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title: Räumungsvollstreckung (§§ 885, 885a ZPO)
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# Räumungsvollstreckung (§§ 885, 885a ZPO)

## Kurzantwort

Die **Räumungsvollstreckung** ist die zwangsweise Durchsetzung eines auf **Herausgabe oder Räumung** eines Grundstücks, einer Wohnung oder anderer Räume gerichteten Titels. Sie wird vom **Gerichtsvollzieher** durchgeführt (§ 885 ZPO). Voraussetzung ist – wie bei jeder Zwangsvollstreckung – ein **vollstreckbarer Titel** (z. B. Räumungsurteil, Räumungsvergleich oder notarielle Urkunde) mit **Vollstreckungsklausel**, der dem Schuldner **zugestellt** wurde (§ 750 ZPO). Der Gerichtsvollzieher **setzt den Schuldner aus dem Besitz** und **weist den Gläubiger in den Besitz ein** (§ 885 Abs. 1 ZPO). Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Vollstreckung sind, werden dem Schuldner oder Haushaltsangehörigen überlassen oder vom Gerichtsvollzieher **weggeschafft und verwahrt**; holt der Schuldner sie nicht binnen **einem Monat** ab, werden sie **verwertet** oder – wenn ersichtlich kein Verwertungsinteresse besteht – **vernichtet** (§ 885 Abs. 2–4 ZPO). Beschränkt der Gläubiger den Auftrag auf die reine Besitzverschaffung, spricht man von der **„Berliner Räumung"** (§ 885a ZPO): Der Gerichtsvollzieher muss die vorhandenen beweglichen Sachen dann nur **im Protokoll dokumentieren**, und der Gläubiger übernimmt die Verwahrung – bei nur eingeschränkter Haftung. Für **Wohnraum** kann das Gericht dem Schuldner eine **Räumungsfrist** von insgesamt höchstens **einem Jahr** gewähren (§ 721 ZPO); in besonderen Härtefällen greift der **Vollstreckungsschutz** nach § 765a ZPO.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | **§§ 885, 885a ZPO** (Herausgabe von Grundstücken; Räumung) |
| Vollstreckungsorgan | **Gerichtsvollzieher** (§ 885 Abs. 1 ZPO) |
| Allgemeine Voraussetzung | **vollstreckbarer Titel + Vollstreckungsklausel + Zustellung** an den Schuldner (§ 750 ZPO) |
| Kern der Maßnahme | Gerichtsvollzieher **setzt den Schuldner aus dem Besitz** und **weist den Gläubiger ein** (§ 885 Abs. 1) |
| Bewegliche Sachen | nicht der Vollstreckung unterliegende Sachen werden übergeben oder **weggeschafft und verwahrt** (§ 885 Abs. 2, 3) |
| Frist zur Abholung | **1 Monat** nach der Räumung; danach **Verwertung**, Erlös wird hinterlegt (§ 885 Abs. 4) |
| Kostenzahlung | abgeholt, aber Kosten nicht binnen **2 Monaten** gezahlt → ebenfalls **Verwertung** (§ 885 Abs. 4) |
| Wertlose Sachen | bei ersichtlich fehlendem Verwertungsinteresse **unverzügliche Vernichtung** (§ 885 Abs. 4) |
| „Berliner Räumung" | **beschränkter Vollstreckungsauftrag** auf § 885 Abs. 1 – nur Besitzverschaffung, Gerichtsvollzieher **dokumentiert** Sachen im Protokoll (§ 885a Abs. 1, 2) |
| Haftung des Gläubigers | bei der Berliner Räumung nur für **Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit** (§ 885a Abs. 3) |
| Räumungsfrist Wohnraum | auf Antrag/von Amts wegen, insgesamt **höchstens 1 Jahr** (§ 721 ZPO) |
| Vollstreckungsschutz | Aufhebung/Aufschub bei sittenwidriger Härte; Herausgabe längstens **1 Woche** aufschiebbar (§ 765a ZPO) |
| Räumung per einstweiliger Verfügung | nur bei **verbotener Eigenmacht** oder **konkreter Gesundheitsgefahr** (§ 940a ZPO) |

## Voraussetzungen der Räumungsvollstreckung (§ 750 ZPO)

Wie jede Zwangsvollstreckung darf auch die Räumung erst beginnen, wenn die **allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen** vorliegen: Es muss ein **vollstreckbarer Titel** existieren – bei der Räumung typischerweise ein **Räumungsurteil**, ein gerichtlicher oder notarieller **Räumungsvergleich** oder eine vollstreckbare **notarielle Urkunde**. Dieser Titel muss mit einer **Vollstreckungsklausel** versehen und dem **Schuldner zugestellt** worden sein (§ 750 Abs. 1 ZPO). Erst dann kann der Gläubiger den **Gerichtsvollzieher** mit der Räumung beauftragen. Ein Räumungstitel richtet sich grundsätzlich nur **gegen die im Titel genannten Personen**; leben weitere Personen (z. B. Untermieter oder erwachsene Mitbewohner) in der Wohnung, ist gegen sie in der Regel ein **eigener Titel** erforderlich.

