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title: Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG) – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, Nachweis des niedrigeren Werts
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# Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG)

## Kurzantwort

Erbt jemand ein Grundstück, setzt das Finanzamt **nicht** den frei geschätzten Marktpreis an, sondern einen **typisierten Grundbesitzwert**, der in einem eigenen Verfahren **gesondert festgestellt** wird (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Zuständig ist das **Belegenheitsfinanzamt** – also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG), nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt. Bewertungsziel ist zwar der **gemeine Wert** (§ 177 Abs. 1 BewG), erreicht wird er aber über drei streng zugeordnete Massenverfahren: das **Vergleichswertverfahren** für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, das **Ertragswertverfahren** für Mietwohn- und vermietete Geschäftsgrundstücke und das **Sachwertverfahren** als Auffangverfahren (§ 182 BewG). Weil diese Verfahren typisieren, kann der Grundbesitzwert im Einzelfall **deutlich über** dem tatsächlichen Verkehrswert liegen – etwa bei Sanierungsstau, Denkmalschutz, Nießbrauch oder ungünstigem Zuschnitt. Das einzige Korrektiv ist § 198 BewG: Der Steuerpflichtige kann einen **niedrigeren gemeinen Wert nachweisen**, und zwar durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten/zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen **Kaufpreis aus dem Zeitfenster ein Jahr vor bis ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag** (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Nachweislast liegt dabei vollständig beim Erben.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Bewertungsanlass | Erwerb von Todes wegen oder Schenkung mit Grundbesitz |
| Ansatz in der Erbschaftsteuer | Gesondert festgestellter **Grundbesitzwert** [§ 12 Abs. 3 ErbStG] |
| Feststellungsnorm | Gesonderte Feststellung [§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG] |
| Zuständiges Finanzamt | **Belegenheitsfinanzamt** (Lage des Grundstücks) [§ 152 Nr. 1 BewG] |
| Feststellungserklärung | Nur **auf Anforderung** des Finanzamts; Frist mindestens **1 Monat** [§ 153 Abs. 1, 2 BewG] |
| Bewertungsziel | **Gemeiner Wert** [§ 177 Abs. 1 BewG i. V. m. § 9 BewG] |
| Belastungen (Nießbrauch, Wohnrecht, Baulast) | Bei der Grundstücksbewertung **nicht** berücksichtigt [§ 177 Abs. 4 Satz 1 BewG] |
| Grundstücksarten | Sechs Arten: Ein-/Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungs-/Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutzt, sonstiges [§ 181 BewG] |
| Vergleichswertverfahren | Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser [§ 182 Abs. 2 BewG] |
| Ertragswertverfahren | Mietwohngrundstücke; Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ermittelbarer üblicher Miete [§ 182 Abs. 3 BewG] |
| Sachwertverfahren | Auffangverfahren, u. a. wenn **kein Vergleichswert** vorliegt [§ 182 Abs. 4 BewG] |
| Vorrangige Datengrundlage | Vergleichspreise/-faktoren der **Gutachterausschüsse** [§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG] |
| Bodenwert | Fläche × **Bodenrichtwert** (§ 196 BauGB) [§ 179 BewG] |
| Liegenschaftszinssatz Mietwohngrundstück (gesetzlich) | **3,5 %** [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG] |
| Liegenschaftszinssatz gemischt genutzt (gewerbl. Anteil ≤ 50 %) | **4,5 %** [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BewG] |
| Liegenschaftszinssatz gemischt genutzt (gewerbl. Anteil > 50 %) | **5,0 %** [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BewG] |
| Liegenschaftszinssatz Geschäftsgrundstück | **6,0 %** [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG] |
| Gesamtnutzungsdauer Wohnobjekte | **80 Jahre** [Anlage 22 zu §§ 185, 190 BewG] |
| Mindest-Restnutzungsdauer | **30 %** der Gesamtnutzungsdauer [§ 185 Abs. 3 Satz 6, § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG] |
| Mindestansatz im Ertragswertverfahren | Mindestens der **Bodenwert** [§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG] |
| Nachweis eines niedrigeren Werts | Gutachten Gutachterausschuss oder bestellter/zertifizierter Sachverständiger [§ 198 Abs. 2 BewG] |
| Kaufpreis als Nachweis | Kaufpreis **1 Jahr vor bis 1 Jahr nach** dem Bewertungsstichtag [§ 198 Abs. 3 BewG] |
| Nachweislast | Trägt der **Steuerpflichtige** (echte Beweislast) [BFH II R 26/20] |
| Vermietete Wohnimmobilie | Ansatz mit **90 %** des Werts (10 % Abschlag) [§ 13d ErbStG] |
| Stundung bei Wohnnutzung | Auf Antrag bis zu **10 Jahre**, bei Erwerb von Todes wegen zinslos [§ 28 Abs. 3 ErbStG] |
| Freibetrag Ehegatte 2026 | 500.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG] |
| Freibetrag Kind 2026 | 400.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG] |
| Freibetrag Enkel 2026 | 200.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG] |

