--- title: "Sonderkündigungsrecht des Erstehers – Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung (§§ 57–57b ZVG)" slug: "sonderkuendigungsrecht-ersteher-57a-zvg" domaine: "prozess-vollstreckungsrecht" valid_from: "2026-11-05" valid_to: "2027-12-31" last_reviewed: "2026-11-05" statut: "In Kraft" authority_level: "A" legal_status: "in_force" license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/sonderkuendigungsrecht-ersteher-57a-zvg.md wikidata_subjects: [] factcheck_status: "ok" --- # Sonderkündigungsrecht des Erstehers – Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung (§§ 57–57b ZVG) ## Kurzantwort Wird ein vermietetes Grundstück zwangsversteigert, bleibt der Mietvertrag bestehen und der **Ersteher** tritt als neuer Vermieter ein, allerdings nur **nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG** (§ 57 ZVG). Nach § 57a ZVG darf der Ersteher das Miet- oder Pachtverhältnis **unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen**, auch wenn der Vertrag befristet ist oder längere Fristen vorsieht. Dieses Sonderkündigungsrecht ist **ausgeschlossen, wenn die Kündigung nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt**. Bei **Wohnraum** braucht der Ersteher trotzdem ein **berechtigtes Interesse** wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Ein im Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung steht dem Sonderkündigungsrecht nach dem BGH **nicht entgegen** (BGH, 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). In der **Teilungsversteigerung** gibt es das Sonderkündigungsrecht **nicht** (§ 183 ZVG). ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | §§ 57, 57a, 57b ZVG; für Wohnraum § 573d BGB (unbefristet) bzw. § 575a BGB (befristet) | | Eigentumserwerb | „Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks“ (§ 90 Abs. 1 ZVG) | | Eintritt in den Mietvertrag | §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c, 566d BGB gelten entsprechend, „nach Maßgabe der §§ 57a und 57b“ (§ 57 ZVG) | | Kündigungsrecht | Ersteher darf „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG) | | Ausschlussregel | Kündigung ausgeschlossen, „wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist“ (§ 57a Satz 2 ZVG) | | Gesetzliche Frist Wohnraum | spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2, § 575a Abs. 3 BGB) | | Kündigungsschutz Wohnraum | §§ 573, 573a BGB gelten entsprechend → berechtigtes Interesse nötig (§ 573d Abs. 1 BGB) | | Befristeter Wohnraummietvertrag | zusätzlich §§ 574–574c BGB (Widerspruch), Fortsetzung höchstens bis zum vereinbarten Vertragsende (§ 575a Abs. 2 BGB) | | Vorausverfügungen über Miete | statt des Eigentumsübergangs ist die Beschlagnahme maßgebend (§ 57b Abs. 1 ZVG) | | Teilungsversteigerung | §§ 57a, 57b ZVG nicht anwendbar (§ 183 ZVG) – kein Sonderkündigungsrecht | | Vertraglicher Kündigungsausschluss | verdrängt das Sonderkündigungsrecht nicht (BGH VIII ZR 76/20) | ## Was passiert mit dem Mietvertrag? (§§ 57, 90 ZVG) Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG). Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter **überlassen**, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch hier: § 57 ZVG erklärt die §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c und 566d BGB für entsprechend anwendbar. Der Ersteher tritt also an die Stelle des bisherigen Vermieters – einschließlich der Mietsicherheit (§ 566a BGB). Anders als beim gewöhnlichen Verkauf gilt das aber nur **nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG**: Der Ersteher erhält ein **zusätzliches Kündigungsrecht**, und für Vorausverfügungen über die Miete zählt ein **früherer Stichtag**. ## Das Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) - **Inhalt:** Der Ersteher darf das Miet- oder Pachtverhältnis **mit der gesetzlichen Frist** kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG). Längere