--- title: Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) slug: mieterhoehung-vergleichsmiete topic: mietrecht legal_status: in_force valid_from: 2001-09-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-05-28 status: aktuell authority_level: A license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/mieterhoehung-vergleichsmiete.md wikidata_subjects: [Q58081925, Q165728, Q1932283] factcheck_status: ok --- # Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ## Kurzantwort Der Vermieter kann nach **§ 558 Absatz 1 BGB** die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur **ortsüblichen Vergleichsmiete** verlangen, wenn die Nettokaltmiete im Zeitpunkt des Wirksamwerdens **seit 15 Monaten unverändert** ist und das Erhöhungsverlangen **frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung** gestellt wird. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um höchstens **20 Prozent** erhöhen (**Kappungsgrenze**), in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens **15 Prozent** (§ 558 Absatz 3 BGB). Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter nach **§ 558a Absatz 1 BGB** in **Textform** zugehen und mit einem der vier zulässigen Begründungsmittel begründet sein: qualifiziertem oder einfachem Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Benennung von **mindestens drei Vergleichswohnungen** (§ 558a Absatz 2 BGB). Der Mieter hat **bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats** nach Zugang Zeit zur Zustimmung; stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von **drei weiteren Monaten** auf Zustimmung klagen (§ 558b Absatz 2 BGB). ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | BGB §§ 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 558e | | Voraussetzung Miete unverändert (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB) | seit **15 Monaten** bei Wirksamwerden | | Wartezeit zur vorherigen Mieterhöhung (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB) | frühestens **12 Monate** nach der letzten Erhöhung | | Bezugszeitraum ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) | Mieten der letzten **6 Jahre** in vergleichbaren Wohnungen, vereinbart oder geändert | | Kappungsgrenze allgemein (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB) | **20 %** in 3 Jahren | | Kappungsgrenze in Spannungsgebieten (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB) | **15 %** in 3 Jahren, durch Landesverordnung längstens für 5 Jahre | | Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB | werden bei Kappungsgrenze **nicht mitgerechnet** | | Form des Erhöhungsverlangens (§ 558a Absatz 1 BGB) | **Textform**, begründet (E-Mail oder Brief ohne Unterschrift genügt) | | Zulässige Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 BGB) | Mietspiegel · Mietdatenbank · Sachverständigengutachten · **mindestens drei** Vergleichswohnungen | | Mitteilungspflicht bei qualifiziertem Mietspiegel (§ 558a Absatz 3 BGB) | Vermieter muss Mietspiegel-Angaben auch nennen, wenn er ein anderes Begründungsmittel wählt | | Zustimmungsfrist Mieter (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB) | bis Ende des **zweiten Kalendermonats** nach Zugang | | Klagefrist Vermieter (§ 558b Absatz 2 Satz 2 BGB) | **3 weitere Monate** nach Ablauf der Zustimmungsfrist | | Wirksamwerden bei Zustimmung (§ 558b Absatz 1 BGB) | Beginn des **dritten Kalendermonats** nach Zugang | | Aktualisierungsturnus Mietspiegel (§ 558c Absatz 3 BGB) | alle **2 Jahre** Anpassung; qualifizierter Mietspiegel: **Neuerstellung alle 4 Jahre** (§ 558d Absatz 2 BGB) | ## Geltungsbereich § 558 BGB gilt für **Wohnraummietverhältnisse mit unbefristeter, nicht indexierter und nicht gestaffelter Miete**. Ausgeschlossen sind nach § 557a/§ 557b BGB Staffel- und Indexmietverträge, weil deren Mieterhöhung anderen Mechanismen folgt. Ebenfalls außerhalb von § 558 BGB liegen preisgebundener Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) sowie Wohnraum mit gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegter Miethöhe (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB). Eine **zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung** im Mietvertrag ist unwirksam (§ 558 Absatz 6 BGB). ## Ortsübliche Vergleichsmiete – wie sie ermittelt wird Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum **vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage** einschließlich der **energetischen Ausstattung und Beschaffenheit** in den letzten **sechs Jahren** vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete; Betriebskosten und Heizkosten bleiben außen vor. Erhöhungen nach **§ 560 BGB** (Betriebskostenanpassung) werden bei der Bildung der Vergleichsmiete ausgeklammert. Der Vermieter darf die Vergleichsmiete mit einem der vier in § 558a Absatz 2 BGB genannten **Begründungsmittel** belegen: - **Mietspiegel** (einfach nach § 558c BGB oder qualifiziert nach § 558d BGB). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zur konkreten Wohnung vor, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er ein anderes Begründungsmittel wählt (§ 558a Absatz 3 BGB). Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels, genügt das (§ 558a Absatz 4 BGB). - **Mietdatenbank** nach § 558e BGB. - **Mit Gründen versehenes Gutachten** eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. - **Benennung von Vergleichswohnungen** – ausreichend sind **drei** konkret bezeichnete Wohnungen mit Adresse und Mietpreis (§ 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB). Nach § 558c Absatz 3 BGB sollen Mietspiegel **alle zwei Jahre** der Marktentwicklung angepasst werden; ein qualifizierter Mietspiegel ist zusätzlich **alle vier Jahre neu zu erstellen** (§ 558d Absatz 2 BGB). Mit dem **Mietspiegelreformgesetz** vom 10. August 2021 und der **Mietspiegelverordnung (MsV)** (in Kraft seit 1. Juli 2022) gelten bundeseinheitliche Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel; werden diese eingehalten, wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB). ## Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) Die Kappungsgrenze ist eine **eigenständige Obergrenze** zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Innerhalb eines Zeitraums von **drei Jahren** darf die Miete – Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen ausgenommen – um nicht mehr als **20 Prozent** steigen. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung können die **Landesregierungen** die Kappungsgrenze durch **Rechtsverordnung für maximal fünf Jahre** auf **15 Prozent** absenken (Berlin, Hamburg, München und weitere Großstädte machen davon Gebrauch). Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung in seinem Urteil vom **4. November 2015 – VIII ZR 217/14** bestätigt. Maßgeblich ist die zu Beginn des Dreijahreszeitraums geschuldete Ausgangsmiete. **Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen** nach §§ 559 bis 560 BGB werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze ausgeklammert (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB). ## Verfahren – Schritt für Schritt 1. **Erhöhungsverlangen in Textform** (Brief, Fax, E-Mail) zugehen lassen; eigenhändige Unterschrift nicht zwingend. 2. **Begründung** mit einem der vier zulässigen Begründungsmittel; bei qualifiziertem Mietspiegel: Pflichtangaben zur Wohnung mitteilen. 3. Der Mieter prüft. Bis zum **Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang** kann er der Erhöhung ganz oder teilweise zustimmen (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB). 4. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab **Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang** (§ 558b Absatz 1 BGB). 5. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von **drei weiteren Monaten** beim zuständigen Amtsgericht **auf Zustimmung klagen** (§ 558b Absatz 2 Satz 2 BGB). Versäumt er diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. ## Häufige Fehler und Missverständnisse - **„Mieterhöhung jedes Jahr möglich"** – falsch. Frühestens nach 15 Monaten **unveränderter Miete** zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB) und nicht vor Ablauf eines Jahres nach der letzten Erhöhung (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB). - **„Kappungsgrenze ersetzt ortsübliche Vergleichsmiete"** – nein. Beide Grenzen gelten **kumulativ**: Es darf weder die Vergleichsmiete überschritten noch die Kappungsgrenze gerissen werden. - **„Modernisierungserhöhung zählt zur Kappungsgrenze"** – nein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden ausdrücklich ausgenommen (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB). - **„Zwei Vergleichswohnungen reichen"** – falsch. § 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB verlangt die Benennung von **mindestens drei** vergleichbaren Wohnungen. - **„Eigenhändige Unterschrift Pflicht"** – nein. § 558a Absatz 1 BGB verlangt nur **Textform** (auch E-Mail), keine Schriftform. ## Beispiel Eine Wohnung kostet seit 18 Monaten unverändert 800 € Nettokaltmiete. Die letzte Mieterhöhung liegt 18 Monate zurück. Der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde weist eine ortsübliche Vergleichsmiete von 950 € aus. Berlin/Hamburg/München etc. haben eine **Kappungsgrenze von 15 %** erlassen. - **Wartezeit** ✓ (15 Monate erfüllt, 12 Monate seit letzter Erhöhung erfüllt) - **Kappungsgrenze** 15 % von 800 € = 120 € → maximal 920 € - **Ortsübliche Vergleichsmiete** 950 € liegt darüber → Kappungsgrenze ist die schärfere Schranke - **Maximal verlangbare neue Miete: 920 €** ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens. ## Ausnahmen _Wird beim nächsten Themen-Review durch den zuständigen Agenten ergänzt._ ## Häufige Fehler _Wird beim nächsten Themen-Review durch den zuständigen Agenten ergänzt._ ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 15-Monats-Frist, 6-Jahres-Bezugszeitraum, 20 %/15 % Kappungsgrenze): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html - gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Form und Begründung, Textform, vier Begründungsmittel, Pflicht zu Mietspiegel-Angaben): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html - gesetze-im-internet.de – § 558b BGB (Zustimmungsfrist 2 Monate, Klagefrist 3 weitere Monate, Wirksamkeit ab 3. Kalendermonat): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558b.html - gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel, 2-Jahres-Anpassung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html - gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, Vermutungswirkung, Neuerstellung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html - gesetze-im-internet.de – § 558e BGB (Mietdatenbank): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558e.html - gesetze-im-internet.de – Mietspiegelverordnung (MsV) (Mindeststandards qualifizierter Mietspiegel, seit 01.07.2022): https://www.gesetze-im-internet.de/msv/BJNR477900021.html - bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 189/2015 (BGH VIII ZR 266/14, 18.11.2015 – Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/2015189.html - bundesgerichtshof.de – Terminhinweis BGH VIII ZR 217/14 (04.11.2015 – Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung 15 %): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR217.html - bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 122/2010 (BGH zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2010/2010122.html - bmj.de – Mietrecht (BMJ-Themenseite Mieter und Immobilien): https://www.bmj.de/DE/Themen/MieterImmobilien/Mietrecht/Mietrecht_node.html ## Änderungsverlauf - 2026-05-28: Erstveröffentlichung. § 558 BGB-Text gegen gesetze-im-internet.de gegengeprüft, BGH-Aktenzeichen VIII ZR 266/14 und VIII ZR 217/14 zitiert, Wikidata-Subjects gesetzt (Q58081925 Mietrecht, Q165728 BGB, Q1932283 Mietspiegel). ## Stand - Stand: 2026-05-28 - Gültig ab: 2001-09-01 (Mietrechtsreformgesetz, § 558 BGB in heutiger Grundstruktur) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de) - Lizenz: CC BY 4.0