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title: Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BGB)
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# Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BGB)

## Kurzantwort

Die **Kappungsgrenze** nach **§ 558 Absatz 3 BGB** begrenzt die Höhe einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Innerhalb eines Zeitraums von **drei Jahren** darf sich die Nettokaltmiete um höchstens **20 Prozent** erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch **Rechtsverordnung** auf **15 Prozent** absenken; die Verordnung darf höchstens **fünf Jahre** gelten (§ 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB). **Modernisierungserhöhungen nach §§ 559–559b BGB** und **Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB** werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze **ausdrücklich nicht mitgerechnet** (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit landesrechtlicher Kappungsgrenzen-Verordnungen mit Urteil vom **4. November 2015 – VIII ZR 217/14** bestätigt; die Zivilgerichte prüfen die Verordnungen aber inzident auf ihre Rechtmäßigkeit.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 558 Absatz 3 BGB [gesetze-im-internet.de] |
| Kappungsgrenze allgemein | **20 %** Erhöhung in **3 Jahren** (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB) |
| Kappungsgrenze in Spannungsgebieten | **15 %** in 3 Jahren (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB) |
| Maximale Geltungsdauer einer Landes-VO | **5 Jahre** (§ 558 Absatz 3 Satz 3 BGB) |
| Verordnungsgeber | jeweilige **Landesregierung**, nicht der Bund |
| Ausgangsmiete für die Berechnung | Nettokaltmiete **drei Jahre vor** Wirksamwerden der geplanten Erhöhung |
| Nicht eingerechnet (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB) | **Modernisierungserhöhungen** §§ 559–559b BGB **und Betriebskostenerhöhungen** § 560 BGB |
| Verhältnis zur Vergleichsmiete | Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete gelten **kumulativ** – die jeweils niedrigere Schranke greift |
| Leitentscheidung BGH | **BGH 4.11.2015 – VIII ZR 217/14** (Wirksamkeit Berliner Kappungsgrenzen-VO bestätigt) |
| Inzidente Verordnungskontrolle | Zivilgerichte prüfen, ob die Landes-VO die Voraussetzungen des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB einhält (BGH VIII ZR 217/14) |
| Ausnahmen | Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB), preisgebundener Wohnraum |
| Aktuelle 15 %-Verordnungen (Beispiele 2026) | Bayern 285 Gemeinden ab 01.01.2026, Baden-Württemberg 130 Gemeinden, Nordrhein-Westfalen 57 Gemeinden (Stand 11/2025), Brandenburg KappGrenzV 2025 |

## Geltungsbereich

§ 558 Absatz 3 BGB greift bei **jeder Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete** nach § 558 Absatz 1 BGB im Bereich des Wohnraummietrechts. Erfasst sind unbefristete Wohnraummietverträge mit nicht indexierter und nicht gestaffelter Miete. **Staffelmietverträge** (§ 557a BGB) und **Indexmietverträge** (§ 557b BGB) folgen einem eigenen Erhöhungsmechanismus und sind von der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB **nicht** erfasst. Ebenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs liegt **preisgebundener Wohnraum** (z. B. Sozialwohnungen), für den eigene Mietpreisregeln gelten. Eine **zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung** im Mietvertrag ist nach § 558 Absatz 6 BGB unwirksam – die 20-Prozent-/15-Prozent-Schranke ist zwingend.

## So wird die Kappungsgrenze berechnet

Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die der Mieter **drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden** der neuen Miete geschuldet hat. Auf diese Ausgangsmiete wird der Kappungssatz (20 % bzw. 15 %) aufgeschlagen; das Ergebnis ist die Obergrenze, die durch eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht überschritten werden darf.

Bei der Berechnung der zwischenzeitlichen Steigerung **bleiben nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB ausdrücklich außer Betracht**:

- **Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 559b BGB** (Modernisierungsumlage),
- **Mieterhöhungen nach § 560 BGB** (Betriebskostenerhöhungen).

Diese Positionen werden also weder zur Ausgangsmiete addiert noch zur erhöhten Miete gerechnet; relevant ist allein der Vergleich der Nettokaltmieten bezogen auf die Vergleichsmieten-Erhöhung. Wer als Vermieter die Miete in den letzten drei Jahren bereits auf die Vergleichsmiete erhöht hat, kann die Kappungsgrenze entsprechend früher ausschöpfen.