## Ablauf der Räumung (§ 885 Abs. 1 ZPO)

Die Vollstreckung eines Räumungstitels ist in § 885 ZPO geregelt. Der **Gerichtsvollzieher** hat den **Schuldner aus dem Besitz zu setzen** und den **Gläubiger in den Besitz einzuweisen** (§ 885 Abs. 1 ZPO). Er darf dazu die Wohnung betreten und – soweit erforderlich – öffnen lassen. In der Praxis kündigt der Gerichtsvollzieher den **Räumungstermin** vorher an. Am Termin verschafft er dem Gläubiger den Besitz, etwa durch **Austausch der Schlösser**; ab diesem Zeitpunkt kann der Schuldner die Räume nicht mehr nutzen.

## Umgang mit beweglichen Sachen (§ 885 Abs. 2–4 ZPO)

Bewegliche Sachen, die **nicht Gegenstand der Vollstreckung** sind (also das Wohnungsinventar des Schuldners), werden bei der klassischen Räumung wie folgt behandelt (§ 885 Abs. 2, 3 ZPO): Der Gerichtsvollzieher **übergibt** sie dem Schuldner oder – bei dessen Abwesenheit – einem **Haushaltsangehörigen oder Bevollmächtigten**. Ist niemand anwesend oder wird die Übernahme verweigert, **schafft** der Gerichtsvollzieher die Sachen **fort und verwahrt** sie.

Für nicht abgeholte Sachen gilt (§ 885 Abs. 4 ZPO): Fordert der Schuldner die Sachen **nicht binnen eines Monats** nach der Räumung zurück, **veräußert** der Gerichtsvollzieher sie und **hinterlegt** den Erlös. Dasselbe gilt, wenn der Schuldner die Sachen zwar abholen will, die **Kosten** aber **nicht binnen zwei Monaten** zahlt. Sachen, an deren Verwertung **offensichtlich kein Interesse** besteht, dürfen **unverzüglich vernichtet** werden.

## Die „Berliner Räumung" – beschränkter Vollstreckungsauftrag (§ 885a ZPO)

Seit der Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung kann der Gläubiger den Vollstreckungsauftrag auf die **Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränken** – also auf die reine **Herausgabe und Besitzeinweisung**, ohne dass der Gerichtsvollzieher die beweglichen Sachen wegschafft und verwahrt (§ 885a Abs. 1 ZPO). Diese Variante wird nach ihrer Entstehungsgeschichte **„Berliner Räumung"** genannt und ist meist **kostengünstiger**, weil kein Speditions- und Einlagerungsaufwand über den Gerichtsvollzieher anfällt.

Bei der Berliner Räumung hat der Gerichtsvollzieher die in den Räumen **ersichtlich vorhandenen beweglichen Sachen im Protokoll zu dokumentieren** (§ 885a Abs. 2 ZPO). Die weitere Verantwortung geht auf den **Gläubiger** über: Er darf Sachen, die nicht der Vollstreckung unterliegen, **fortschaffen und verwahren**; an Sachen ohne erkennbaren Wert besteht kein Verwahrungsinteresse. Holt der Schuldner die Sachen **nicht binnen eines Monats** nach der Besitzeinweisung ab, darf der Gläubiger sie **veräußern**; hierbei gelten die Vorschriften der **§§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 BGB** (Hinterlegung und Selbsthilfeverkauf) entsprechend (§ 885a Abs. 3 ZPO). Für den Umgang mit den Sachen **haftet der Gläubiger nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit** (§ 885a Abs. 3 ZPO).

## Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz (§§ 721, 794a, 765a ZPO)

Bei der Räumung von **Wohnraum** kann das Gericht dem Schuldner **auf Antrag oder von Amts wegen** eine den Umständen nach angemessene **Räumungsfrist** gewähren (§ 721 Abs. 1 ZPO). Diese Frist darf **insgesamt höchstens ein Jahr** betragen (§ 721 Abs. 3 ZPO). Beruht die Räumungspflicht auf einem **gerichtlichen Vergleich**, kann eine Räumungsfrist nach § 794a ZPO beantragt werden.