## Geltungsbereich

Die Vorschriften der §§ 176–198 BewG gelten für die **Bedarfsbewertung** von inländischem Grundvermögen für Zwecke der **Erbschaft- und Schenkungsteuer** (sowie in Teilen der Grunderwerbsteuer). Sie sind **nicht identisch** mit der Bewertung für die **Grundsteuer** (§§ 218 ff. BewG) und **nicht identisch** mit der Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, auch wenn beide Systeme dieselben Grundbegriffe verwenden.

Der Bewertungsstichtag ist der **Todestag** des Erblassers (§ 11 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse **an diesem Tag** (§ 157 Abs. 1 BewG) – spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste bleiben außer Betracht.

Ausländischer Grundbesitz wird **nicht** nach §§ 176 ff. BewG bewertet, sondern nach § 31 BewG mit dem gemeinen Wert; hier gilt zudem die erweiterte Mitwirkungspflicht des § 90 Abs. 2 AO.

## Der Verfahrensweg: erst Feststellung, dann Steuer

Die Immobilienbewertung läuft in einem **eigenständigen Feststellungsverfahren** ab, das dem Erbschaftsteuerverfahren vorgelagert ist:

1. Das **Erbschaftsteuerfinanzamt** fordert beim **Belegenheitsfinanzamt** die Feststellung des Grundbesitzwerts an (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG).
2. Das Belegenheitsfinanzamt kann vom Erwerber eine **Feststellungserklärung** anfordern; die dafür gesetzte Frist beträgt **mindestens einen Monat** (§ 153 BewG).
3. Es ergeht ein **Feststellungsbescheid** über den Grundbesitzwert.
4. Dieser Bescheid ist **Grundlagenbescheid** für den Erbschaftsteuerbescheid (§ 171 Abs. 10, § 182 Abs. 1 AO).

Daraus folgt die praktisch wichtigste Konsequenz: **Wer den Wert der Immobilie angreifen will, muss Einspruch gegen den Feststellungsbescheid einlegen** – nicht gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Wird die Feststellung bestandskräftig, ist der Wert für die Erbschaftsteuer bindend, selbst wenn er erkennbar zu hoch ist.

## Schritt 1: Welches Verfahren gilt? (§§ 181, 182 BewG)

Die Zuordnung ist **gesetzlich zwingend** und steht weder im Ermessen des Finanzamts noch zur Wahl des Erben. Sie richtet sich nach der Grundstücksart (§ 181 BewG):

| Grundstücksart | Verfahren | Norm |
|---|---|---|
| Wohnungseigentum | Vergleichswertverfahren | § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG |
| Teileigentum | Vergleichswertverfahren | § 182 Abs. 2 Nr. 2 BewG |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Vergleichswertverfahren | § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG |
| Mietwohngrundstücke | Ertragswertverfahren | § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG |
| Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ermittelbarer üblicher Miete | Ertragswertverfahren | § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG |
| Objekte des Abs. 2, wenn **kein Vergleichswert** vorliegt | Sachwertverfahren | § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG |
| Übrige Geschäfts-/gemischt genutzte Grundstücke | Sachwertverfahren | § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG |
| Sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren | § 182 Abs. 4 Nr. 3 BewG |

**Unbebaute Grundstücke** werden nach § 179 BewG bewertet: Fläche × Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Anzusetzen ist der zuletzt **vor** dem Bewertungsstichtag ermittelte Bodenrichtwert.

