--- title: "Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)" slug: "sonderkuendigungsrecht-mieterhoehung-561-bgb" domaine: "mietrecht" valid_from: "2001-09-01" valid_to: null last_reviewed: "2026-09-23" statut: "In Kraft" authority_level: "A" legal_status: "in_force" license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/sonderkuendigungsrecht-mieterhoehung-561-bgb.md wikidata_subjects: [] factcheck_status: "ok" --- # Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB) ## Kurzantwort Erhöht der Vermieter die Miete nach **§ 558 BGB** (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder **§ 559 BGB** (Modernisierungsmieterhöhung), kann der Mieter das Mietverhältnis nach **§ 561 Abs. 1 BGB außerordentlich kündigen**. Die Kündigung muss **bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang** der Erhöhungserklärung erklärt werden und wirkt **zum Ablauf des übernächsten Monats**. Kündigt der Mieter wirksam, **tritt die Mieterhöhung nicht ein** – bis zum Ende des Mietverhältnisses schuldet er weiterhin nur die bisherige Miete. Das Sonderkündigungsrecht gilt ausdrücklich **nur** bei Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB, **nicht** bei der Umlage von Betriebskosten nach § 560 BGB und nicht bei Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 561 Abs. 2 BGB unwirksam. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung [gesetze-im-internet.de, § 561 BGB] | | Auslösendes Ereignis | Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierung) [§ 561 Abs. 1 S. 1 BGB] | | Kündigungserklärungsfrist | bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung [§ 561 Abs. 1 S. 1 BGB] | | Wirksamkeitstermin der Kündigung | außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats [§ 561 Abs. 1 S. 1 BGB] | | Rechtsfolge einer wirksamen Kündigung | die Mieterhöhung tritt nicht ein; bis Vertragsende gilt die bisherige Miete [§ 561 Abs. 1 S. 2 BGB] | | Nicht erfasste Erhöhungsarten | Betriebskostenumlage (§ 560 BGB), Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB) – dort gibt es kein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB | | Unabdingbarkeit | zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam [§ 561 Abs. 2 BGB] | | Späterer Wirksamkeitszeitpunkt der Erhöhung | benennt der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Zeitpunkt, kann der Mieter bis unmittelbar vor Eintritt der Erhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen [BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12] | | Verhältnis zur Geschäftsraummiete | entsprechende Anwendung nach der amtlichen Fußnote zu § 561 i. V. m. § 578 Abs. 3 Satz 1 BGB | ## Geltungsbereich § 561 BGB gilt für **Wohnraummietverhältnisse**, in denen der Vermieter eine Mieterhöhung **nach § 558 BGB** (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder **nach § 559 BGB** (Modernisierungsmieterhöhung) geltend macht. Das Recht steht **allein dem Mieter** zu; es ist ein eigenständiges außerordentliches Kündigungsrecht, unabhängig davon, ob der Mieter der Erhöhung nach § 558b BGB zustimmt oder nicht. Es tritt neben – nicht an die Stelle – der ordentlichen Kündigung nach §§ 573, 573c BGB. Kein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB besteht bei der Umlage gestiegener **Betriebskosten** (§ 560 BGB) sowie bei **Staffelmiete** (§ 557a BGB) und **Indexmiete** (§ 557b BGB), da § 561 Abs. 1 BGB ausdrücklich nur auf die §§ 558 und 559 verweist. Über die amtliche Fußnote zu § 561 BGB (Verweis auf § 578 Abs. 3 Satz 1 BGB) findet die Vorschrift entsprechende Anwendung auch bei bestimmten Mietverhältnissen über Geschäftsräume. ## Häufige Fehler - **„Das Sonderkündigungsrecht gilt bei jeder Mieterhöhung.“** Falsch. Es gilt nur bei Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB. Bei einer Umlage gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB sowie bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete besteht **kein** Kündigungsrecht aus § 561 BGB. - **„Wer kündigt, muss die erhöhte Miete trotzdem bis zum Auszug zahlen.“** Falsch. Nach § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB tritt die Mieterhöhung bei wirksamer Kündigung **nicht ein** – der Mieter zahlt bis zum Ende des Mietverhältnisses die bisherige, nicht erhöhte Miete. - **„Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Termin, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll.“** Das greift zu kurz. Nach der amtlichen Fristformel läuft die Erklärungsfrist ab **Zugang** der Erhöhungserklärung. Benennt der Vermieter allerdings – zulässigerweise – einen **späteren** als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH bis **unmittelbar vor Eintritt der Erhöhung** kündigen (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12). - **„Eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 561 BGB ist wirksam, wenn beide Seiten zustimmen.“** Falsch, soweit sie den Mieter benachteiligt: Nach § 561 Abs. 2 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung **unwirksam** – unabhängig von einer vertraglichen Zustimmung. ## Beispiel Der Vermieter verlangt mit einem Schreiben, das dem Mieter am **10. März** zugeht, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Mieter kann die außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 BGB **bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang**, also bis **31. Mai**, erklären. Kündigt er beispielsweise am **25. Mai**, endet das Mietverhältnis außerordentlich **zum Ablauf des übernächsten Monats**, also zum **31. Juli**. Bis zu diesem Zeitpunkt zahlt der Mieter weiterhin die bisherige, nicht erhöhte Miete; die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). ## Änderungsverlauf - 2026-09-23: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de, rechtsprechung-im-internet.de) gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-09-23 - Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, BGH) - Lizenz: CC BY 4.0 ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung, Volltext): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__561.html - gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html - gesetze-im-internet.de – § 558b BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung, Fristen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558b.html - gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html - gesetze-im-internet.de – § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html - BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 (amtlicher Volltext): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE316592013&psml=bsjrsprod.psml&max=true - BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 (Entscheidungs-PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2012/VIII_ZR_280-12.pdf?__blob=publicationFile ## Stand - Letzte Änderung: 2026-09-23 - Letzte Prüfung: 2026-09-23 - In Kraft seit: 2001-09-01 - Status: In Kraft - Quellen-Autorität: A - Lizenz: CC BY 4.0