vertragliche Kündigungsfristen und eine vereinbarte feste Laufzeit hindern diese Kündigung nicht. - **Nur zum ersten zulässigen Termin:** Die Kündigung ist **ausgeschlossen**, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist (§ 57a Satz 2 ZVG). Wer diesen Termin verpasst, ist an die normalen vertraglichen und gesetzlichen Regeln gebunden. - **Gesetzliche Frist bei Wohnraum:** Die Kündigung ist spätestens am **dritten Werktag** eines Kalendermonats zum **Ablauf des übernächsten Monats** zulässig (§ 573d Abs. 2 BGB; für befristete Verträge § 575a Abs. 3 BGB). Bei Geschäftsräumen gelten die Quartalsfristen des § 580a BGB, die nach § 580a Abs. 4 BGB auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist anzuwenden sind. - **Kein Ausschluss durch den Mietvertrag:** Das Sonderkündigungsrecht ist eine **gesetzliche Versteigerungsbedingung** und notwendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses. Es kann deshalb nicht durch eine Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner (früherer Eigentümer) und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). Eine Abweichung ist nur **im Versteigerungsverfahren selbst** möglich, also über abweichende Versteigerungsbedingungen. ## Mieterschutz bei Wohnraum (§§ 573d, 575a BGB) Das Sonderkündigungsrecht verkürzt nur die **Frist** – es hebt den Kündigungsschutz nicht auf. Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gelten **die §§ 573 und 573a BGB entsprechend** (§ 573d Abs. 1 BGB). Der Ersteher braucht also ein **berechtigtes Interesse**, typischerweise **Eigenbedarf** (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Für **befristete** Wohnraummietverträge gilt dasselbe nach § 575a Abs. 1 BGB; zusätzlich kann der Mieter nach den §§ 574–574c BGB widersprechen, die Fortsetzung aber höchstens bis zum vertraglich bestimmten Ende verlangen (§ 575a Abs. 2 BGB). Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 573d Abs. 3, § 575a Abs. 4 BGB). ## Mietvorauszahlungen und Abtretungen (§ 57b ZVG) Nach §§ 566b Abs. 1, 566c und 566d BGB kommt es beim normalen Verkauf für die Wirksamkeit von Vorausverfügungen über die Miete auf den **Eigentumsübergang** an. In der Zwangsversteigerung tritt an dessen Stelle die **Beschlagnahme des Grundstücks** (§ 57b Abs. 1 Satz 1 ZVG). Ist dem Mieter der Anordnungsbeschluss **zugestellt**, gilt die Beschlagnahme mit der Zustellung als ihm **bekannt**; die Zustellung erfolgt auf Antrag des Gläubigers an die von ihm bezeichneten Personen (§ 57b Abs. 1 Satz 2 ZVG). Auf Antrag des Gläubigers ermittelt das Gericht die Mieter und Pächter (§ 57b Abs. 1 Satz 4 ZVG). Eine Beschlagnahme zur **Zwangsverwaltung** steht gleich, wenn sie bis zum Zuschlag fortgedauert hat (§ 57b Abs. 2 ZVG). Für den Mieter heißt das: Mietzahlungen weit im Voraus an den alten Eigentümer sind nach der Beschlagnahme riskant. ## Ausnahme: Teilungsversteigerung (§ 183 ZVG) Bei der Versteigerung zur **Aufhebung einer Gemeinschaft** (z. B. Erbengemeinschaft, getrennte Ehegatten, §§ 180 ff. ZVG) finden die in den §§ 57a und 57b ZVG vorgesehenen Maßgaben **keine Anwendung** (§ 183 ZVG). Der Ersteher tritt dann wie ein gewöhnlicher Käufer in den Mietvertrag ein und hat **kein** Sonderkündigungsrecht. ## Häufige Fehler - **„Nach der Zwangsversteigerung muss der Mieter sofort raus.“** Nein. Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG); der Ersteher muss kündigen, bei Wohnraum mit berechtigtem Interesse (§ 573d Abs. 1 BGB). - **„Der Ersteher kann jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen.“** Nein. Nur **zum ersten zulässigen Termin** (§ 57a Satz 2 ZVG). - **„Im Mietvertrag ist Eigenbedarf ausgeschlossen, also bin ich geschützt.“** Nicht gegenüber dem Ersteher bei Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (BGH VIII ZR 76/20). - **„Ein befristeter Mietvertrag schützt vor der Kündigung.