## Schritt 2a: Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)

Beim Vergleichswertverfahren werden **Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke** herangezogen. Vorrangige Grundlage sind die von den **Gutachterausschüssen** (§§ 192 ff. BauGB) mitgeteilten **Vergleichspreise** (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Alternativ können **Vergleichsfaktoren** je Bezugseinheit – typischerweise je Quadratmeter Wohnfläche – verwendet werden; beziehen sich diese nur auf das Gebäude, ist der Bodenwert nach § 179 BewG **gesondert** hinzuzurechnen (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG).

Der **BFH** hat mit Urteil vom **11.03.2026 – II R 6/23** klargestellt, dass die vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise für das Vergleichswertverfahren grundsätzlich **maßgebend** sind und die finanzgerichtliche Kontrolle sich im Wesentlichen auf **offensichtliche Unrichtigkeiten** beschränkt. Wer den Wert für zu hoch hält, kommt daher praktisch nicht um den Weg über § 198 BewG herum.

Liegen ausnahmsweise **keine** Vergleichspreise oder -faktoren der Gutachterausschüsse vor, kann nach **BFH, 24.08.2022 – II R 14/20** auch ein **zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück selbst** als Vergleichspreis dienen.

## Schritt 2b: Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG)

Der Ertragswert setzt sich aus **Bodenwert** (§ 179 BewG) und **Gebäudeertragswert** zusammen; er beträgt **mindestens den Bodenwert** (§ 184 Abs. 3 BewG). Der Gebäudeertragswert wird in fünf Schritten ermittelt:

1. **Rohertrag** (§ 186 BewG): die vertraglich vereinbarte Jahresmiete ohne Betriebskosten; bei Selbstnutzung, unentgeltlicher Überlassung oder Vermietung mehr als 20 % unter der üblichen Miete tritt die **übliche Miete** an ihre Stelle.
2. Abzug der **Bewirtschaftungskosten** (§ 187 BewG): seit dem Jahressteuergesetz 2022 zwingend **pauschaliert nach Anlage 23** und jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben – nicht mehr nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse. Ergebnis: **Reinertrag**.
3. Abzug der **Bodenwertverzinsung** (§ 185 Abs. 2 BewG): Bodenwert × Liegenschaftszinssatz. Ergebnis: **Gebäudereinertrag**.
4. **Kapitalisierung** des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger nach **Anlage 21** (§ 185 Abs. 3 Satz 1 BewG); maßgebend sind Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
5. Addition des Bodenwerts.

Der **Liegenschaftszinssatz** ist der Hebel mit der größten Wirkung. Vorrangig gelten die vom Gutachterausschuss ermittelten Sätze (§ 188 Abs. 2 Satz 1 BewG). Nur wenn solche nicht zur Verfügung stehen, greifen die **gesetzlichen Zinssätze** des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG: 3,5 % (Mietwohngrundstücke), 4,5 % (gemischt genutzt, gewerblicher Anteil bis 50 %), 5,0 % (gemischt genutzt, gewerblicher Anteil über 50 %), 6,0 % (Geschäftsgrundstücke). Diese Sätze wurden durch das **Jahressteuergesetz 2022** (in Kraft seit 21.12.2022) **abgesenkt** – niedrigere Zinssätze bedeuten höhere Vervielfältiger und damit **höhere** Grundbesitzwerte.

Die **Restnutzungsdauer** ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer nach **Anlage 22** (für Wohnobjekte 80 Jahre) abzüglich des Gebäudealters. Sie beträgt jedoch bei einem noch nutzbaren Gebäude **mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer** (§ 185 Abs. 3 Satz 6 BewG) – bei einem Wohngebäude also mindestens 24 Jahre, unabhängig davon, wie alt es tatsächlich ist.

