Entstehung | Einigung und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB); Briefrecht als Regelfall, Buchrecht durch Ausschluss des Briefs (§ 1116 Abs. 2 BGB) |
| Durchsetzung | Duldung der Zwangsvollstreckung (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB); in der Praxis über die notarielle Unterwerfung nach §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO |
| Eigentümergrundschuld | Bestellung auch für den Eigentümer selbst möglich (§ 1196 BGB) |
| Übergangsrecht | § 1192 Abs. 1a gilt nur bei Erwerb der Grundschuld nach dem 19.08.2008, § 1193 Abs. 2 Satz 2 nur für danach bestellte Grundschulden (Art. 229 § 18 Abs. 2, 3 EGBGB) |

## Anspruchsgrundlage

Die Grundschuld ist ein **dingliches Verwertungsrecht**. Der Anspruch des Gläubigers richtet sich nicht auf Zahlung durch den Eigentümer persönlich, sondern auf **Befriedigung aus dem Grundstück**: Über § 1192 Abs. 1 BGB gilt **§ 1147 BGB** entsprechend, wonach die Befriedigung „im Wege der Zwangsvollstreckung" erfolgt. Materiell-rechtlich ist der Anspruch daher auf **Duldung der Zwangsvollstreckung** in das Grundstück gerichtet (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB). Die Zwangsvollstreckung erfolgt nach dem ZVG durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

Der Eigentümer kann dem Anspruch **Einreden** entgegensetzen. Zentral ist die Einrede aus dem **Sicherungsvertrag**: Ist der gesicherte Anspruch nicht (mehr) valutiert, darf der Gläubiger die Grundschuld nach der Sicherungsabrede nicht verwerten. Diese Einrede ist durch **§ 1192 Abs. 1a BGB** gegenüber jedem Erwerber der Grundschuld gesichert. Eine Einrede, durch die die Geltendmachung der Grundschuld **dauernd ausgeschlossen** ist, gibt dem Eigentümer zusätzlich den Anspruch auf **Verzicht** (§§ 1169, 1192 Abs. 1 BGB).

## Anspruchsvoraussetzungen

Prüfung des Anspruchs des Grundschuldgläubigers auf **Duldung der Zwangsvollstreckung** (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB):

1. **Wirksame Bestellung der Grundschuld.** Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bei einer Briefgrundschuld erwirbt der Gläubiger das Recht erst mit Übergabe des Briefs; bis dahin steht es dem Eigentümer zu (§§ 1163 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB). Eintragungsinhalt: Gläubiger, Geldbetrag, Zinssatz und Nebenleistungen (§§ 1115 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB).
2. **Gläubigerstellung des Anspruchstellers.** Entweder Ersterwerber oder Zessionar. Die Abtretung einer Briefgrundschuld erfordert schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe (§§ 1154 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB), bei der Buchgrundschuld Einigung und Eintragung (§§ 1154 Abs. 3, 873 BGB). Weil keine Forderung vorausgesetzt ist, wird die Grundschuld **selbstständig** — nicht nach § 1153 BGB zusammen mit einer Forderung — übertragen.
3. **Fälligkeit des Grundschuldkapitals.** Erst nach **Kündigung** durch Gläubiger oder Eigentümer mit **sechs Monaten** Frist (§ 1193 Abs. 1 BGB). Abweichungen sind zulässig, nicht aber bei einer Grundschuld, die eine **Geldforderung** sichert (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, für ab dem 20.08.2008 bestellte Grundschulden).
4. **Keine durchgreifende Einrede des Eigentümers.**
   - **Einreden aus dem Sicherungsvertrag:** fehlende oder entfallene Valutierung, Überschreiten des Sicherungszwecks, Verwertungsbeschränkungen der Sicherungsabrede. Gegenüber einem Zessionar wirken sie nach **§ 1192 Abs. 1a BGB** fort, ohne dass es auf dessen guten Glauben ankommt.
   - **Sonstige Einreden aus dem Rechtsverhältnis** zum bisherigen Gläubiger: bleiben nach § 1157 Satz 1 BGB erhalten, können aber gutgläubig wegerworben werden (§ 1157 Satz 2 i. V. m. § 892 BGB), soweit nicht § 1192 Abs. 1a eingreift.
   - **Nicht anwendbar** sind die forderungsbezogenen Hypothekenregeln, insbesondere die Einreden des persönlichen Schuldners nach § 1137 BGB — das folgt aus dem Vorbehalt in § 1192 Abs. 1 BGB.
5. **Einredeberechtigung des konkreten Eigentümers.** Die Einrede aus dem Sicherungsvertrag steht nur dem **Sicherungsgeber** zu. Wer ein bereits belastetes Grundstück erwirbt, kann sich auf den Wegfall des Sicherungszwecks nur berufen, wenn ihm der **Rückgewähranspruch abgetreten** wurde oder er **in den Sicherungsvertrag eingetreten** ist (BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22, Leitsatz 1).

