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title: Selbstvornahme und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 536a Absatz 2 BGB) – Verzug, Notmaßnahme, Sperrwirkung gegenüber § 539 BGB
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# Selbstvornahme und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 536a Absatz 2 BGB) – Verzug, Notmaßnahme, Sperrwirkung gegenüber § 539 BGB

## Kurzantwort

Der Mieter darf einen Mangel der Mietsache **nur in zwei Fällen** selbst beseitigen und dafür Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen: wenn der Vermieter **mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist** (§ 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB) oder wenn **die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig** ist (§ 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB). Für den Verzug genügt die bloße Mängelanzeige nach § 536c Absatz 1 BGB nicht – nötig ist eine **Mahnung** im Sinne des § 286 Absatz 1 Satz 1 BGB, also die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Beseitigt der Mieter den Mangel **eigenmächtig**, ohne dass eine dieser beiden Voraussetzungen vorliegt, bekommt er sein Geld nach dem amtlichen Leitsatz von **BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06** „weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB" ersetzt; § 536a Absatz 2 BGB ist insoweit **abschließend**. Statt vorzuleisten kann der Mieter bei Verzug des Vermieters einen **zweckgebundenen Kostenvorschuss** in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07). Aufwendungsersatzansprüche des Mieters verjähren **in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses** (§ 548 Absatz 2 BGB).

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 536a Absatz 2 BGB („Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels") [gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html] |
| Zwei – und nur zwei – Tatbestände | Nummer 1: „der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist"; Nummer 2: „die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist" (§ 536a Absatz 2 BGB) |
| Rechtsfolge | Der Mieter „kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der **erforderlichen** Aufwendungen verlangen" (§ 536a Absatz 2 BGB) |
| Voraussetzung des Verzugs | Mahnung nach Fälligkeit (§ 286 Absatz 1 Satz 1 BGB); der Mahnung stehen Leistungsklage und Zustellung eines Mahnbescheids gleich (§ 286 Absatz 1 Satz 2 BGB) |
| Mahnung entbehrlich | u. a. bei ernsthafter und endgültiger Leistungsverweigerung (§ 286 Absatz 2 Nummer 3 BGB) und wenn der sofortige Verzugseintritt aus besonderen Gründen unter Interessenabwägung gerechtfertigt ist (§ 286 Absatz 2 Nummer 4 BGB) |
| Kein Verzug ohne Vertretenmüssen | „Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat" (§ 286 Absatz 4 BGB) |
| Mängelanzeige ≠ Mahnung | § 536c Absatz 1 BGB verpflichtet den Mieter nur zur **unverzüglichen Anzeige**; die Anzeige setzt den Vermieter nicht in Verzug |
| Zweck der Nummer 2 | „Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen" [BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 17, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 41] |
| Sperrwirkung | Bei eigenmächtiger Mangelbeseitigung kein Rückgriff auf § 539 Absatz 1 BGB i. V. m. Geschäftsführung ohne Auftrag und kein Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB [BGH 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, amtlicher Leitsatz] |
| Anwendungsbereich des § 539 Absatz 1 BGB | Nach den Gesetzesmaterialien nur Aufwendungen ohne Mängelbezug – „Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Badezimmern" [BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 21, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 42] |
| Vorschussanspruch | „Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen" [BGH 28.05.2008 – VIII ZR 271/07, amtlicher Leitsatz b] |
| Grenze des Vorschusses | „Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind" [BGH 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, amtlicher Leitsatz a] |
| Maßstab „erforderlich" | Aufwendungen, „die der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt für angemessen halten darf"; erfasst „lediglich solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind" [BGH VIII ZR 131/09, Randnummer 18] |
| Ausschluss bei Kenntnis | Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB) |
| Folge unterlassener Mängelanzeige | Soweit der Vermieter deshalb nicht Abhilfe schaffen konnte, entfallen u. a. Minderung und Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB (§ 536c Absatz 2 Satz 2 BGB) |
| Verjährung | **sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses** für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen (§ 548 Absatz 2 BGB) |
| Abgrenzung Erhaltungsmaßnahme | Aufwendungen, die der Mieter **infolge einer Erhaltungsmaßnahme des Vermieters** machen muss, sind nach § 555a Absatz 3 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen; „auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten" |
| Geltung seit | 01.09.2001 (Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149; § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB entspricht § 538 Absatz 2 BGB a. F. – BT-Drucksache 14/4553, S. 41) |