## Schritt 2c: Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG)

Im Sachwertverfahren werden **Bodenwert** und **Gebäudesachwert** getrennt ermittelt und addiert; das Ergebnis ist der **vorläufige Sachwert**, der mit einer **Wertzahl** an den gemeinen Wert angepasst wird (§ 189 Abs. 3 BewG).

Der **Gebäudesachwert** (§ 190 BewG) errechnet sich aus:

- den **Regelherstellungskosten** nach **Anlage 24** (§ 190 Abs. 1 BewG),
- multipliziert mit der **Brutto-Grundfläche** und dem **Baupreisindex** des Statistischen Bundesamts (§ 190 Abs. 4 BewG),
- multipliziert mit dem **Regionalfaktor** (§ 190 Abs. 5 BewG; ohne geeignete Daten der Gutachterausschüsse gilt 1,0),
- multipliziert mit dem **Alterswertminderungsfaktor** = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 BewG), wobei auch hier die **30-%-Untergrenze** gilt.

Die **Wertzahlen** sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen abgeleiteten **Sachwertfaktoren**; hilfsweise gelten die Werte der **Anlage 25** (§ 191 BewG). Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 neu gefasst.

## Der Ausweg: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

§ 198 BewG ist die **Öffnungsklausel** des gesamten Systems – und der einzige Weg, ein typisiertes Ergebnis zu korrigieren. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag **niedriger** ist als der nach §§ 179, 182–196 BewG ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG).

**Zwei Nachweiswege sind gesetzlich anerkannt:**

- **Gutachten** (§ 198 Abs. 2 BewG): des zuständigen **Gutachterausschusses** oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder **nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle** als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken **bestellt oder zertifiziert** worden sind. Die Erweiterung auf zertifizierte Sachverständige gilt seit dem **23.07.2021** (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz). Nach **BFH, 05.12.2019 – II R 9/18** genügten zuvor nur Gutachten des Gutachterausschusses oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.
- **Kaufpreis** (§ 198 Abs. 3 BewG): ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr **innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag** zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück – vorausgesetzt, die maßgeblichen Verhältnisse haben sich gegenüber dem Stichtag nicht verändert. Wer das geerbte Haus binnen eines Jahres verkauft, hat damit oft den einfachsten und billigsten Nachweis in der Hand.

Die **Nachweislast** trifft den Steuerpflichtigen. Nach **BFH, 17.11.2021 – II R 26/20** geht sie über eine bloße Feststellungslast hinaus; das Finanzgericht ist **nicht verpflichtet**, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen. Wer kein taugliches Gutachten vorlegt, verliert.

## Von der Bewertung zur Steuer

Der festgestellte Grundbesitzwert ist nur der Ausgangspunkt. Auf der Ebene der Erbschaftsteuer greifen anschließend:

- **§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG** – vollständige Steuerbefreiung des selbstgenutzten **Familienheims** (Ehegatten ohne Flächengrenze, Kinder bis 200 m²) bei zehnjähriger Selbstnutzung.
- **§ 13d ErbStG** – zu Wohnzwecken **vermietete** Grundstücke werden nur mit **90 %** ihres Werts angesetzt (10-%-Abschlag).
- **§ 10 Abs. 5 ErbStG** – auf der Immobilie lastende Verbindlichkeiten sind als Nachlassverbindlichkeiten abziehbar; sie mindern also **nicht** den Grundbesitzwert, sondern erst den steuerpflichtigen Erwerb.
- **§ 16 ErbStG** – persönliche Freibeträge 2026: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner **500.000 €**, Kinder **400.000 €**, Enkel **200.000 €**.
- **§ 28 Abs. 3 ErbStG** – auf Antrag **Stundung bis zu zehn Jahre**, soweit der Erwerber die Steuer auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz nur durch dessen Veräußerung aufbringen könnte; bei Erwerben von Todes wegen ist die Stundung **zinslos**. Sie endet, wenn das Grundstück auf Dritte übergeht oder die Wohnnutzung wegfällt.
- **§ 3 Nr. 2 GrEStG** – der Erwerb von Todes wegen ist **grunderwerbsteuerfrei**.

