--- title: § 559 BGB – Modernisierungsumlage bei energetischer Sanierung slug: modernisierungsumlage-559-bgb topic: mietrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2025-01-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-05 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/modernisierungsumlage-559-bgb.md wikidata_subjects: [Q58081925, Q165728] factcheck_status: ok --- # § 559 BGB – Modernisierungsumlage bei energetischer Sanierung ## Kurzantwort Nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten sind herauszurechnen und nicht umlagefähig. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² um höchstens 2 Euro/m² (Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a). Für eine Heizungsmodernisierung gilt zusätzlich eine besondere Grenze von 0,50 Euro/m² in sechs Jahren. Die Erhöhung ist in Textform zu erklären und wird ab dem dritten Monat nach Zugang geschuldet (§ 559b). ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Umlagesatz | 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr [§ 559 Abs. 1 BGB] | | Umlagefähige Maßnahmen | Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 1a, 3, 4, 4a, 5 oder 6 BGB (u. a. energetische Modernisierung, Heizungseinbau) [§ 559 Abs. 1 BGB] | | Erhaltungsanteil | Ersparte Instandhaltungskosten sind abzuziehen, ggf. durch Schätzung [§ 559 Abs. 2 BGB] | | Kappungsgrenze (allgemein) | max. 3 €/m² in 6 Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 1 BGB] | | Kappungsgrenze bei Ausgangsmiete < 7 €/m² | max. 2 €/m² in 6 Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 2 BGB] | | Sonder-Kappung Heizungseinbau | max. 0,50 €/m² in 6 Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB] | | Ankündigungsfrist | mind. 3 Monate vor Beginn in Textform [§ 555c Abs. 1 BGB] | | Wirksamkeit der Mieterhöhung | ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung [§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB] | | Verzögerung bei Formfehler | + 6 Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt oder tatsächliche Erhöhung > 10 % über angekündigt [§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB] | | Förderung mit Drittmitteln (Heizung) | Sonderregel § 559e BGB: 10 % nach Abzug der Fördermittel, 15 % Instandhaltungspauschale, Kappung 0,50 €/m² | ## Geltungsbereich § 559 BGB gilt für vermieteten Wohnraum, wenn der Vermieter eine echte Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat – also etwa eine energetische Modernisierung, nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, eine Wohnwertverbesserung oder die Schaffung neuen Wohnraums. Maßgeblich sind nur die tatsächlich für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten; bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 559 Abs. 6 BGB). ## Berechnung Schritt für Schritt 1. **Gesamtkosten der Maßnahme** ermitteln. 2. **Erhaltungsanteil abziehen:** Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 2). Bei der Heizungsmodernisierung mit Förderung pauschal 15 % (§ 559e Abs. 2). 3. **Fördermittel/Drittmittel abziehen** (z. B. KfW-/BAFA-Zuschüsse), soweit in Anspruch genommen (§ 559a, § 559e Abs. 1). 4. **8 % der verbleibenden Kosten** als jährliche Mieterhöhung; bei geförderter Heizung 10 % nach § 559e. 5. **Kappungsgrenze prüfen:** Erhöhung pro m² auf 3 €/2 € in 6 Jahren begrenzen, bei Heizungseinbau zusätzlich auf 0,50 €/m². ## Ausnahmen - **Härtefall (§ 559 Abs. 4):** Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter – auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten – eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Mieter muss den Härteeinwand fristgerecht mitteilen (§ 559 Abs. 5 i. V. m. § 555d). - **Reine Erhaltung:** Wird lediglich instandgesetzt oder repariert (keine Modernisierung nach § 555b), gibt es keine Umlage nach § 559. - **Unerhebliche Maßnahmen:** Bei nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung entfällt die Ankündigungspflicht (§ 555c Abs. 4). ## Häufige Fehler - **8 % auf die Gesamtkosten** statt auf die um Erhaltungs- und Fördermittel bereinigten Kosten zu rechnen. Beide Abzüge sind zwingend. - Die **Kappungsgrenzen** übersehen: Auch wenn 8 % rechnerisch mehr ergeben, ist bei 3 €/m² (bzw. 2 €/m²) in sechs Jahren Schluss. - Verwechslung der allgemeinen Kappung mit der **Sonder-Kappung von 0,50 €/m²** beim Heizungseinbau – beide gelten parallel. - Annahme, die erhöhte Miete sei sofort fällig. Sie wird erst **ab dem dritten Monat** nach Zugang der formgerechten Erklärung geschuldet (§ 559b Abs. 2). ## Beispiel Eine 80-m²-Wohnung wird energetisch modernisiert; nach Abzug von Erhaltungsanteil und Fördermitteln verbleiben 40.000 € umlagefähige Kosten. 8 % davon sind 3.200 € pro Jahr, also rund 266,67 € im Monat – das entspricht 3,33 €/m². Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung jedoch auf 3 €/m² in sechs Jahren, hier also auf 240 € monatlich (sofern die Ausgangsmiete mindestens 7 €/m² beträgt). Lag die Miete vorher unter 7 €/m², sind nur 2 €/m², also 160 € monatlich, zulässig. ## Quellen - § 559 BGB im Volltext (Mieterhöhung nach Modernisierung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html - § 559b BGB (Geltendmachung, Wirkung der Mieterhöhung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html - § 559e BGB (Sonderregel Heizungsmodernisierung mit Förderung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html - § 555c BGB (Modernisierungsankündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html ## Änderungsverlauf - 2026-06-05: Erstveröffentlichung der Faktenseite, Quellen-URLs (§§ 559, 559b, 559e, 555c BGB) auf HTTP 200 geprüft, Frontmatter-Felder (legal_status: in_force, authority_level: A, wikidata_subjects) gesetzt. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published" ## Stand - Stand: 2026-06-05 - Gültig ab: 2025-01-01 (Fassung mit §§ 559 Abs. 3a, 559e BGB) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (Gesetzestext) - Lizenz: CC BY 4.0