--- title: Mietspiegel – Funktion und Bindungswirkung (§§ 558c, 558d BGB) slug: mietspiegel-bindung topic: mietrecht legal_status: in_force valid_from: 2001-09-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-12 status: aktuell authority_level: A license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-bindung.md wikidata_subjects: [Q1932283, Q58081925, Q165728] factcheck_status: ok --- # Mietspiegel – Funktion und Bindungswirkung (§§ 558c, 558d BGB) ## Kurzantwort Ein **Mietspiegel** ist eine Übersicht über die **ortsübliche Vergleichsmiete** und dient im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB). Das Gesetz unterscheidet zwei Typen mit **unterschiedlicher Beweiswirkung**: Der **einfache Mietspiegel** (§ 558c BGB) ist von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellt oder anerkannt; ihm kommt vor Gericht nur **Indizwirkung** zu (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19). Der **qualifizierte Mietspiegel** (§ 558d BGB) wird zusätzlich **nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen** erstellt und amtlich oder von den Interessenvertretern anerkannt; für ihn gilt die gesetzliche **Vermutung**, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Absatz 3 BGB). Diese Vermutung ist **widerlegbar** (§ 292 ZPO), erfordert aber einen substanziierten Angriff gegen die wissenschaftliche Erstellung. Beide Mietspiegel binden Gericht und Parteien nicht absolut – sie verschieben nur die Darlegungs- und Beweislast. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlagen | § 558c BGB (einfacher Mietspiegel), § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel) [gesetze-im-internet.de] | | Funktion | Übersicht über die **ortsübliche Vergleichsmiete**; Begründungsmittel im Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB) | | Einfacher Mietspiegel – Definition | von der **Gemeinde** oder gemeinsam von **Interessenvertretern** der Vermieter und Mieter erstellt oder anerkannt (§ 558c Absatz 1 BGB) | | Einfacher Mietspiegel – Beweiswert | **Indiz** für die ortsübliche Vergleichsmiete; keine gesetzliche Vermutung [BGH VIII ZR 45/19, 27.05.2020] | | Qualifizierter Mietspiegel – Definition | nach **anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen** erstellt **und** von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretern **anerkannt** (§ 558d Absatz 1 BGB) | | Qualifizierter Mietspiegel – Beweiswert | gesetzliche **Vermutung** der Richtigkeit (§ 558d Absatz 3 BGB); **widerlegbar** nach § 292 ZPO | | Anpassung qualifizierter Mietspiegel | alle **2 Jahre** an die Marktentwicklung (Stichprobe oder Preisindex Lebenshaltung); **Neuerstellung nach 4 Jahren** (§ 558d Absatz 2 BGB) | | Anpassung einfacher Mietspiegel | soll alle **2 Jahre** der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Absatz 3 BGB) | | Verwendungspflicht | enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, muss der Vermieter sie im Mieterhöhungsverlangen **mitteilen**, auch bei anderem Begründungsmittel (§ 558a Absatz 3 BGB) | | Mietspiegelpflicht (seit Reform 2022) | Gemeinden mit **mehr als 50.000 Einwohnern** müssen einen Mietspiegel erstellen [Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022] | | Konkretisierung | **Mietspiegelverordnung (MsV)**, in Kraft seit 01.07.2022 – Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel [gesetze-im-internet.de/msv] | ## Geltungsbereich Mietspiegel betreffen **frei finanzierten Wohnraum** und sind das zentrale Begründungsmittel bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten **sechs Jahren** vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB). Neben dem Mietspiegel kennt § 558a Absatz 2 BGB als weitere Begründungsmittel die **Auskunft aus einer Mietdatenbank**, ein **Sachverständigengutachten** und die Benennung von **mindestens drei Vergleichswohnungen**. Für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) gelten Mietspiegel nicht; dort bestimmt sich die zulässige Miete nach den Förderbedingungen. ## Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel Der **Unterschied liegt in der Erstellung und damit im Beweiswert**, nicht in der äußeren Form: - **Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB):** Erstellung oder Anerkennung durch die Gemeinde oder gemeinsam durch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter. Eine bestimmte wissenschaftliche Methode ist **nicht** vorgeschrieben. Vor Gericht ist er ein **Indiz**: Das Gericht darf ihn zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 ZPO heranziehen, ist daran aber nicht gebunden. - **Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB):** Zusätzlich zur Anerkennung muss er **nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen** erstellt sein. Nur dann greift die **Vermutungswirkung** des § 558d Absatz 3 BGB. Veraltet der qualifizierte Mietspiegel (keine fristgerechte Anpassung nach Absatz 2), kann die Vermutungswirkung entfallen; er