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  "slug": "kleinreparaturklausel-mietvertrag",
  "title": "Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag – Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kostenabwälzung",
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  "attribution": "Nexvyra (https://nexvyra.de, Wikidata Q139919900)",
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    "Q58081925",
    "Q165728",
    "Q1528378",
    "Q687323"
  ],
  "summary": "Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache sind Sache des Vermieters: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit…",
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  "facts": [
    {
      "claim": "Gesetzlicher Ausgangspunkt: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten\"",
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    {
      "claim": "Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.\"",
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    {
      "claim": "Abdingbarkeit: „Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv\"",
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    {
      "claim": "Prüfungsmaßstab im Formularvertrag: Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: unwirksam bei unangemessener Benachteiligung entgegen Treu und Glauben; im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel „mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist\"",
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    {
      "claim": "Erste Wirksamkeitsvoraussetzung: Gegenständliche Beschränkung auf Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind",
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    },
    {
      "claim": "Zweite Wirksamkeitsvoraussetzung: Eine „im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende\" Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen",
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    {
      "claim": "Dritte Voraussetzung: Der vom Mieter zu tragende Gesamtaufwand muss sich im Rahmen des Zumutbaren halten",
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    {
      "claim": "Vornahmeklausel unwirksam: Amtlicher Leitsatz: „Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, benachteiligt diesen auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist.\"",
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    {
      "claim": "Konkrete Betragsgrenzen: Gesetzlich nicht festgelegt. Weder das BGB noch eine Verordnung nennt einen Einzel- oder Jahreshöchstbetrag für Kleinreparaturklauseln; der Bundesgerichtshof verlangt nur eine Grenze „im Rahmen des Zumutbaren\"",
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    {
      "claim": "Amtliche Umschreibung der „kleinen Instandhaltungen\": „Das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden\"",
      "label": "Amtliche Umschreibung der „kleinen Instandhaltungen\"",
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    {
      "claim": "Rechtsfolge der Unwirksamkeit: Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam, sein Inhalt richtet sich insoweit nach den gesetzlichen Vorschriften – also nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB",
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    {
      "claim": "Auch bei einmaliger Verwendung: In Verbraucherverträgen gelten §§ 305c Absatz 2, 306, 307 bis 309 BGB auch für vorformulierte Bedingungen, die nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind, soweit der Verbraucher auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte",
      "label": "Auch bei einmaliger Verwendung",
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    {
      "claim": "Keine Umlage über die Betriebskosten: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten",
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    {
      "claim": "Aber: § 556 Absatz 4 BGB sperrt nicht jede Kostenbelastung: Das Abweichungsverbot des § 556 Absatz 4 BGB schließt nicht „jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben\", aus",
      "label": "Aber: § 556 Absatz 4 BGB sperrt nicht jede Kostenbelastung",
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      "inline_source_label": "BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22, Rn. 17",
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    {
      "claim": "Parallelwertung Gewerberaum: „Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB.\"",
      "label": "Parallelwertung Gewerberaum",
      "value": "„Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB.\"",
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      "inline_source_label": "BGH, 06.04.2005 – XII ZR 158/01, amtlicher Leitsatz",
      "last_verified": "2026-08-31"
    },
    {
      "claim": "Individualvereinbarung: Keine AGB liegen vor, „soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind\" [§ 305 Absatz 1 Satz 3 BGB] – die §§ 307 ff. BGB greifen dann nicht",
      "label": "Individualvereinbarung",
      "value": "Keine AGB liegen vor, „soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind\" [§ 305 Absatz 1 Satz 3 BGB] – die §§ 307 ff. BGB greifen dann nicht",
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      "confidence": "high",
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