## Spannungsgebiete und Landes-Verordnungen

Nach § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB können die Landesregierungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden durch Rechtsverordnung bestimmen, in denen die **ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet** ist. In diesen Gebieten gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von **15 Prozent in drei Jahren**. Die Verordnung muss nach Satz 3 spätestens **fünf Jahre nach ihrem Inkrafttreten** außer Kraft treten – eine Verlängerung ist nur durch eine neue Verordnung mit erneuter Begründung möglich.

Aktueller Stand (Mai 2026, ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Föderalismus-Hinweis):

- **Bayern:** Die neue Mieterschutzverordnung ist zum **1. Januar 2026** in Kraft getreten; sie umfasst **285 Städte und Gemeinden** (vorher 208) und senkt dort die Kappungsgrenze auf 15 % ab.
- **Baden-Württemberg:** Die im Dezember 2025 vom Landeskabinett bis Ende 2026 verlängerte Verordnung gilt für rund **130 Städte und Gemeinden**.
- **Nordrhein-Westfalen:** Seit November 2025 sind **57 Städte** in der Mieterschutzverordnung erfasst (vorher 18).
- **Brandenburg:** Die Kappungsgrenzenverordnung 2025 (KappGrenzV) bestimmt die Gebietskulisse für das Land.
- Weitere Länder mit eigenen Kappungsgrenzen-Verordnungen sind u. a. **Berlin**, **Hamburg**, **Bremen** und **Hessen**.

Welche Gemeinde konkret in der Gebietskulisse liegt, ist immer der jeweils gültigen Landesverordnung zu entnehmen; eine Wohnung in der Nachbargemeinde kann derselben Stadt-Region außerhalb der Kulisse liegen und dann der 20-Prozent-Schranke unterfallen.

## Verhältnis zu Vergleichsmiete und Mietpreisbremse

Die Kappungsgrenze ist eine **eigenständige, kumulativ wirkende Schranke** neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter darf die Miete nur insoweit erhöhen, als **beide** Grenzen eingehalten sind – die jeweils niedrigere Obergrenze entscheidet. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel bei 950 €, die Kappungsgrenze (15 %) bei 920 €, sind nur 920 € verlangbar.

Die Kappungsgrenze ist klar zu trennen von der **Mietpreisbremse** nach §§ 556d ff. BGB. Die Mietpreisbremse betrifft **Neuvermietungen** und begrenzt die Wiedervermietungsmiete in ausgewiesenen Spannungsgebieten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; die Kappungsgrenze betrifft demgegenüber **laufende Mietverhältnisse** und Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Beide Instrumente werden in der Praxis oft kombiniert (gemeinsame „Mieterschutzverordnungen" der Länder), beruhen aber auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.

## BGH-Rechtsprechung

- **BGH, Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14:** Der BGH hat die Wirksamkeit der **Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung** vom 7. Mai 2013 bestätigt, mit der die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet auf 15 % abgesenkt wurde. Klargestellt wurde zugleich, dass die **Zivilgerichte die Verordnung inzident** auf ihre Vereinbarkeit mit der gesetzlichen Verordnungsermächtigung in § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB sowie mit höherrangigem Recht prüfen.
- **BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14:** Bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ist die Mieterhöhung **trotz Wohnflächenabweichung** an die Kappungsgrenze gebunden; die frühere „10-Prozent-Toleranz" wurde aufgegeben.

## Häufige Fehler und Missverständnisse

- **„Modernisierungs- oder Betriebskostenerhöhung sprengen die Kappungsgrenze"** – nein. § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB nimmt Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausdrücklich aus.
- **„Die 15 %-Grenze gilt bundesweit"** – falsch. Sie greift nur, wenn die jeweilige **Landesregierung** für die Gemeinde eine Verordnung erlassen hat. Ohne Verordnung gilt 20 %.
- **„Eine Landesverordnung gilt unbegrenzt"** – nein. § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB begrenzt die Geltungsdauer auf höchstens **fünf Jahre**; danach ist eine neue Verordnung mit erneuter Begründung nötig.
- **„Kappungsgrenze und Vergleichsmiete sind dasselbe"** – nein. Beide sind eigenständige Obergrenzen, die kumulativ einzuhalten sind.
- **„Mietpreisbremse = Kappungsgrenze"** – nein. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) betrifft die **Neuvermietung**, Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) betrifft die **Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis**.
- **„Staffel- und Indexmiete unterliegen der Kappungsgrenze"** – nein. § 558 BGB greift bei Staffel- (§ 557a BGB) und Indexmietverträgen (§ 557b BGB) nicht.

