{
    "slug": "sonderkuendigungsrecht-ersteher-57a-zvg",
    "titre": "Sonderkündigungsrecht des Erstehers – Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung (§§ 57–57b ZVG)",
    "domaine": "prozess-vollstreckungsrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wird ein vermietetes Grundstück zwangsversteigert, bleibt der Mietvertrag bestehen und der Ersteher tritt als neuer Vermieter ein, allerdings nur nach Maßgabe…",
    "resume_court": "Wird ein vermietetes Grundstück zwangsversteigert, bleibt der Mietvertrag bestehen und der **Ersteher** tritt als neuer Vermieter ein, allerdings nur **nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG** (§ 57 ZVG). Nach § 57a ZVG darf der Ersteher das Miet- oder Pachtverhältnis **unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen**, auch wenn der Vertrag befristet ist oder längere Fristen vorsieht. Dieses Sonderkündigungsrecht ist **ausgeschlossen, wenn die Kündigung nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt**. Bei **Wohnraum** braucht der Ersteher trotzdem ein **berechtigtes Interesse** wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Ein im Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung steht dem Sonderkündigungsrecht nach dem BGH **nicht entgegen** (BGH, 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). In der **Teilungsversteigerung** gibt es das Sonderkündigungsrecht **nicht** (§ 183 ZVG).",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§§ 57, 57a, 57b ZVG; für Wohnraum § 573d BGB (unbefristet) bzw. § 575a BGB (befristet)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Eigentumserwerb",
            "valeur": "„Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks“ (§ 90 Abs. 1 ZVG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Eintritt in den Mietvertrag",
            "valeur": "§§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c, 566d BGB gelten entsprechend, „nach Maßgabe der §§ 57a und 57b“ (§ 57 ZVG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsrecht",
            "valeur": "Ersteher darf „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausschlussregel",
            "valeur": "Kündigung ausgeschlossen, „wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist“ (§ 57a Satz 2 ZVG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesetzliche Frist Wohnraum",
            "valeur": "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2, § 575a Abs. 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsschutz Wohnraum",
            "valeur": "§§ 573, 573a BGB gelten entsprechend → berechtigtes Interesse nötig (§ 573d Abs. 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Befristeter Wohnraummietvertrag",
            "valeur": "zusätzlich §§ 574–574c BGB (Widerspruch), Fortsetzung höchstens bis zum vereinbarten Vertragsende (§ 575a Abs. 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorausverfügungen über Miete",
            "valeur": "statt des Eigentumsübergangs ist die Beschlagnahme maßgebend (§ 57b Abs. 1 ZVG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Teilungsversteigerung",
            "valeur": "§§ 57a, 57b ZVG nicht anwendbar (§ 183 ZVG) – kein Sonderkündigungsrecht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vertraglicher Kündigungsausschluss",
            "valeur": "verdrängt das Sonderkündigungsrecht nicht (BGH VIII ZR 76/20)",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 57 ZVG – Entsprechende Anwendung der §§ 566 ff. BGB (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 57a ZVG – Kündigungsrecht des Erstehers (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 57b ZVG – Beschlagnahme statt Eigentumsübergang bei Vorausverfügungen (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 90 ZVG – Eigentumserwerb durch Zuschlag (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__90.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 183 ZVG – Teilungsversteigerung, keine Anwendung der §§ 57a, 57b (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__183.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bei Zeitmietverträgen (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 580a BGB – Kündigungsfristen (Geschäftsräume)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20 (Sonderkündigungsrecht trotz vertraglichem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH\u0026Datum=15.09.2021\u0026Aktenzeichen=VIII+ZR+76%2F20",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Sonderkündigungsrecht des Erstehers – Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung (§§ 57–57b ZVG)?",
            "reponse": "Wird ein vermietetes Grundstück zwangsversteigert, bleibt der Mietvertrag bestehen und der Ersteher tritt als neuer Vermieter ein, allerdings nur nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG (§ 57 ZVG). Nach § 57a ZVG darf der Ersteher das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag befristet ist oder längere Fristen vorsieht."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Sonderkündigungsrecht des Erstehers?",
            "reponse": "„Nach der Zwangsversteigerung muss der Mieter sofort raus.“ Nein. Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG); der Ersteher muss kündigen, bei Wohnraum mit berechtigtem Interesse (§ 573d Abs. 1 BGB). „Der Ersteher kann jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen.“ Nein. Nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a Satz 2 ZVG)."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q231686",
        "Q231681",
        "Q2588079"
    ],
    "valid_from": "2026-11-05",
    "valid_to": "2027-12-31",
    "derniere_revision": "2026-11-05",
    "derniere_verification": "2026-11-05",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/sonderkuendigungsrecht-ersteher-57a-zvg"
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