--- title: Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete slug: mietspiegel-modernisierung topic: mietrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2013-05-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-26 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-modernisierung.md wikidata_subjects: [Q1932283, Q58081925, Q165728] factcheck_status: ok --- # Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ## Kurzantwort Die **energetische Beschaffenheit** einer Wohnung ist seit dem 01.05.2013 ausdrücklich ein Merkmal der **ortsüblichen Vergleichsmiete**: § 558 Absatz 2 BGB nennt die Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage **„einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit"**. Eine **energetische Modernisierung** (z. B. Dämmung, Fenstertausch, neue Heizung) hebt den Wohnwert und damit regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung; im **Mietspiegel** ordnet sie die Wohnung typischerweise einem höheren Spannenwert oder einer besseren Spalte zu. Der Vermieter kann deshalb **statt oder nach** einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die Miete über § 558 BGB bis zur (neuen, höheren) Vergleichsmiete anheben. Beide Wege sind rechtlich unabhängig, dürfen aber nicht denselben Werterhöhungseffekt **doppelt** abrechnen. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bleiben bei der 15-Monats-/Jahresfrist und bei der Kappungsgrenze des § 558 BGB **außer Betracht**. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage Vergleichsmiete | § 558 Absatz 2 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" [§ 558 Abs. 2 BGB, gesetze-im-internet.de] | | Energetisches Kriterium seit | 01.05.2013, eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 [BGBl. I 2013 S. 434] | | Wirkung der Modernisierung | erhöht den Wohnwert → höhere ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung [§ 558 Abs. 2 BGB] | | Mieterhöhung über Vergleichsmiete | Zustimmung verlangbar, wenn Miete seit 15 Monaten unverändert; frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung [§ 558 Abs. 1 BGB] | | Modernisierungsumlage (Alternative) | jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten [§ 559 Abs. 1 BGB] | | Verhältnis § 559 zu § 558 | rechtlich unabhängig; §§ 559–560-Erhöhungen bleiben bei Frist und Kappungsgrenze des § 558 außer Betracht [§ 558 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB] | | Kappungsgrenze § 558 | max. 20 % in 3 Jahren, 15 % in angespannten Gebieten – ohne §§ 559–560-Erhöhungen [§ 558 Abs. 3 BGB] | | Anrechnung Fördermittel | vom fiktiven Jahresbetrag der Vergleichsmieten-Erhöhung sind Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen [§ 558 Abs. 5 BGB] | | Mietspiegel-Pflichtmerkmal | qualifizierter Mietspiegel muss die energetische Beschaffenheit erfassen [§ 558d BGB i. V. m. MsV; Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022] | | Auskunftspflicht zur Erhebung | Vermieter und Mieter müssen u. a. zur energetischen Ausstattung Auskunft geben; Bußgeld bis 5.000 € [Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022] | ## Geltungsbereich Die Regelung betrifft **frei finanzierten Wohnraum**, für den der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB anstrebt. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten **sechs Jahren** vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB). Seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 zählt die **energetische Ausstattung und Beschaffenheit** ausdrücklich zu den Vergleichskriterien. Wird die Vergleichsmiete über einen **Mietspiegel** begründet (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB), schlägt sich die energetische Qualität dort nieder – entweder über eigene energiebezogene Zu- und Abschläge oder über die Einordnung in eine höhere Baualters-/Ausstattungsklasse. Seit der Mietspiegelreform (in Kraft 01.07.2022) muss ein qualifizierter Mietspiegel die energetische Beschaffenheit methodisch berücksichtigen; Vermieter und Mieter sind bei der Datenerhebung dazu auskunftspflichtig. ## Wie die Modernisierung auf die Vergleichsmiete wirkt Eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b BGB (etwa Wärmedämmung, Fenstertausch, Einbau einer effizienteren Heizung) verbessert die energetische Beschaffenheit der Wohnung. Da diese Beschaffenheit nach § 558 Absatz 2 BGB ein Vergleichskriterium ist, steigt regelmäßig auch die für die modernisierte Wohnung maßgebliche **ortsübliche Vergleichsmiete**. Im Mietspiegel zeigt sich das so: - **Zu-/Abschlagssysteme:** Manche Mietspiegel weisen energiebezogene Zuschläge (gute energetische Beschaffenheit) oder Abschläge (schlechte Beschaffenheit) aus, häufig anknüpfend an Kennwerte aus dem Energieausweis. - **Spanneneinordnung:** In Tabellenmietspiegeln rückt die Wohnung nach der Modernisierung innerhalb der Spanne nach oben oder in eine bessere Ausstattungs-/Baualtersklasse. ## Verhältnis zur Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) Der Vermieter hat nach einer energetischen Modernisierung **zwei voneinander unabhängige Wege**: - **§ 559 BGB (Modernisierungsumlage):** jährlich 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten, ohne Zustimmung des Mieters, mit eigenen Kappungsregeln. - **§ 