wirkt dann regelmäßig noch als **einfacher Mietspiegel** mit Indizwirkung. ## Bindungswirkung im Prozess Die „Bindung" eines Mietspiegels ist **keine absolute Bindung** von Gericht oder Parteien, sondern eine Verschiebung der **Darlegungs- und Beweislast**: - Beim **qualifizierten Mietspiegel** wird nach § 558d Absatz 3 BGB **vermutet**, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer das bestreitet, muss den **Beweis des Gegenteils** führen (§ 292 ZPO). Nach der Rechtsprechung des BGH genügt dafür kein pauschales Bestreiten; nötig ist ein **substanziierter Angriff** gegen die Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze. - Wird die Eigenschaft „qualifiziert" erfolgreich bestritten oder ist der Mietspiegel veraltet, behält er als **einfacher Mietspiegel Indizwirkung** und kann vom Gericht weiterhin als Schätzgrundlage verwendet werden (BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20). - Der **einfache Mietspiegel** entfaltet von vornherein keine Vermutung, sondern nur Indizwirkung (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19). ## Häufige Fehler und Missverständnisse - **„Der Mietspiegel ist für Gericht und Vermieter bindend."** – Nein. Er verschiebt nur die Beweislast; das Gericht entscheidet im Streitfall, ggf. mit Sachverständigengutachten. - **„Jeder Mietspiegel hat dieselbe Beweiskraft."** – Nein. Nur der **qualifizierte** Mietspiegel (§ 558d BGB) löst die gesetzliche Vermutung aus; der einfache wirkt nur als Indiz. - **„Ein qualifizierter Mietspiegel kann nicht angegriffen werden."** – Doch. Die Vermutung ist widerlegbar (§ 292 ZPO), erfordert aber einen substanziierten Angriff gegen die wissenschaftliche Erstellung; der bloße Verweis auf abweichende Einzelmieten reicht nicht. - **„Ein veralteter qualifizierter Mietspiegel ist wertlos."** – Nein. Ohne fristgerechte Anpassung kann zwar die Vermutungswirkung entfallen, er behält aber regelmäßig Indizwirkung als einfacher Mietspiegel. - **„Es gibt überall einen Mietspiegel."** – Nicht zwingend. Erst seit der Reform 2022 sind Gemeinden über 50.000 Einwohner zur Erstellung verpflichtet; kleinere Gemeinden können, müssen aber nicht. ## Beispiel Ein Vermieter stützt sein Mieterhöhungsverlangen auf den **qualifizierten Mietspiegel** der Stadt. Die Wohnung fällt in ein Mietspiegelfeld mit einer Spanne von 8,50 bis 10,20 €/m². Verlangt der Vermieter einen Wert innerhalb der Spanne, wird nach § 558d Absatz 3 BGB **vermutet**, dass dieser Wert die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet. Will der Mieter dies widerlegen, muss er konkret darlegen, dass der Mietspiegel die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze nicht einhält – ein bloßer Hinweis auf günstigere Mieten im Nachbarhaus genügt nicht. Stützt der Vermieter dieselbe Erhöhung dagegen auf einen **einfachen Mietspiegel**, dient dieser nur als Indiz, und das Gericht kann im Streitfall ein Sachverständigengutachten einholen. ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel, Erstellung, Anpassung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html - gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, wissenschaftliche Grundsätze, Vermutungswirkung Absatz 3, Anpassung/Neuerstellung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html - gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung, Verwendungspflicht qualifizierter Mietspiegel): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html - gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Sechs-Jahres-Betrachtung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html - gesetze-im-internet.de – Mietspiegelverordnung (MsV, in Kraft 01.07.2022, Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel): https://www.gesetze-im-internet.de/msv/BJNR477900021.html - bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20 (Bestreiten der Qualifikation; Indizwirkung als einfacher Mietspiegel): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_123-20.pdf?__blob=publicationFile&v=1 - bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 122/2010 (Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2010/2010122.html ## Änderungsverlauf - 2026-06-12: Erstveröffentlichung. §§ 558c, 558d, 558a, 558 BGB und Mietspiegelverordnung (MsV) gegen gesetze-im-internet.de gegengeprüft; BGH VIII ZR 45/19 (27.05.2020, einfacher Mietspiegel = Indiz) und VIII ZR 123/20 (18.11.2020, Indizwirkung bei bestrittener Qualifikation) zitiert; Mietspiegelpflicht für Gemeinden über 50.000 Einwohner (Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022) ergänzt. Wikidata-Subjects Q1932283 (Mietspiegel), Q58081925 (Mietrecht), Q165728 (BGB) gesetzt. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-12 - Gültig ab: 2001-09-01 (§§ 558c, 558d BGB durch das Mietrechtsreformgesetz; Mietspiegelpflicht und Mietspiegelverordnung seit 01.07.2022) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de) - Lizenz: CC BY 4.0