## Geltungsbereich

§ 536a BGB steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse" und gilt damit für **Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnisse gleichermaßen**; über § 578 Absatz 1 und 2 BGB erfasst die Vorschrift auch Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind.

Der Anspruch setzt voraus:

1. **Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB** – ein Fehler, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Absatz 1 und 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB).
2. **Einer der beiden Tatbestände des § 536a Absatz 2 BGB** – Verzug (Nummer 1) oder Notmaßnahme (Nummer 2).
3. **Erforderlichkeit der Aufwendungen.** Der Wortlaut spricht von „Ersatz der erforderlichen Aufwendungen". Der BGH konkretisiert das dahin, dass nur Kosten erfasst sind, „die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind" (BGH VIII ZR 131/09, Randnummer 18).

**Zum Verzug (Nummer 1).** Verzug tritt nach § 286 Absatz 1 Satz 1 BGB ein, wenn der Schuldner auf eine nach Fälligkeit erfolgte **Mahnung** des Gläubigers nicht leistet. Fällig ist der Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB; die Mahnung ist die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Nach § 286 Absatz 2 BGB ist sie unter anderem entbehrlich, wenn der Vermieter die Beseitigung „ernsthaft und endgültig verweigert" (Nummer 3) oder wenn „aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist" (Nummer 4). In der Sache VIII ZR 222/06 hat der BGH § 286 Absatz 2 Nummer 4 BGB geprüft und im konkreten Fall verneint: Die Vertragsklausel „Heizung muss dringend kontrolliert werden" machte eine Mahnung in Bezug auf die **Beseitigung** von Mängeln nicht entbehrlich, weil danach „allenfalls eine Kontrolle der Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag" gegeben werden durfte (Randnummer 16).

**Zur Notmaßnahme (Nummer 2).** Der Tatbestand erfasst nach den Entscheidungsgründen „Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen" (BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 17, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 41). Das Berufungsgericht hatte in derselben Sache angenommen, dies **könne** bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; der BGH hat diese Einschätzung referiert und den Anspruch daran scheitern lassen, dass die Mieterin dazu nichts vorgetragen hatte (Randnummern 8 und 17). Der Gesetzeswortlaut knüpft nicht an die Unbewohnbarkeit an, sondern an die **Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache**.

## Ausnahmen

- **Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss.** Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB nicht zu; bei grob fahrlässiger Unkenntnis nur, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt er die mangelhafte Sache in Kenntnis des Mangels an, muss er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten (§ 536b BGB).
- **Unterlassene Mängelanzeige.** Zeigt der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel nicht unverzüglich an, ist er – soweit der Vermieter deshalb nicht Abhilfe schaffen konnte – nicht berechtigt, die Rechte aus § 536 BGB geltend zu machen oder nach § 536a Absatz 1 BGB Schadensersatz zu verlangen (§ 536c Absatz 2 Satz 2 BGB).
- **Vom Vermieter nicht zu vertretende Verzögerung.** Solange die Mangelbeseitigung aus einem Umstand unterbleibt, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, tritt kein Verzug ein (§ 286 Absatz 4 BGB) – und damit auch kein Anspruch aus § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB.
- **Ungeeignete Maßnahmen.** Kein Vorschussanspruch für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind (BGH VIII ZR 131/09, Leitsatz a). Hängt die Eignung von der Mangelursache ab, muss der Mieter, der selbst beseitigen lassen will, „die Mangelursache selbst feststellen lassen"; ist er dazu „nicht bereit oder nicht in der Lage, so hat er keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, deren Eignung zweifelhaft ist" (Randnummer 20).
- **Verjährung.** Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Absatz 2 BGB) – deutlich kürzer als die Regelverjährung.
- **Aufwendungen ohne Mängelbezug.** Für Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter **nicht** nach § 536a Absatz 2 BGB zu ersetzen hat, bleibt § 539 Absatz 1 BGB anwendbar (Ersatz nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag) – nach den Materialien vor allem für Einbauten im eigenen Interesse des Mieters.