558 BGB (Vergleichsmiete):** Anhebung bis zur – durch die Modernisierung gestiegenen – ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Zustimmungserfordernis und Kappungsgrenze. Beide Verfahren stehen nebeneinander: Nach § 558 Absatz 1 Satz 3 BGB bleiben Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bei der Berechnung der 15-Monats-/Jahresfrist außer Betracht, und nach § 558 Absatz 3 BGB zählen sie nicht in die Kappungsgrenze hinein. Der Vermieter darf jedoch denselben Werterhöhungseffekt **nicht doppelt** abrechnen: Wer die Modernisierungskosten bereits über § 559 BGB umlegt, kann nicht zusätzlich den allein aus dieser Modernisierung resultierenden Vergleichsmieten-Aufschlag verlangen. In der Praxis wählt der Vermieter daher meist **einen** Weg pro Modernisierung. ## Ausnahmen - **Preisgebundener Wohnraum:** Für Sozialwohnungen gilt § 558 BGB nicht; die zulässige Miete richtet sich nach den Förderbedingungen (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB). - **Erhaltungsmaßnahmen:** Bloße Instandhaltung/Instandsetzung (§ 555a BGB) ist keine Modernisierung und erhöht weder die Umlage nach § 559 BGB noch typischerweise die energetische Einstufung im Mietspiegel. - **Fördermittel:** Werden für die Modernisierung Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen gewährt, sind die Drittmittel i. S. d. § 559a BGB auch von der über § 558 BGB verlangbaren Erhöhung abzuziehen (§ 558 Absatz 5 BGB). ## Häufige Fehler und Missverständnisse - **„Modernisierung und Vergleichsmiete schließen sich aus."** – Nein. Beide Wege sind rechtlich unabhängig (§ 558 Absatz 1 Satz 3 BGB); nur eine **doppelte** Abrechnung desselben Effekts ist unzulässig. - **„Eine Modernisierungsmieterhöhung zählt in die Kappungsgrenze."** – Nein. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB außer Betracht. - **„Die energetische Qualität spielt für den Mietspiegel keine Rolle."** – Doch. Sie ist seit 2013 Vergleichskriterium (§ 558 Absatz 2 BGB) und seit der Reform 2022 methodisch im qualifizierten Mietspiegel zu berücksichtigen. - **„Fördermittel bleiben bei der Vergleichsmiete unberücksichtigt."** – Nein. § 558 Absatz 5 BGB ordnet den Abzug von Drittmitteln i. S. d. § 559a BGB an. - **„Jede Sanierung erhöht die Vergleichsmiete."** – Nicht jede. Reine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) verbessern die energetische Einstufung in der Regel nicht. ## Beispiel Ein Vermieter dämmt die Fassade und tauscht die Fenster eines Mehrfamilienhauses (energetische Modernisierung nach § 555b BGB). Vor der Maßnahme fiel die Wohnung im qualifizierten Mietspiegel in eine Spalte mit schlechter energetischer Beschaffenheit (Abschlag); nach der Maßnahme erfüllt sie die Kriterien für eine gute energetische Beschaffenheit (Zuschlag). Statt die Kosten über § 559 BGB umzulegen, stützt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB auf den höheren Mietspiegelwert. Da die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert ist und die Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) bleibt, ist die Anhebung bis zur neuen, energetisch begründeten Vergleichsmiete zulässig – die Zustimmung des Mieters vorausgesetzt. ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Absatz 2: „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit"; Frist Absatz 1; Kappungsgrenze Absatz 3; Drittmittel Absatz 5): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html - gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, Vermutungswirkung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html - gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html - gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Begründungsmittel, Mietspiegel): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html - gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung, 8 %): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html - gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Begriff der Modernisierungsmaßnahme, energetische Modernisierung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html - bbsr.bund.de – Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln: https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/ministerien/bmvbs/sonderveroeffentlichungen/2013/Mietspiegel.html ## Änderungsverlauf - 2026-06-26: Erstveröffentlichung. § 558 Absatz 2 BGB (energetische Ausstattung und Beschaffenheit als Vergleichskriterium), Absatz 1 Satz 3 und Absatz 3 (Verhältnis zu §§ 559–560, Kappungsgrenze), Absatz 5 (Drittmittelabzug) sowie §§ 558d, 558c, 558a, 559, 555b BGB gegen gesetze-im-internet.de gegengeprüft (alle URLs curl HTTP 200). Energetisches Kriterium seit 01.05.2013 (Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013, BGBl. I S. 434) bestätigt. Mietspiegelreform (in Kraft 01.07.2022) zur energetischen Beschaffenheit ergänzt. BBSR-Hinweise als ergänzende amtliche Quelle. Wikidata-Subjects Q1932283 (Mietspiegel), Q58081925 (Mietrecht), Q165728 (BGB) gesetzt. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-26 - Gültig ab: 2013-05-01 (energetisches Vergleichskriterium in § 558 Absatz 2 BGB; Mietspiegelreform seit 01.07.2022) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de; ergänzend BBSR) - Lizenz: CC BY 4.0