## Beispiel

Ausgangsmiete vor drei Jahren: **800 €** Nettokaltmiete. Die Wohnung liegt in einer Gemeinde mit Kappungsgrenzen-Verordnung (15 %). Eine Modernisierungsumlage von 40 € wurde vor 18 Monaten zusätzlich umgelegt.

- **Bemessungsgrundlage** = 800 € (die Modernisierungsumlage bleibt nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB außen vor).
- **Kappungsgrenze 15 %** = 120 € → maximale Nettokaltmiete **920 €** (zzgl. Modernisierungsumlage und Betriebskosten).
- Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 980 €, ist sie nicht ausschöpfbar – die Kappungsgrenze ist die schärfere Schranke.
- Liegt sie umgekehrt bei 880 €, ist die Vergleichsmiete die schärfere Schranke und nur 880 € sind verlangbar.

## Ausnahmen

- **Staffelmietvertrag (§ 557a BGB)** und **Indexmietvertrag (§ 557b BGB):** § 558 BGB ist nicht anwendbar, daher keine Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 BGB.
- **Preisgebundener Wohnraum** (insbesondere Sozialwohnungen): eigene Mietpreisbindungen, § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB nimmt diesen Wohnraum aus.
- **Wohnraum mit gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegter Miete:** ebenfalls außerhalb § 558 BGB (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB).
- **Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen** (§§ 559–560 BGB) folgen eigenen Regeln und werden weder zur Ausgangsmiete addiert noch zur erhöhten Miete gerechnet.

## Quellen

- gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 20 %/15 %-Kappungsgrenze, 5-Jahres-Befristung der Landes-VOs): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
- gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
- gesetze-im-internet.de – § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html
- bundesgerichtshof.de – BGH VIII ZR 217/14, Terminhinweis Verhandlung 04.11.2015 (Wirksamkeit Berliner Kappungsgrenzen-VO, inzidente Verordnungskontrolle): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR217.html
- bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 189/2015 (BGH VIII ZR 266/14, 18.11.2015 – Wohnflächenabweichung und Kappungsgrenze): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/2015189.html
- bmj.de – Mietrecht (BMJ-Themenseite Mieter und Immobilien): https://www.bmj.de/DE/Themen/MieterImmobilien/Mietrecht/Mietrecht_node.html
- mlw.baden-wuerttemberg.de – Kappungsgrenze Baden-Württemberg (130 Gemeinden, Verlängerung bis Ende 2026): https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/kappungsgrenze
- bayern.de – Neufassung Mieterschutzverordnung ab 01.01.2026 (285 Gemeinden, abgesenkte Kappungsgrenze 15 %): https://www.bayern.de/neufassung-der-mieterschutzverordnung-mietpreisbremse-gilt-ab-januar-2026-in-285-staedten-und-gemeinden-ausweitung-vor-allem-im-grossraum-muenchen-und-im-oberland-justizminister-eisenreich-me/
- bravors.brandenburg.de – Kappungsgrenzenverordnung Brandenburg 2025 (KappGrenzV): https://bravors.brandenburg.de/verordnungen/kappgrenzv_2025
- bbsr.bund.de – Fachbeitrag Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze (Reichweite, Gebietskulisse): https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/forschung/fachbeitraege/wohnen-immobilien/mieten-preise/mietpreisbremse/01-start.html

## Änderungsverlauf

- 2026-05-29: Erstveröffentlichung. § 558 Absatz 3 BGB gegen gesetze-im-internet.de gegengeprüft, BGH-Aktenzeichen VIII ZR 217/14 (04.11.2015) und VIII ZR 266/14 (18.11.2015) zitiert, aktuelle Landes-Verordnungen 2025/2026 (Bayern, Baden-Württemberg, NRW, Brandenburg) als Praxis-Belege ergänzt. Wikidata-Subjects Q58081925 (Mietrecht) und Q165728 (BGB) gesetzt.

## Stand

- Stand: 2026-05-29
- Gültig ab: 2013-05-01 (15-%-Absenkung in Spannungsgebieten durch Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013, in Kraft seit 01.05.2013); Grundnorm der Kappungsgrenze seit 01.09.2001
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de)
- Lizenz: CC BY 4.0