“** Nein. § 57a ZVG gilt auch für befristete Verträge; der Mieterschutz läuft über § 575a BGB. - **„Das gilt auch, wenn Miterben das Haus versteigern lassen.“** Nein. In der Teilungsversteigerung gibt es kein Sonderkündigungsrecht (§ 183 ZVG). ## FAQ **Darf der Ersteher einer Wohnung dem Mieter sofort kündigen?** Er darf mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG) und bei Wohnraum nur mit berechtigtem Interesse wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). **Welche Frist gilt bei der Sonderkündigung von Wohnraum?** Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB; befristete Verträge § 575a Abs. 3 BGB). **Hilft ein im Mietvertrag vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung?** Gegenüber dem Ersteher nicht, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde (BGH, 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). **Gilt das Sonderkündigungsrecht auch in der Teilungsversteigerung?** Nein. § 183 ZVG schließt die Maßgaben der §§ 57a und 57b ZVG bei der Teilungsversteigerung aus. ## Siehe auch - [Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/zwangsversteigerung-immobilie-zvg.html) - [Anordnung der Zwangsversteigerung und Beschlagnahme (§§ 15–23 ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/anordnung-beschlagnahme-zwangsversteigerung-15-23-zvg.html) - [Zuschlagsbeschwerde in der Zwangsversteigerung (§ 96 ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/zuschlagsbeschwerde-zwangsversteigerung-96-zvg.html) - [Teilungsversteigerung des Nachlasses (§ 180 ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/teilungsversteigerung-nachlass-180-zvg.html) - [Zwangsverwaltung einer Immobilie (ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/zwangsverwaltung-immobilie-zvg.html) - [Vermieterwechsel – Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)](https://nexvyra.de/fakten/vermieterwechsel-566-bgb.html) - [Räumungsvollstreckung (§ 885 ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/raeumungsvollstreckung-885-zpo.html) ## Änderungsverlauf - 2026-11-05: Erstveröffentlichung der Faktenseite. §§ 57, 57a, 57b, 90, 183 ZVG sowie §§ 573d, 575a BGB im Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (HTTP 200); § 580a BGB per WebSearch auf gesetze-im-internet.de belegt; BGH VIII ZR 76/20 über dejure.org (Randnummer zur gesetzlichen Versteigerungsbedingung) belegt. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Claude (Prozess- & Vollstreckungsrecht-Agent)" ## Stand - Stand: 2026-11-05 - Status: aktuell (geltendes Recht) - Quellenautorität: A - Lizenz: CC BY 4.0 ## Quellen - § 57 ZVG – Entsprechende Anwendung der §§ 566 ff. BGB (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57.html - § 57a ZVG – Kündigungsrecht des Erstehers (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57a.html - § 57b ZVG – Beschlagnahme statt Eigentumsübergang bei Vorausverfügungen (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57b.html - § 90 ZVG – Eigentumserwerb durch Zuschlag (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__90.html - § 183 ZVG – Teilungsversteigerung, keine Anwendung der §§ 57a, 57b (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__183.html - § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html - § 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bei Zeitmietverträgen (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575a.html - § 580a BGB – Kündigungsfristen (Geschäftsräume): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html - BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20 (Sonderkündigungsrecht trotz vertraglichem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=15.09.2021&Aktenzeichen=VIII+ZR+76%2F20 ## Stand - Letzte Änderung: 2026-11-05 - Letzte Prüfung: 2026-11-05 - In Kraft seit: 2026-11-05 - Status: In Kraft - Quellen-Autorität: A - Lizenz: CC BY 4.0