## Häufige Fehler

- **Mängelanzeige mit Mahnung verwechselt.** § 536c Absatz 1 BGB verlangt die unverzügliche **Anzeige** des Mangels. Der Verzug nach § 286 Absatz 1 Satz 1 BGB setzt darüber hinaus die **Aufforderung zur Beseitigung** voraus. Wer nur anzeigt und dann selbst beauftragt, hat den Vermieter nicht in Verzug gesetzt.
- **„Der Vermieter hat den Vorteil ja bekommen."** Genau dieses Argument hat der BGH verworfen: Ein Rückgriff auf § 539 Absatz 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ist bei eigenmächtiger Mangelbeseitigung „nicht gestattet" (BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 19). Auch Bereicherungsansprüche und ein Anspruch aus § 994 BGB scheiden aus (Randnummer 12 zur Begründung des Berufungsgerichts).
- **Ausweichen auf § 536a Absatz 1 BGB.** Der Schadensersatzanspruch ist kein Ersatzweg: Nach dem amtlichen Leitsatz kann der eigenmächtig handelnde Mieter die Aufwendungen auch „nicht als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB" verlangen; § 536a Absatz 1 Fall 3 BGB setzt seinerseits Verzug voraus (Randnummer 24).
- **Selbst reparieren statt Vorschuss verlangen.** Wer vorleistet, trägt das volle Prozess- und Beweisrisiko. Bei Verzug des Vermieters kann der Mieter stattdessen einen **zweckgebundenen Vorschuss** verlangen (BGH VIII ZR 271/07, Leitsatz b).
- **Symptome statt Ursache beseitigen.** Wer die Ursache nicht klären lässt, riskiert, dass die Maßnahme als zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet gilt – „weil mit ihnen der zweite Schritt vor dem ersten getan würde" (BGH VIII ZR 131/09, Randnummer 19).
- **Rechnung erst nach Auszug stellen.** Die Sechsmonatsfrist des § 548 Absatz 2 BGB läuft ab **Beendigung des Mietverhältnisses**, nicht ab Rechnungsdatum.
- **Streit über die Mangelursache dem Vermieter überlassen.** Das gilt nach BGH VIII ZR 131/09 (Randnummer 20) nur, „in dem der Mieter vom Vermieter Mangelbeseitigung verlangt" – nicht, wenn er selbst beseitigen lassen will.

## Beispiel

In einer Mietwohnung fällt Anfang Dezember die Heizung aus.

- **Variante 1 – Mahnung erfolgt.** Der Mieter zeigt den Ausfall am 02.12. an (§ 536c Absatz 1 BGB) und fordert den Vermieter zugleich schriftlich auf, den Mangel bis zum 05.12. zu beseitigen. Der Vermieter reagiert nicht. Mit fruchtlosem Ablauf der gesetzten Zeit ist er nach § 286 Absatz 1 Satz 1 BGB in Verzug; der Mieter darf einen Heizungsbauer beauftragen und Ersatz der **erforderlichen** Aufwendungen verlangen (§ 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB) – oder vorab einen Kostenvorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten (BGH VIII ZR 271/07).
- **Variante 2 – nur Anzeige.** Der Mieter meldet den Ausfall lediglich und beauftragt am selben Tag eine Firma. Verzug ist mangels Mahnung nicht eingetreten. Liegen auch die Voraussetzungen einer Notmaßnahme nach § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB nicht vor, trägt er die Kosten selbst – ein Rückgriff auf § 539 Absatz 1 BGB, auf Bereicherungsrecht oder auf § 536a Absatz 1 BGB ist nach BGH VIII ZR 222/06 versperrt.
- **Variante 3 – ungeeignete Maßnahme.** Der Mieter verlangt Vorschuss für das Verschließen von Rissen, ohne dass geklärt ist, ob die Rissbildung fortschreitet. Nach BGH VIII ZR 131/09 besteht der Anspruch nicht, solange die Ursache ungeklärt ist; die Maßnahme ist zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet.
- **Frist im Blick behalten.** Endet das Mietverhältnis am 31.03.2027, verjährt ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nach § 548 Absatz 2 BGB sechs Monate später.

