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title: Nebenkostenabrechnung Frist § 556 Abs. 3 BGB – 12-Monats-Frist
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# Nebenkostenabrechnung Frist § 556 Abs. 3 BGB – 12-Monats-Frist

## Kurzantwort

Über Vorauszahlungen für Betriebskosten ist **jährlich abzurechnen** (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens **bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums** zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, ist die **Nachforderung ausgeschlossen** – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung **nicht zu vertreten** (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). **Gutschriften zugunsten des Mieters** bleiben dagegen bestehen.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 556 Abs. 3 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten [gesetze-im-internet.de, § 556 BGB] |
| Abrechnungspflicht | jährlich [§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB] |
| Frist Zugang Abrechnung | **12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums** [§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB] |
| Rechtsfolge Fristversäumung | **Ausschluss der Nachforderung** [§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB] |
| Ausnahme | wenn Vermieter Verspätung nicht zu vertreten hat [§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB] |
| Gutschrift trotz Fristverstoß | bleibt bestehen, Mieter erhält Erstattung [§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB] |
| Einwendungsfrist Mieter | **12 Monate ab Zugang** der Abrechnung [§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB] |
| Verlängerung bei Einwendungen | Mieter muss Einwendungen innerhalb der Frist begründen [§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB] |
| Belegeinsichtsrecht | Mieter hat Anspruch auf Einsicht in Originalbelege [BGH VIII ZR 78/05] |
| Formelle Anforderungen | Aufstellung Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Anteil Mieter, Vorauszahlungen [BGH VIII ZR 261/06] |
| Mindestangaben | Zusammenstellung der Gesamtkosten, Erläuterung Umlageschlüssel, Berechnung Mieteranteil, Abzug Vorauszahlungen [BGH VIII ZR 184/05] |

## Häufige Fehler

- **„Verspätete Abrechnung ist immer ungültig."** Falsch – die Frist greift nur für **Nachforderungen**. Gutschriften gelten immer.
- **„Vermieter hat 3 Jahre Zeit."** Nein – maximal 12 Monate nach Abrechnungsperiode-Ende. Üblich: für 2025 muss die Abrechnung bis 31.12.2026 zugehen.
- **„Einwendungen kann ich beliebig lang erheben."** Falsch – auch der Mieter hat 12 Monate ab Zugang, sonst sind Einwendungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).




## Quellen

- Gesetzestext § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten:
  https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) – umlagefähige Betriebskosten:
  https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html
- BGH VIII ZR 184/05 zu Mindestangaben einer NK-Abrechnung:
  https://www.bundesgerichtshof.de/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html

## Änderungsverlauf

- 2026-06-04: Erstveröffentlichung. Werte gegen § 556 BGB und BetrKV (gesetze-im-internet.de) sowie BGH-Rechtsprechung geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

## Stand

- Stand: 2026-06-04
- Gültig ab: 2002-01-01
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (BGB, BetrKV, BGH)
- Lizenz: CC BY 4.0