--- title: Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Klauseln seo_title: Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Klauseln slug: schoenheitsreparaturen-klauseln topic: mietrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2001-09-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-07 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/schoenheitsreparaturen-klauseln.md wikidata_subjects: [Q58081925, Q157171, Q165728] factcheck_status: ok --- # Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Klauseln ## Kurzantwort Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz **Sache des Vermieters**: Er trägt die Erhaltungslast für die Wohnung (**§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB**), und die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht zu seinen Lasten (**§ 538 BGB**). Diese Pflicht lässt sich durch **Formularklausel** auf den Mieter übertragen, aber nur, wenn die Klausel der **Inhaltskontrolle nach § 307 BGB** standhält. Der Bundesgerichtshof hat dabei drei verbreitete Klauseltypen für unwirksam erklärt: **starre Fristenpläne** (BGH VIII ZR 361/03), die Abwälzung bei einer **unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich** (BGH VIII ZR 185/14) und **formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln** (BGH VIII ZR 242/13). Ist die Klausel unwirksam, entfällt sie **ersatzlos** – eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt; der Mieter schuldet dann **keine** Schönheitsreparaturen, und die Pflicht verbleibt nach § 535 BGB beim Vermieter. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Grundregel | Erhaltungslast inkl. Schönheitsreparaturen liegt beim **Vermieter** [§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB] | | Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch | trägt der Vermieter; Mieter haftet dafür nicht [§ 538 BGB] | | Abwälzung auf den Mieter | grundsätzlich durch Formularklausel möglich, unterliegt aber der AGB-Inhaltskontrolle [§ 307 BGB] | | Definition Schönheitsreparaturen | Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren **von innen** [§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV] | | Starre Fristen | **unwirksam** [BGH VIII ZR 361/03, 23.06.2004] | | Weiche Fristen | wirksam (z. B. „in der Regel", „im Allgemeinen") | | Unrenoviert übergeben ohne angemessenen Ausgleich | Abwälzung **unwirksam** [BGH VIII ZR 185/14, 18.03.2015] | | Quotenabgeltungsklausel (formularmäßig) | **unwirksam** [BGH VIII ZR 242/13, 18.03.2015] | | Starre Endrenovierungsklausel (zustandsunabhängig) | **unwirksam** | | Farbvorgabe während der Mietzeit | **unwirksam**; Rückgabe in neutralen, hellen Farben darf verlangt werden | | Folge der Unwirksamkeit | Klausel entfällt **ersatzlos**, keine geltungserhaltende Reduktion; Pflicht bleibt beim Vermieter [§ 535 BGB] | | Unrenoviert + unwirksame Klausel | Mieter kann Durchführung verlangen, muss sich aber i. d. R. **zur Hälfte (50 %)** an den Kosten beteiligen [BGH VIII ZR 163/18 u. VIII ZR 270/18, 08.07.2020] | ## Geltungsbereich Die Regeln betreffen die **Wohnraummiete** und vor allem **Formularmietverträge** (vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen). Solche Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine **echte Individualvereinbarung**, die zwischen den Parteien tatsächlich ausgehandelt wurde, unterliegt dieser AGB-Kontrolle nicht und kann deshalb auch Gestaltungen enthalten, die als Formularklausel unwirksam wären – etwa eine wirksame Quotenabgeltung. Das bloße Ausfüllen vorgedruckter Felder macht eine Klausel jedoch noch nicht zur Individualvereinbarung. ## Was Schönheitsreparaturen umfassen Den Begriff prägt § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), auf den die Rechtsprechung zurückgreift. Erfasst sind das **Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen**. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören danach Arbeiten an der Substanz wie das **Abschleifen und Versiegeln von Parkett**, der **Außenanstrich** von Fenstern und Türen oder Reparaturen am Mauerwerk – diese verbleiben beim Vermieter und können dem Mieter nicht über eine Schönheitsreparaturklausel auferlegt werden. ## Unwirksame Klauseln (BGH-Rechtsprechung) **Starre Fristen.** Ein Fristenplan, der dem Mieter feste Renovierungsintervalle ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Erhaltungszustand vorschreibt (etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre"), benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB unwirksam (**BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03**). Zulässig sind nur **weiche Fristen**, die als Orientierung gelten und auf den konkreten Renovierungsbedarf abstellen („in der Regel", „im Allgemeinen", „üblicherweise"). **Unrenoviert übergebene Wohnung.** Wird die Wohnung dem Mieter **unrenoviert** überlassen, ist eine Formularklausel, die ihm gleichwohl die Schönheitsreparaturen ohne **angemessenen Ausgleich** auferlegt, unwirksam (**BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14**). Andernfalls müsste der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem **besseren** Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Im entschiedenen Fall genügte ein Nachlass von einer halben Monatsmiete für drei nicht renovierte Zimmer **nicht** als angemessener Ausgleich. **Quotenabgeltungsklausel.** Eine Klausel, die den Mieter bei Auszug zur **anteiligen Kostentragung** für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet (Quotenabgeltung), ist in einem Formularvertrag unwirksam (**BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13**), weil der auf den Mieter entfallende Anteil bei Vertragsschluss nicht verlässlich absehbar ist. **Starre Endrenovierungsklausel.** Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung **bei Auszug** zur Endrenovierung verpflichtet, benachteiligt ihn ebenfalls unangemessen und ist unwirksam. **Farbvorgaben während der Mietzeit.** Eine Klausel, die dem Mieter **während** des Mietverhältnisses eine bestimmte Farbe oder Ausführung vorschreibt, ist unwirksam, weil sie ihn in der Gestaltung seines Wohnumfelds unangemessen einengt. Zulässig ist demgegenüber die Vorgabe, die Wohnung **bei Rückgabe** in **neutralen, hellen Farben** (z. B. Weiß) zu übergeben. ## Folge der Unwirksamkeit Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt sie **vollständig und ersatzlos**. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion – also eine Rückführung auf den gerade noch zulässigen Inhalt – findet im AGB-Recht **nicht** statt. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die **gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters** nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Der Mieter schuldet dann **keine** Schönheitsreparaturen, weder laufend noch bei Auszug. Wurde die Wohnung **unrenoviert** überlassen und ist die Abwälzungsklausel unwirksam, kann der Mieter vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, sobald sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Weil dadurch ein **besserer** Zustand entsteht als der (unrenovierte) bei Mietbeginn, muss sich der Mieter nach Treu und Glauben **in der Regel zur Hälfte (50 %)** an den Kosten beteiligen (**BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18**). ## Häufige Fehler und Missverständnisse - **„Schönheitsreparaturen sind immer Mietersache."** – Nein. Ohne wirksame Klausel verbleibt die Pflicht beim Vermieter (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). - **„Eine unwirksame Klausel gilt wenigstens teilweise."** – Nein. Die Klausel fällt **ganz** weg; eine geltungserhaltende Reduktion gibt es nicht. - **„Bei Auszug muss ich immer renovieren."** – Nein. Eine starre, zustandsunabhängige Endrenovierungsklausel ist unwirksam; ohne wirksame Klausel besteht keine Renovierungspflicht. - **„Feste Fristen im Vertrag sind verbindlich."** – Starre Fristenpläne sind unwirksam (BGH VIII ZR 361/03); nur weiche Fristen sind zulässig. - **„Eine unrenoviert übernommene Wohnung muss ich renoviert zurückgeben."** – Nicht, wenn die Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich erfolgte (BGH VIII ZR 185/14). - **„Der Vermieter darf mir die Wandfarbe vorschreiben."** – Während der Mietzeit nein; bei Rückgabe darf er neutrale, helle Farbtöne verlangen. ## Beispiel Ein Mieter zieht in eine **unrenoviert** übergebene Wohnung ein. Der Formularmietvertrag überträgt ihm die Schönheitsreparaturen nach einem **starren Fristenplan** und enthält eine **Quotenabgeltungsklausel**. - Die Klausel ist gleich aus zwei Gründen unwirksam: starre Fristen (BGH VIII ZR 361/03) und Abwälzung bei unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich (BGH VIII ZR 185/14); die Quotenabgeltung ist als Formularklausel ohnehin unwirksam (BGH VIII ZR 242/13). - Folge: Der Mieter schuldet **keine** laufenden Schönheitsreparaturen und keine Endrenovierung; die Pflicht bleibt beim Vermieter (§ 535 BGB). - Verschlechtert sich der Dekorationszustand während der Mietzeit erheblich, kann der Mieter die Renovierung vom Vermieter verlangen, muss sich aber in der Regel **zur Hälfte** an den Kosten beteiligen (BGH VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags; Erhaltungspflicht des Vermieters, Abs. 1 Satz 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html - gesetze-im-internet.de – § 538 BGB (Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Vermieter): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__538.html - gesetze-im-internet.de – § 307 BGB (Inhaltskontrolle von AGB; unangemessene Benachteiligung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html - gesetze-im-internet.de – § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (Definition der Schönheitsreparaturen): https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html - Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 39/2015 vom 18.03.2015 (Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung sowie formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam; VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/2015039.html - Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 90/2020 vom 08.07.2020 (Anspruch des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bei hälftiger Kostenbeteiligung; VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/2020090.html - Bundesgerichtshof – Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03 (starre Fristenpläne in Formularverträgen unwirksam) ## Änderungsverlauf - 2026-06-07: Erstveröffentlichung. §§ 535, 538, 307 BGB und § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV gegen gesetze-im-internet.de gegengeprüft; BGH-Pressemitteilungen 39/2015 und 90/2020 sowie Urteil VIII ZR 361/03 zitiert; Aktenzeichen VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 belegt; Wikidata-Subjects gesetzt (Q58081925 Mietrecht, Q157171 Mietvertrag, Q165728 BGB). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-07 - Gültig ab: 2001-09-01 (Mietrechtsreformgesetz, §§ 535, 538 BGB in heutiger Struktur) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, Bundesgerichtshof) - Lizenz: CC BY 4.0