## Rechtsfolgen

- **Für den Gläubiger:** Befriedigung aus dem Grundstück und den mithaftenden Gegenständen durch Zwangsvollstreckung (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB). Mit einer vollstreckbaren notariellen Urkunde und Unterwerfung „gegen den jeweiligen Eigentümer" (§ 800 Abs. 1 ZPO) kann er ohne vorherigen Prozess vollstrecken.
- **Für den Eigentümer — Ablösung:** Der Eigentümer darf den Gläubiger befriedigen (§§ 1142, 1192 Abs. 1 BGB), auch durch Hinterlegung oder Aufrechnung (§ 1142 Abs. 2 BGB).
- **Für den Sicherungsgeber — Rückgewähranspruch:** Aus dem Sicherungsvertrag hat er einen durch den Wegfall des Sicherungszwecks **aufschiebend bedingten Anspruch auf Abtretung, Verzicht oder Aufhebung** des nicht (mehr) valutierten Teils der Grundschuld (BGH V ZR 9/22, Rn. 9). Dingliche Umsetzung: Abtretung (§§ 1154, 1192 Abs. 1 BGB), Verzicht mit der Folge, dass der Eigentümer die Grundschuld erwirbt (§§ 1168 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB), oder Aufhebung mit Zustimmung des Eigentümers (§§ 875, 1183, 1192 Abs. 1 BGB).
- **Kein automatisches Erlöschen:** Wird das Darlehen getilgt, erlischt die Grundschuld **nicht** und fällt auch nicht kraft Gesetzes an den Eigentümer — § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Forderung voraus und ist deshalb nicht anwendbar. Der Eigentümer muss den Rückgewähranspruch geltend machen.
- **Eigentümergrundschuld:** Erwirbt der Eigentümer die Grundschuld (z. B. nach Verzicht oder als von vornherein nach § 1196 BGB bestellte Eigentümergrundschuld), kann er nicht selbst die Zwangsvollstreckung zu seiner Befriedigung betreiben; Zinsen stehen ihm nur während einer von einem Dritten betriebenen Zwangsverwaltung zu (§ 1197 BGB).
- **Verfallklausel unwirksam:** Vor Fälligkeit kann sich der Gläubiger nicht wirksam ausbedingen, zur Befriedigung das Eigentum am Grundstück übertragen zu bekommen (§§ 1149, 1192 Abs. 1 BGB).

## Praxisbeispiel

**BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22** (ECLI:DE:BGH:2023:201023UVZR9.22.0): Eine GbR hatte 2003 an einem Hotelgrundstück eine Grundschuld über 2 Mio. € zugunsten einer Landesbank bestellt, die ein Darlehen für den Erwerb des Nachbargrundstücks sicherte. 2008 wurde umgeschuldet: Eine andere Bank löste die Kredite ab, ließ sich die Grundschuld abtreten und vereinbarte einen neuen Sicherungszweck. Der Kläger, früherer Eigentümer, erhielt das Grundstück 2010 nach einer Rückabwicklung zurück — weiterhin belastet. Ein Teil der Grundschuld (500.000 € nebst 15 % Zinsen seit 2003) wurde später an die Beklagte abgetreten, die daraus vollstreckte. Das Berufungsgericht hielt die Vollstreckung wegen Wegfalls des Sicherungszwecks für unzulässig.

Der V. Zivilsenat hob auf. Leitsätze: (1) **§ 1192 Abs. 1a BGB findet auf den Erwerber eines bereits mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks keine Anwendung**; er kann aus dem Wegfall des Sicherungszwecks nur eine Einrede herleiten, wenn ihm der Rückgewähranspruch abgetreten wurde oder er in den Sicherungsvertrag eingetreten ist. (2) Die **Änderung der Sicherungsvereinbarung** zu einer vorrangigen Grundschuld ist **keine vormerkungswidrige Verfügung** im Sinne von § 883 Abs. 2 BGB. (3) Nach einer auf die gesicherte Forderung bezogenen **Schuldübernahme** geht die Sicherungsgrundschuld nicht auf einen Eigentümer über, der das belastete Grundstück erworben hat und nicht Partei der Sicherungsabrede ist. Der Senat bestätigte zudem, dass Grundlage des Rückgewähranspruchs allein der **Sicherungsvertrag** ist (Rn. 9, unter Verweis auf BGH, Urteil vom 24.03.2016 – IX ZR 259/13).