## Quellen

- gesetze-im-internet.de – § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels; Absatz 2 Nummer 1 Verzug, Nummer 2 Notmaßnahme): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html
- gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Mangelbegriff): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html
- gesetze-im-internet.de – § 536b BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html
- gesetze-im-internet.de – § 536c BGB (Mängelanzeige durch den Mieter; Folgen der Unterlassung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html
- gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags; Erhaltungspflicht des Vermieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
- gesetze-im-internet.de – § 539 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__539.html
- gesetze-im-internet.de – § 548 BGB (Verjährung; Absatz 2: sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html
- gesetze-im-internet.de – § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen; Absatz 3: Aufwendungsersatz und Vorschuss): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html
- gesetze-im-internet.de – § 286 BGB (Verzug des Schuldners; Mahnung, Entbehrlichkeit, Vertretenmüssen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__286.html
- gesetze-im-internet.de – § 683 BGB (Ersatz von Aufwendungen bei berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__683.html
- gesetze-im-internet.de – § 994 BGB (notwendige Verwendungen des Besitzers): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__994.html
- bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06 (amtlicher Volltext; Leitsatz zur Sperrwirkung des § 536a Absatz 2 BGB gegenüber § 539 Absatz 1 und § 536a Absatz 1 BGB): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_222-06.pdf?__blob=publicationFile
- bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07 (amtlicher Volltext; Leitsatz b zum Vorschussanspruch bei Verzug des Vermieters): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_271-07.pdf?__blob=publicationFile
- bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII ZR 131/09 (amtlicher Volltext; Leitsatz a: kein Kostenvorschuss für zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignete Maßnahmen): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_131-09.pdf?__blob=publicationFile
- Hinweis zur Gesetzesbegründung: Die auf dieser Seite angeführten Fundstellen BT-Drucksache 14/4553, S. 41 und S. 42, sind nicht selbst verlinkt, sondern über die wörtlichen Bezugnahmen in den Entscheidungsgründen von BGH VIII ZR 222/06 (Randnummern 17, 19 und 21) belegt.

## Änderungsverlauf

- 2026-09-04: Erstveröffentlichung. §§ 286, 535, 536, 536a, 536b, 536c, 539, 548, 555a, 683, 994 BGB im Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de geprüft (alle URLs per curl HTTP 200 mit korrektem Einzelnorm-Titel). BGH VIII ZR 222/06, VIII ZR 271/07 und VIII ZR 131/09 über die amtlichen SharedDocs-Volltexte auf bundesgerichtshof.de belegt; bei allen drei PDFs wurden Entscheidungsart und Verkündungsdatum am Kopf gegengeprüft (Urteile vom 16.01.2008, 28.05.2008 und 21.04.2010). Leitsätze und Randnummern-Zitate im amtlichen Wortlaut übernommen. Wikidata-Subjects Q760125 (Aufwendungsersatz), Q1518161 (Geschäftsführung ohne Auftrag), Q12745102 (Schuldnerverzug/Deutschland), Q58081925 (Mietrecht), Q165728 (BGB), Q687323 (BGH) via wbsearchentities und Special:EntityData verifiziert. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published"

## Stand

- Stand: 2026-09-04
- Gültig ab: 2001-09-01 – § 536a BGB in der heutigen Fassung durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149; § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB entspricht § 538 Absatz 2 BGB a. F. (BT-Drucksache 14/4553, S. 41).
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de)
- Lizenz: CC BY 4.0