--- title: Mietvertrag – Pflichtangaben und Form (§§ 535, 550 BGB) slug: mietvertrag-pflichtangaben topic: mietrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2001-09-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-14 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/mietvertrag-pflichtangaben.md wikidata_subjects: [Q58081925, Q157171, Q165728] factcheck_status: ok --- # Mietvertrag – Pflichtangaben und Form (§§ 535, 550 BGB) ## Kurzantwort Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich **formfrei** – er kann auch **mündlich** oder durch schlüssiges Verhalten wirksam zustande kommen (§ 535 BGB). Zwingend einigen müssen sich die Parteien nur über die **wesentlichen Vertragsbestandteile**: die **Vertragsparteien**, die **Mietsache** (die konkrete Wohnung) und die **Miete**. Wird ein Mietvertrag **für längere Zeit als ein Jahr** nicht **schriftlich** geschlossen, ist er nicht unwirksam, gilt aber nach **§ 550 BGB** als auf **unbestimmte Zeit** geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich gekündigt werden. **Schriftformheilungsklauseln**, die diesen Mangel reparieren sollen, sind nach **BGH-Rechtsprechung (XII ZR 114/16)** unwirksam. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage Inhalt | § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags [gesetze-im-internet.de, § 535 BGB] | | Rechtsgrundlage Form | § 550 BGB – Form des Mietvertrags [gesetze-im-internet.de, § 550 BGB] | | Grundsatz | Mietvertrag ist **formfrei**; auch mündlich/konkludent wirksam [§ 535 BGB] | | Wesentliche Bestandteile (Mindesteinigung) | **Vertragsparteien**, **Mietsache** (Wohnung), **Miethöhe** [§ 535 Abs. 1, 2 BGB] | | Schriftform-Schwelle | Vertrag **für länger als ein Jahr** [§ 550 S. 1 BGB] | | Folge fehlender Schriftform | Vertrag bleibt wirksam, gilt aber als **auf unbestimmte Zeit** geschlossen [§ 550 S. 1 BGB] | | Früheste Kündigung in diesem Fall | zum **Ablauf eines Jahres** nach Überlassung des Wohnraums [§ 550 S. 2 BGB] | | Anforderung Schriftform | eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf einheitlicher Urkunde [§ 126 BGB] | | Schriftformheilungsklausel | **unwirksam** [BGH, 27.09.2017 – XII ZR 114/16] | | Anwendung auf Grundstücke/Räume | § 550 gilt über § 578 BGB auch für Gewerbe-/Grundstücksmiete [§ 578 BGB] | | AGB-Kontrolle von Formularklauseln | §§ 305–310 BGB [gesetze-im-internet.de, § 305 BGB] | ## Geltungsbereich Die Regeln gelten für **Wohnraummietverträge** (§§ 535 ff. BGB); über § 578 BGB ist § 550 BGB auch auf Gewerbe- und Grundstücksmietverträge anwendbar. Anders als beim Arbeitsvertrag (Nachweisgesetz) gibt es im Mietrecht **keinen gesetzlichen Katalog von Pflicht-Datenfeldern**, die in der Vertragsurkunde stehen müssen. Erforderlich ist allein die Einigung über die **essentialia negotii**: wer vermietet an wen (Parteien), **was** wird vermietet (die konkret bezeichnete Wohnung) und **wofür** (die Miete). Fehlt einer dieser Punkte, ist kein Mietvertrag zustande gekommen. Alle weiteren Punkte – Betriebskosten, Kaution, Schönheitsreparaturen, Befristung – sind nicht zur Wirksamkeit nötig, müssen aber **ausdrücklich vereinbart** werden, wenn sie gelten sollen (z. B. ist die Umlage von Betriebskosten nach § 556 BGB nur bei Vereinbarung möglich). ## Form: Wann Schriftform nötig ist Der Mietvertrag selbst unterliegt **keinem allgemeinen Formzwang**. Schriftform verlangt das Gesetz nur in § 550 BGB für Verträge, die **für länger als ein Jahr** geschlossen werden – also für befristete oder beidseitig langfristig gebundene Verträge. Wird die Schriftform dabei nicht gewahrt, ist die Rechtsfolge **mild**: Der Vertrag ist nicht nichtig, sondern gilt als **auf unbestimmte Zeit** geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich kündbar (§ 550 S. 2 BGB). Die Schriftform nach § 126 BGB erfordert die **eigenhändige Unterschrift** beider Parteien; bei mehrseitigen Verträgen müssen die Blätter eine **einheitliche Urkunde** mit erkennbarem inhaltlichen Zusammenhang bilden. § 550 BGB dient nach dem BGH nicht nur dem Schutz eines späteren Erwerbers, sondern auch der **Beweisbarkeit** und dem Schutz der Parteien vor unbedachter langfristiger Bindung. ## Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam In der Praxis – vor allem bei langfristigen Verträgen – fanden sich oft **„Schriftformheilungsklauseln"**, mit denen sich die Parteien verpflichteten, einen Schriftformmangel nachträglich zu heilen und sich nicht auf § 550 BGB zu berufen. Der **Bundesgerichtshof** hat solche Klauseln mit Urteil vom **27. September 2017 (XII ZR 114/16)** für **unwirksam** erklärt: Sie sind mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar. Das gilt **unabhängig** davon, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte AGB gestellt wurde. Eine Partei kann sich deshalb trotz solcher Klauseln auf einen Schriftformmangel berufen und den Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen. ## Häufige Fehler / Missverständnisse - **„Ein mündlicher Mietvertrag ist ungültig."** Falsch. Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich voll wirksam. Nur bei einer Bindung über ein Jahr ohne Schriftform greift die Folge des § 550 BGB (unbestimmte Zeit), und Beweisprobleme sind praktisch. - **„Fehlende Schriftform macht den Vertrag nichtig."** Falsch. Der Vertrag bleibt wirksam; er gilt nur als unbefristet und ist frühestens nach einem Jahr ordentlich kündbar (§ 550 S. 2 BGB). - **„Es gibt gesetzlich vorgeschriebene Pflichtfelder im Mietvertrag."** Es gibt keinen gesetzlichen Pflichtkatalog wie beim Arbeitsvertrag. Nötig ist nur die Einigung über Parteien, Mietsache und Miete; alles andere gilt nur, wenn es vereinbart wurde. - **„Eine Schriftformheilungsklausel sichert den langfristigen Vertrag ab."** Seit BGH XII ZR 114/16 sind solche Klauseln unwirksam. ## Beispiel Vermieter und Mieter schließen einen auf **drei Jahre befristeten** Wohnraummietvertrag nur **mündlich**. Der Vertrag ist wirksam, die Befristung jedoch nicht formgerecht: Nach § 550 BGB gilt er als **auf unbestimmte Zeit** geschlossen. Beide Seiten können ihn – frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Einzug – mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB ordentlich kündigen, obwohl eigentlich drei Jahre vereinbart waren. ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html - gesetze-im-internet.de – § 550 BGB (Form des Mietvertrags): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html - gesetze-im-internet.de – § 126 BGB (Schriftform): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126.html - gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html - gesetze-im-internet.de – § 305 BGB (Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305.html - BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 (Schriftformheilungsklauseln unwirksam, § 550 BGB) ## Änderungsverlauf - 2026-06-14: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-14 - Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, BGH) - Lizenz: CC BY 4.0