{ "slug": "kuendigungssperrfrist-umwandlung-577a-bgb", "title": "Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) – drei Jahre, Verlängerung auf bis zu zehn Jahre durch Landesverordnung", "topic_area": "mietrecht", "topic_label": "Mietrecht", "language": "de", "legal_status": "in_force", "valid_from": "2001-09-01", "valid_to": null, "last_reviewed": "2026-08-29", "factcheck_status": "ok", "authority_level": "A", "license": "CC-BY-4.0", "license_url": "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.de", "attribution": "Nexvyra (https://nexvyra.de, Wikidata Q139919900)", "wikidata_subjects": [ "Q58081925", "Q165728", "Q687323", "Q1797063", "Q123129846", "Q161851" ], "summary": "Wird an einer bereits vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber nach § 577a Absatz 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der…", "urls": { "html": "https://nexvyra.de/fakten/kuendigungssperrfrist-umwandlung-577a-bgb.html", "markdown": "https://nexvyra.de/fakten/kuendigungssperrfrist-umwandlung-577a-bgb.md", "json": "https://nexvyra.de/fakten/kuendigungssperrfrist-umwandlung-577a-bgb.json" }, "sources": [ { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563a.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html", "authority": "A" }, { "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__1.html", "authority": "A" 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worden", "label": "Grundtatbestand", "value": "An vermieteten Wohnräumen ist nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 1 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Grundfrist: drei Jahre seit der Veräußerung", "label": "Grundfrist", "value": "drei Jahre seit der Veräußerung", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 1 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Gesperrte Kündigungsgründe: nur berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 (Eigenbedarf) oder Nummer 3 (angemessene wirtschaftliche Verwertung)", "label": "Gesperrte Kündigungsgründe", "value": "nur berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 (Eigenbedarf) 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einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt sind", "label": "Verlängerung durch Landesrecht", "value": "bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt sind", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 2 Satz 1 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Verordnungsermächtigung: Die Landesregierungen bestimmen Gebiete und Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren", "label": "Verordnungsermächtigung", "value": "Die Landesregierungen bestimmen Gebiete und Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Beispiel einer Landesverordnung: Bayern: zehn Jahre in den in der Anlage aufgeführten Gemeinden [§ 1 Satz 2 Mieterschutzverordnung – MiSchuV vom 16.12.2025, GVBl. S. 718, BayRS 400-6-J]; die Verordnung tritt am 01.01.2026 in Kraft und mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft", "label": "Beispiel einer Landesverordnung", "value": "Bayern: zehn Jahre in den in der Anlage aufgeführten Gemeinden [§ 1 Satz 2 Mieterschutzverordnung – MiSchuV vom 16.12.2025, GVBl. S. 718, BayRS 400-6-J]; die Verordnung tritt am 01.01.2026 in Kraft und mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 2 MiSchuV", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Landesverordnung gerichtlich bestätigt: Die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013 (GVBl. S. 488), die die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre festlegte, ist wirksam", "label": "Landesverordnung gerichtlich bestätigt", "value": "Die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013 (GVBl. S. 488), die die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre festlegte, ist wirksam", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 1", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Erweiterung auf Personengesellschaften: Die Kündigungsbeschränkung gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten mit einem Recht belastet wird, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird", "label": "Erweiterung auf Personengesellschaften", "value": "Die Kündigungsbeschränkung gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten mit einem Recht belastet wird, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 und 2 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Familien-Ausnahme in Absatz 1a: Absatz 1a Satz 1 gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist", "label": "Familien-Ausnahme in Absatz 1a", "value": "Absatz 1a Satz 1 gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Reichweite der Familien-Ausnahme: Die Ausnahme des Absatzes 1a Satz 2 ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des Absatzes 1 weder unmittelbar noch analog anwendbar und auch nicht teleologisch zu reduzieren", "label": "Reichweite der Familien-Ausnahme", "value": "Die Ausnahme des Absatzes 1a Satz 2 ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des Absatzes 1 weder unmittelbar noch analog anwendbar und auch nicht teleologisch zu reduzieren", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, amtlicher Leitsatz 2; ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Einbringung in eine Familien-GbR: Die Einbringung vermieteten und überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB", "label": "Einbringung in eine Familien-GbR", "value": "Die Einbringung vermieteten und überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, amtlicher Leitsatz 1", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Personenhandelsgesellschaft: Die Veräußerung an eine GmbH & Co. KG löst die Sperrfrist des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 BGB nicht aus", "label": "Personenhandelsgesellschaft", "value": "Die Veräußerung an eine GmbH & Co. KG löst die Sperrfrist des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 BGB nicht aus", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, amtlicher Leitsatz 1", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Vorverlagerung des Fristbeginns: Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist bereits mit dieser Veräußerung oder Belastung [§ 577a Absatz 2a BGB]; die Vorschrift setzt nicht voraus, dass der Erwerber des Wohnungseigentums selbst Gesellschafter oder Miteigentümer ist", "label": "Vorverlagerung des Fristbeginns", "value": "Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist bereits mit dieser Veräußerung oder Belastung [§ 577a Absatz 2a BGB]; die Vorschrift setzt nicht voraus, dass der Erwerber des Wohnungseigentums selbst Gesellschafter oder Miteigentümer ist", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, amtlicher Leitsatz 2", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Übertragung an bisherigen Miteigentümer: Eine die Sperrfrist auslösende Veräußerung liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird", "label": "Übertragung an bisherigen Miteigentümer", "value": "Eine die Sperrfrist auslösende Veräußerung liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 2", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Fortsetzung mit überlebendem Mitmieter: War die Wohnung dem verstorbenen Mitmieter bei Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen und wird das Mietverhältnis nach § 563a Absatz 1 BGB mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt, tritt dieser auch bezüglich des Kündigungsschutzes an dessen Stelle", "label": "Fortsetzung mit überlebendem Mitmieter", "value": "War die Wohnung dem verstorbenen Mitmieter bei Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen und wird das Mietverhältnis nach § 563a Absatz 1 BGB mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt, tritt dieser auch bezüglich des Kündigungsschutzes an dessen Stelle", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 3", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Abdingbarkeit: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam", "label": "Abdingbarkeit", "value": "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 577a Absatz 3 BGB", "last_verified": "2026-08-29" }, { "claim": "Verhältnis zum Umwandlungsverbot: Unabhängig von der Sperrfrist kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig sein [§ 250 BauGB]; die Landesverordnung dazu muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2030 außer Kraft treten", "label": "Verhältnis zum Umwandlungsverbot", "value": "Unabhängig von der Sperrfrist kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig sein [§ 250 BauGB]; die Landesverordnung dazu muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2030 außer Kraft treten", "source_url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html", "source_authority": "A", "confidence": "high", "inline_source_label": "§ 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB", "last_verified": "2026-08-29" } ], "generated_at": "2026-09-04T12:35:04Z" }