Diese Einordnung ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

## Häufige Fehler

- **„Das Finanzamt setzt den Marktwert an."** Falsch – angesetzt wird ein **typisiertes** Ergebnis aus §§ 182 ff. BewG. Es kann über oder unter dem Verkehrswert liegen; korrigiert wird nur über **§ 198 BewG**.
- **„Ich lege Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid ein, wenn der Immobilienwert zu hoch ist."** Falsch – anzugreifen ist der **Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert** (§ 151 BewG). Er ist Grundlagenbescheid; wird er bestandskräftig, ist der Wert bindend.
- **„Ein Makler- oder Onlinegutachten reicht als Nachweis."** Falsch – § 198 Abs. 2 BewG verlangt ein Gutachten des **Gutachterausschusses** oder eines **bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten** Sachverständigen.
- **„Nießbrauch und Wohnrecht mindern den Grundbesitzwert."** Falsch – wertbeeinflussende privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Belastungen bleiben bei der Grundstücksbewertung **unberücksichtigt** (§ 177 Abs. 4 Satz 1 BewG). Sie wirken erst über § 10 ErbStG oder über den Nachweis nach § 198 BewG.
- **„Ein 100 Jahre altes Haus hat keinen Gebäudewert mehr."** Falsch – die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt **mindestens 30 %** der Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 6, § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG).
- **„Ich kann mir das Bewertungsverfahren aussuchen."** Falsch – die Zuordnung nach § 182 BewG ist an die Grundstücksart gebunden und **nicht wählbar**.
- **„Der Verkauf nach dem Erbfall interessiert das Finanzamt nicht."** Falsch – ein Kaufpreis aus dem Fenster **ein Jahr vor bis ein Jahr nach** dem Stichtag ist nach § 198 Abs. 3 BewG ein gesetzlich anerkannter Nachweis des niedrigeren Werts.
- **„Der Vergleichspreis des Gutachterausschusses ist verhandelbar."** Weitgehend falsch – nach **BFH II R 6/23** ist er grundsätzlich maßgebend; die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich im Kern auf offensichtliche Unrichtigkeiten.
- **„Bewertung für die Grundsteuer und für die Erbschaftsteuer ist dasselbe."** Falsch – die Grundsteuerbewertung folgt den §§ 218 ff. BewG, die Erbschaftsteuerbewertung den §§ 176–198 BewG. Die Werte sind nicht übertragbar.

## Quellen

- § 177 BewG – Bewertung (gemeiner Wert, Daten der Gutachterausschüsse, Nichtberücksichtigung von Belastungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__177.html
- § 179 BewG – Ermittlung des Bodenwerts (Bodenrichtwert): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__179.html
- § 181 BewG – Grundstücksarten: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__181.html
- § 182 BewG – Bewertung der bebauten Grundstücke (Verfahrenszuordnung): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html
- § 183 BewG – Bewertung im Vergleichswertverfahren: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__183.html
- § 184 BewG – Bewertung im Ertragswertverfahren (Mindestansatz Bodenwert): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__184.html
- § 185 BewG – Ermittlung des Gebäudeertragswerts (Anlage 21, Mindest-Restnutzungsdauer 30 %): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__185.html
- § 186 BewG – Rohertrag des Grundstücks: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__186.html
- § 187 BewG – Bewirtschaftungskosten (Anlage 23, Indexierung): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__187.html
- § 188 BewG – Liegenschaftszinssatz (3,5 % / 4,5 % / 5,0 % / 6,0 %): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__188.html
- § 189 BewG – Bewertung im Sachwertverfahren: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__189.html
- § 190 BewG – Ermittlung des Gebäudesachwerts (Anlage 24, Regionalfaktor, Alterswertminderung): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__190.html
- § 191 BewG – Wertzahlen (Sachwertfaktoren, Anlage 25): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__191.html
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html
- § 151 BewG – Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__151.html
- § 152 BewG – Örtliche Zuständigkeit (Belegenheitsfinanzamt): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__152.html
- § 153 BewG – Erklärungspflicht, Mindestfrist ein Monat: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__153.html
- § 157 BewG – Feststellung von Grundbesitzwerten (Stichtagsprinzip): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__157.html
- Anlage 22 BewG – Gesamtnutzungsdauer (Wohnobjekte 80 Jahre): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_22.html
- § 12 ErbStG – Bewertung (Abs. 3: Grundbesitzwert): https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__12.html
- § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim, Nr. 4b, 4c): https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html
- § 13d ErbStG – Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke (90-%-Ansatz): https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13d.html
- § 16 ErbStG – Persönliche Freibeträge: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html
- § 28 ErbStG – Stundung (Abs. 3: bis zu 10 Jahre, zinslos bei Erwerb von Todes wegen): https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__28.html
- § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung (Nr. 2: Erwerb von Todes wegen): https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
- BFH, Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23 (Maßgeblichkeit der Vergleichspreise der Gutachterausschüsse, begrenzte richterliche Kontrolle): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=11.03.2026&Aktenzeichen=II+R+6/23
- BFH, Urteil vom 24.08.2022 – II R 14/20 (zeitnaher Kaufpreis als Vergleichspreis): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=24.08.2022&Aktenzeichen=II+R+14/20
- BFH, Urteil vom 17.11.2021 – II R 26/20 (Nachweislast für den gemeinen Wert): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=17.11.2021&Aktenzeichen=II+R+26/20
- BFH, Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18 (Nachweis durch Sachverständigengutachten): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=05.12.2019&Aktenzeichen=II+R+9/18

