--- title: Mietkaution – Höhe, Anlage und Rückgabe (§ 551 BGB) slug: mietkaution-551-bgb topic: mietrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2001-09-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-04 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/mietkaution-551-bgb.md wikidata_subjects: [Q574282, Q58081925, Q165728] factcheck_status: ok --- # Mietkaution – Höhe, Anlage und Rückgabe (§ 551 BGB) ## Kurzantwort Bei Wohnraum darf eine als Mietsicherheit zu leistende Geldsumme nach **§ 551 Absatz 1 BGB** höchstens das **Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten** (Nettokaltmiete) betragen. Der Mieter darf die Geldkaution in **drei gleichen Monatsraten** zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Absatz 2 BGB). Der Vermieter muss die Barkaution **getrennt von seinem eigenen Vermögen** bei einem Kreditinstitut anlegen und zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinsen; die **Erträge stehen dem Mieter zu** und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Absatz 3 BGB). Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist **unwirksam** (§ 551 Absatz 4 BGB). Einen gesetzlichen Stichtag für die Rückzahlung nach Mietende nennt § 551 BGB nicht – dem Vermieter steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | BGB § 551 (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten) | | Höchsthöhe | **3 Nettokaltmieten** (Miete ohne als Pauschale/Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten) [§ 551 Abs. 1 BGB] | | Ratenzahlung | **3 gleiche monatliche Teilzahlungen** [§ 551 Abs. 2 BGB] | | Fälligkeit 1. Rate | zu **Beginn** des Mietverhältnisses [§ 551 Abs. 2 Satz 2 BGB] | | Weitere Raten | mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen [§ 551 Abs. 2 Satz 3 BGB] | | Anlageform (Geld) | Kreditinstitut, Zinssatz für Spareinlagen mit **3-monatiger Kündigungsfrist** [§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB] | | Andere Anlageform | durch Vereinbarung möglich [§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB] | | Trennungsgebot | Anlage **getrennt vom Vermögen des Vermieters** [§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB] | | Erträge / Zinsen | stehen dem **Mieter** zu, erhöhen die Sicherheit [§ 551 Abs. 3 Satz 3-4 BGB] | | Ausnahme Verzinsung | **kein** Verzinsungszwang bei Studenten-/Jugendwohnheim [§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB] | | Abweichende Vereinbarung | zum Nachteil des Mieters **unwirksam** [§ 551 Abs. 4 BGB] | | Insolvenzschutz | Mieter darf Kautionszahlung von Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen [BGH VIII ZR 98/10, 13.10.2010] | | Verwertung während Mietzeit | Aufrechnung mit **bestrittenen** Forderungen unzulässig [BGH VIII ZR 234/13, 07.05.2014] | | Gesetzliche Rückzahlungsfrist | **existiert nicht**; angemessene Prüf-/Abrechnungsfrist des Vermieters | ## Geltungsbereich § 551 BGB gilt für die **Wohnraummiete**. Die Vorschrift begrenzt jede Form der vom Mieter zu leistenden Sicherheit (Barkaution, Kautionssparbuch, verpfändetes Sparguthaben, Bürgschaft) der Höhe nach auf drei Nettokaltmieten. Maßgeblich ist die Miete **ohne** die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – die Kaltmiete, nicht die Bruttomiete. Bei der **Gewerberaummiete** gilt § 551 BGB nicht; dort sind Höhe und Anlage der Sicherheit grundsätzlich frei verhandelbar. Wird die vermietete Wohnung während des Mietverhältnisses verkauft, tritt der Erwerber nach **§ 566a BGB** in die Verpflichtungen aus der Mietsicherheit ein; der Mieter kann die Kaution nach Mietende auch vom Erwerber zurückverlangen. ## Höhe und Ratenzahlung Die Kaution darf das **Dreifache der Nettokaltmiete** nicht übersteigen (§ 551 Absatz 1 BGB). Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist im überschießenden Teil unwirksam. Der Mieter ist gesetzlich berechtigt, die Geldkaution in **drei gleichen Monatsraten** zu leisten: Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen (§ 551 Absatz 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Kaution vor Übergabe der Wohnung verlangt, ist deshalb zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 551 Absatz 4 BGB). ## Anlage und Verzinsung (Trennungsgebot) Eine als Sicherheit überlassene Geldsumme muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen (§ 551 Absatz 3 Satz 1 BGB). Entscheidend ist das **Trennungsgebot**: Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen (§ 551 Absatz 3 Satz 3 BGB). Dadurch ist die Kaution im Fall der Insolvenz des Vermieters den Zugriffen seiner Gläubiger entzogen. Die **Zinserträge stehen dem Mieter zu** und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Absatz 3 Satz 3 und 4 BGB). Der Bundesgerichtshof hat daraus abgeleitet, dass ein Wohnungsmieter die Zahlung der Barkaution davon abhängig machen darf, dass ihm der Vermieter zuvor ein **insolvenzfestes Konto** benennt; bis dahin steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zu (**BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10**). Nur bei Wohnraum in einem **Studenten- oder Jugendwohnheim** besteht kein Verzinsungszwang (§ 551 Absatz 3 Satz 5 BGB). ## Verwertung und Rückzahlung **Während des laufenden Mietverhältnisses** darf der Vermieter die Kaution nicht für **streitige** Forderungen in Anspruch nehmen; eine Aufrechnung gegen die treuhänderisch gebundene Sicherheit ist bei bestrittenen Forderungen unzulässig (**BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13**). **Nach Mietende** wird die Kaution fällig, sobald dem Vermieter keine zu sichernden Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Einen festen gesetzlichen Stichtag – etwa die häufig genannten „sechs Monate" – gibt es **nicht**. Dem Vermieter ist eine **angemessene Frist** zur Prüfung und Abrechnung zuzugestehen; wegen einer noch nicht abgerechneten Betriebskostennachforderung darf er einen angemessenen Teilbetrag vorübergehend einbehalten. ## Häufige Fehler und Missverständnisse - **„Die Kaution darf drei Bruttomieten betragen."** – Nein. Bezugsgröße ist die **Nettokaltmiete** ohne Betriebskosten (§ 551 Absatz 1 BGB). - **„Ich muss die ganze Kaution vor dem Einzug zahlen."** – Nein. Drei gleiche Monatsraten sind gesetzlich zulässig (§ 551 Absatz 2 BGB); eine gegenteilige Klausel ist unwirksam. - **„Der Vermieter darf die Kaution auf sein normales Konto legen."** – Nein. Es gilt das **Trennungsgebot** (§ 551 Absatz 3 Satz 3 BGB); die Anlage muss insolvenzfest und vom Vermögervermögen getrennt sein. - **„Die Zinsen gehören dem Vermieter."** – Nein. Die Erträge stehen dem **Mieter** zu (§ 551 Absatz 3 BGB). - **„Der Vermieter muss die Kaution spätestens nach sechs Monaten zurückzahlen."** – So pauschal nicht. Das Gesetz nennt keine feste Frist; maßgeblich ist eine angemessene Abrechnungsfrist nach Wegfall der gesicherten Ansprüche. ## Beispiel Die Nettokaltmiete beträgt 800 €, hinzu kommen 200 € Betriebskostenvorauszahlung (Bruttomiete 1.000 €). - Höchstzulässige Kaution: 3 × **800 €** = **2.400 €** – nicht 3 × 1.000 € (§ 551 Absatz 1 BGB). - Zahlung in drei Raten zu je 800 €: erste Rate zu Mietbeginn, zweite und dritte mit den beiden Folgemieten (§ 551 Absatz 2 BGB). - Der Vermieter legt die 2.400 € auf einem vom eigenen Vermögen getrennten Kautionskonto an; die anfallenden Zinsen werden dem Mieter gutgeschrieben (§ 551 Absatz 3 BGB). ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten; Höchsthöhe 3 Nettokaltmieten, Ratenzahlung, Trennungsgebot, Verzinsung, Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html - gesetze-im-internet.de – § 566a BGB (Mietsicherheit bei Veräußerung des Wohnraums; Eintritt des Erwerbers): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html - gesetze-im-internet.de – § 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht – Grundlage des Mieter-Zurückbehaltungsrechts bis zur insolvenzfesten Anlage): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__273.html - Bundesgerichtshof – Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10 (Mieter darf Kautionszahlung von Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen) - Bundesgerichtshof – Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13 (keine Aufrechnung gegen die Kaution wegen bestrittener Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses) ## Änderungsverlauf - 2026-06-04: Erstveröffentlichung. § 551 BGB-Text gegen gesetze-im-internet.de gegengeprüft; BGH-Aktenzeichen VIII ZR 98/10 (insolvenzfeste Anlage) und VIII ZR 234/13 (keine Aufrechnung bei bestrittenen Forderungen) zitiert; Wikidata-Subjects gesetzt (Q574282 Mietkaution, Q58081925 Mietrecht, Q165728 BGB). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-04 - Gültig ab: 2001-09-01 (Mietrechtsreformgesetz, § 551 BGB in heutiger Struktur) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, Bundesgerichtshof) - Lizenz: CC BY 4.0