Unabhängig davon schützt § 765a ZPO vor einer Räumung, die eine **mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte** bedeutet: Das Vollstreckungsgericht kann eine Maßnahme **ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder aufschieben**. Bei der Herausgabe von Sachen kann der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung bis zur Entscheidung des Gerichts **längstens eine Woche** aufschieben (§ 765a Abs. 2 ZPO). Der Härteschutz kommt insbesondere in Betracht, wenn Leben oder Gesundheit des Schuldners ernsthaft gefährdet wären.

## Räumung per einstweiliger Verfügung (§ 940a ZPO)

Die **Räumung von Wohnraum** darf durch **einstweilige Verfügung** nur in eng begrenzten Ausnahmefällen angeordnet werden: bei **verbotener Eigenmacht** oder bei einer **konkreten Gefahr für Leib oder Leben** (§ 940a Abs. 1 ZPO). Gegen einen **Dritten**, der ohne Wissen des Vermieters Besitz an der Wohnung ergriffen hat, ist eine Räumungsverfügung unter den Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO möglich. Im Regelfall setzt die Räumung dagegen ein ordentliches **Hauptsacheverfahren** (Räumungsklage mit Räumungsurteil) voraus.

## Häufige Fehler

- **„Der Vermieter darf nach einem Räumungsurteil selbst die Schlösser austauschen."** Nein. Eine eigenmächtige Räumung ist **verbotene Eigenmacht**; die Räumung führt allein der **Gerichtsvollzieher** auf Grundlage des Titels durch (§ 885 ZPO).
- **„Mit dem Räumungsurteil kann sofort geräumt werden."** Nur, wenn der Titel eine **Vollstreckungsklausel** trägt und dem Schuldner **zugestellt** wurde (§ 750 ZPO) – und keine laufende **Räumungsfrist** (§ 721 ZPO) entgegensteht.
- **„Die Möbel des Mieters werden sofort entsorgt."** Nein. Nicht abgeholte Sachen werden erst nach **einem Monat** verwertet; nur offensichtlich wertlose Sachen dürfen sofort vernichtet werden (§ 885 Abs. 4 ZPO).
- **„Die Berliner Räumung erspart dem Vermieter jede Verantwortung."** Nein. Bei der Berliner Räumung übernimmt der **Gläubiger** die Verwahrung der Sachen und **haftet für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit** (§ 885a Abs. 3 ZPO).
- **„Ein Räumungstitel gegen den Mieter wirkt auch gegen alle Mitbewohner."** Nein. Der Titel wirkt grundsätzlich nur gegen die **darin genannten Personen**; gegen weitere Besitzer (z. B. Untermieter) ist regelmäßig ein **eigener Titel** nötig.

## Siehe auch

- [Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 808 ff. ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/sachpfaendung-gerichtsvollzieher-808-zpo.html)
- [Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/zwangsversteigerung-immobilie-zvg.html)
- [Vermögensauskunft / eidesstattliche Versicherung (§ 802c ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/vermoegensauskunft-802c-zpo.html)
- [Vollstreckungsbescheid (§ 699 ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/vollstreckungsbescheid-699-zpo.html)
- [Gerichtliches Mahnverfahren (§§ 688 ff. ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/gerichtliches-mahnverfahren-688-zpo.html)




## Quellen

- § 750 ZPO – Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__750.html
- § 885 ZPO – Herausgabe von Grundstücken; Räumung (Besitzeinweisung, bewegliche Sachen, Fristen): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__885.html
- § 885a ZPO – Beschränkter Vollstreckungsauftrag („Berliner Räumung"): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__885a.html
- § 721 ZPO – Räumungsfrist bei Wohnraum (insgesamt höchstens ein Jahr): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__721.html
- § 794a ZPO – Räumungsfrist bei gerichtlichem Vergleich: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__794a.html
- § 765a ZPO – Vollstreckungsschutz (sittenwidrige Härte; Aufschub längstens eine Woche): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__765a.html
- § 940a ZPO – Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__940a.html
- BMJ – Zwangsvollstreckung und Pfändungsschutz (amtliche Übersicht): https://www.bmj.de/DE/Themen/FinanzenUndAnlegerschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz_node.html

## Änderungsverlauf

- 2026-07-26: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"
## Stand

- Stand: 2026-07-26
- Status: aktuell (geltendes Recht)
- Quellenautorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0