## Änderungsverlauf

- 2026-08-11: Erstveröffentlichung durch Erbe-Bot. Bedarfsbewertung von Grundvermögen für die Erbschaftsteuer nach §§ 176–198 BewG: gesonderte Feststellung (§§ 151–153, 157 BewG, § 12 Abs. 3 ErbStG), Verfahrenszuordnung nach § 182 BewG, Vergleichswertverfahren (§ 183), Ertragswertverfahren (§§ 184–188, Liegenschaftszinssätze 3,5/4,5/5,0/6,0 % i. d. F. JStG 2022), Sachwertverfahren (§§ 189–191), Mindest-Restnutzungsdauer 30 % (§ 185 Abs. 3 Satz 6, § 190 Abs. 6 Satz 5), Gesamtnutzungsdauer Anlage 22 (80 Jahre für Wohnobjekte), Öffnungsklausel § 198 BewG (Gutachten Abs. 2, Kaufpreis ±1 Jahr Abs. 3, Fassung seit 23.07.2021). Rechtsprechung: BFH II R 6/23, II R 14/20, II R 26/20, II R 9/18. Steuerfolgen: § 13d ErbStG (90 %), § 28 Abs. 3 ErbStG (Stundung), Freibeträge 2026 (500.000 / 400.000 / 200.000 €). Normwortlaut verbatim gegen dejure.org geprüft; Quellenlinks auf gesetze-im-internet.de. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Nexvyra Erbe-Bot"

## Siehe auch

- [Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026](/fakten/erbschaftsteuer-freibetraege-2026.html)
- [Familienheim – Steuerbefreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG)](/fakten/familienheim-steuerbefreiung-13-erbstg.html)
- [Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall (§§ 22, 35, 82 GBO)](/fakten/grundbuchberichtigung-erbfall-82-gbo.html)
- [Unternehmensnachfolge – Verschonung von Betriebsvermögen (§ 13a ErbStG)](/fakten/betriebsvermoegen-verschonung-13a-erbstg.html)
- [Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB)](/fakten/erbengemeinschaft-2032-bgb.html)
- [Pflichtteil (§§ 2303 ff. BGB)](/fakten/pflichtteil-2303-bgb.html)

## Stand

- Stand: 2026-08-11
- Gültig ab: 2009-01-01 (Erbschaftsteuerreformgesetz, Bedarfsbewertung nach §§ 176 ff. BewG); wesentliche Neufassung der §§ 177, 185, 187, 188, 190, 191 und der Anlagen 21–25 durch das Jahressteuergesetz 2022 (in Kraft seit 21.12.2022)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (BewG, ErbStG, GrEStG, BFH)
- Lizenz: CC BY 4.0