## Verwandte Normen

- **§ 1113 BGB** — Hypothek; im Unterschied zur Grundschuld an eine Forderung gebunden (akzessorisch).
- **§ 1147 BGB** — Befriedigung durch Zwangsvollstreckung; über § 1192 Abs. 1 BGB auch für die Grundschuld.
- **§ 1157 BGB** — Fortbestand von Einreden gegenüber dem neuen Gläubiger; Satz 2 für Sicherungsabrede-Einreden durch § 1192 Abs. 1a verdrängt.
- **§§ 1168, 1169 BGB** — Verzicht und Verzichtsanspruch bei dauernder Einrede.
- **§ 1183 BGB** — Aufhebung nur mit Zustimmung des Eigentümers.
- **§ 1196, § 1197 BGB** — Eigentümergrundschuld und ihre Beschränkungen.
- **§ 873 BGB** — Einigung und Eintragung als Erwerbstatbestand für Grundstücksrechte.
- **§ 883 BGB** — Vormerkung; nach BGH V ZR 9/22 nicht durch Änderung der Sicherungsabrede verletzt.
- **§§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO** — vollstreckbare Urkunde und dingliche Unterwerfung gegen den jeweiligen Eigentümer.
- **Art. 229 § 18 EGBGB** — Übergangsrecht zu § 1192 Abs. 1a und § 1193 Abs. 2 BGB (Risikobegrenzungsgesetz 2008).

## Änderungsverlauf

- 2026-10-04: Erstveröffentlichung der Faktenseite. Normtexte der §§ 873, 1113, 1115, 1116, 1137, 1142, 1147, 1149, 1153–1155, 1157, 1163, 1168, 1169, 1183, 1191–1193, 1196, 1197 BGB, § 800 ZPO und Art. 229 § 18 EGBGB am 04.10.2026 per `curl` von gesetze-im-internet.de abgerufen (HTTP 200). BGH V ZR 9/22 im amtlichen Volltext über `rechtsprechung-im-internet.de` (docid KORE301362023) gelesen; Leitsätze und Rn. 9 wörtlich geprüft. `valid_from` 2008-08-19 = Inkrafttreten von § 1192 Abs. 1a und § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB (Art. 229 § 18 EGBGB). ABGRENZUNG: keine Kollision mit `sicherungshypothek-bauunternehmer-650e-bgb`, `zwangssicherungshypothek-866-zpo`, `zwangsversteigerung-immobilie-zvg` oder `notarielle-urkunde-zwangsvollstreckung-794-zpo`. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Nexvyra-BGB-Bot"

## Stand

- Stand: 2026-10-04
- Gültig ab: 2008-08-19
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0

## Quellen

- Primärquelle: § 1191 BGB — Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1191.html
- Primärquelle: § 1192 BGB — Anwendbare Vorschriften, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1192.html
- Primärquelle: § 1193 BGB — Kündigung, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1193.html
- Primärquelle: § 1196 BGB — Eigentümergrundschuld, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1196.html
- Primärquelle: § 1197 BGB — Abweichungen von der Fremdgrundschuld, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1197.html
- Primärquelle: § 1113 BGB — Gesetzlicher Inhalt der Hypothek, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1113.html
- Primärquelle: § 1147 BGB — Befriedigung durch Zwangsvollstreckung, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1147.html
- Primärquelle: § 1157 BGB — Fortbestehen der Einreden gegen die Hypothek, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1157.html
- Primärquelle: § 1169 BGB — Rechtszerstörende Einrede, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1169.html
- Primärquelle: § 873 BGB — Erwerb durch Einigung und Eintragung, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html
- Primärquelle: § 800 ZPO — Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__800.html
- Primärquelle: Art. 229 § 18 EGBGB — Übergangsvorschrift zum Risikobegrenzungsgesetz, gesetze-im-internet.de:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__18.html
- Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22 (amtlicher Volltext, Rechtsprechung im Internet):
  https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE301362023&psml=bsjrsprod.psml&max=true
- Permalink-Fallback: § 1192 BGB, dejure.org:
  https://dejure.org/gesetze/BGB/1192.html

## Stand

- Letzte Änderung: 2026-10-04
- Letzte Prüfung: 2026-10-04
- In Kraft seit: 2008-08-19
- Status: In Kraft
- Quellen-Autorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0