--- title: § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Sanierung selbstgenutzter Wohngebäude slug: steuerliche-foerderung-35c-estg topic: bau-sanierungsrecht-foerderung legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2020-01-01 valid_to: 2029-12-31 last_reviewed: 2026-05-30 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/steuerliche-foerderung-35c-estg.md wikidata_subjects: [Q179222, Q131413876] --- # § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Sanierung selbstgenutzter Wohngebäude ## Kurzantwort Wer ein **eigenes, mindestens zehn Jahre altes Wohngebäude** energetisch saniert, kann nach **§ 35c EStG** insgesamt **20 % der Aufwendungen, höchstens 40.000 € pro Objekt**, von der Einkommensteuer abziehen. Die Ermäßigung verteilt sich über drei Jahre: **je 7 % (max. 14.000 €) im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, 6 % (max. 12.000 €) im dritten Jahr**. Voraussetzung sind die Ausführung durch ein Fachunternehmen, eine amtliche Bescheinigung nach Muster des BMF und die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen der **Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV)**. Die Förderung ist eine **Alternative zur BEG-Direktförderung von BAFA und KfW** – sie ist mit diesen nicht kombinierbar. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | § 35c EStG [gesetze-im-internet.de] | | Anwendungs­zeitraum | begonnene Maßnahmen 01.01.2020 – 31.12.2029 [§ 52 Abs. 35a EStG] | | Maximale Steuer­ermäßigung pro Objekt | 40.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 5 EStG] | | Gesamt-Förderquote | 20 % der Aufwendungen, verteilt auf 3 Jahre [§ 35c Abs. 1 EStG] | | Jahr 1 (Abschlussjahr) | 7 %, max. 14.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG] | | Jahr 2 | 7 %, max. 14.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG] | | Jahr 3 | 6 %, max. 12.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG] | | Energieberater­kosten (BAFA-gelistet) | 50 % der Kosten direkt im Abschlussjahr [§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG] | | Mindestalter des Gebäudes | 10 Jahre bei Beginn der Maßnahme [§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG] | | Nutzungs­voraussetzung | ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Ermäßigung [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG] | | Räumlicher Geltungs­bereich | Gebäude in der EU oder im EWR [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG] | | Pflicht­nachweis | Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster [BMF-Schreiben 23.12.2024] | | Technische Mindest­anforderungen | ESanMV (Verordnung vom 02.01.2020, mit Anlagen 1–7) [gesetze-im-internet.de] | | Verhältnis zu BEG/BAFA/KfW | nicht kombinierbar mit öffentlich geförderten Maßnahmen (Zuschüsse, zinsverbilligte Darlehen) [§ 35c Abs. 3 EStG] | ## Geförderte Einzelmaßnahmen Nach § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG sind folgende energetische Einzelmaßnahmen begünstigt, deren technische Mindestanforderungen die ESanMV in den Anlagen 1–7 konkretisiert: - Wärmedämmung von Wänden (Anlage 1) - Wärmedämmung von Dachflächen (Anlage 2) - Wärmedämmung von Geschossdecken (Anlage 3) - Erneuerung der Fenster oder Außentüren (Anlage 4) - Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage (Anlage 5) - Erneuerung der Heizungsanlage (Anlage 6) - Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung - Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind (Anlage 7) ## Geltungsbereich Begünstigt sind ausschließlich **natürliche Personen**, denen das Gebäude im Jahr der Steuerermäßigung gehört und die es selbst zu Wohnzwecken nutzen. Eine **unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld oder ein Freibetrag besteht, zählt als Eigennutzung**. Das Gebäude muss in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat liegen und bei Beginn der jeweiligen Maßnahme älter als zehn Jahre sein (maßgeblich ist der Beginn der Herstellung). Die Maßnahme muss von einem **anerkannten Fachunternehmen** ausgeführt werden; die Begriffe „Fachunternehmen" und „Sachkunde" definiert § 2 ESanMV. ## Ausnahmen / Kombinationsverbot § 35c Abs. 3 EStG schließt die Steuerermäßigung in mehreren Konstellationen aus: - Wenn für dieselben Aufwendungen eine **Steuerbegünstigung nach § 10f EStG** (Baudenkmale, Sanierungsgebiete) oder eine **Steuerermäßigung nach § 35a EStG** (Handwerkerleistungen) in Anspruch genommen wird. - Wenn für die Maßnahme **öffentliche Förderungen in Form zinsverbilligter Darlehen oder steuerfreier Zuschüsse** in Anspruch genommen werden – das umfasst insbesondere die BEG-Förderprodukte von BAFA und KfW (z. B. KfW 458, KfW 261, BAFA-BEG-EM-Zuschüsse). - Wenn die Aufwendungen **Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Sonderausgaben** sind, d. h. das Gebäude (auch teilweise) vermietet oder betrieblich genutzt wird. ## Häufige Fehler - **„20 % auf einen Schlag" gibt es nicht.** Die 20 % verteilen sich zwingend auf drei Veranlagungszeiträume (7/7/6). Wer im Jahr 3 keine ausreichende Steuerschuld hat, verliert den Rest – ein Vortrag in spätere Jahre ist im Gesetz nicht vorgesehen. - **Parallel-Antrag bei BAFA/KfW**: Wer für dieselbe Maßnahme einen BEG-Zuschuss oder einen KfW-Förderkredit beantragt hat, kann § 35c nicht zusätzlich nutzen. Faustregel: Pro Maßnahme nur **ein** Förderweg. - **Fehlende Fachunternehmer-Bescheinigung**: Ohne das amtliche Muster nach BMF-Schreiben vom 23.12.2024 erkennt das Finanzamt die Maßnahme nicht an. Eigene Rechnungstexte ersetzen die Bescheinigung nicht. - **Eigenleistung**: Selbst durchgeführte Arbeiten (Material- und Eigenarbeit) sind nicht begünstigt – nur Aufwendungen für Leistungen eines Fachunternehmens. ## Beispiel Eine Eigentümerin saniert 2026 ihr 1995 errichtetes Einfamilienhaus: Außenwanddämmung, Fenstertausch und neue Wärmepumpe. Aufwendungen insgesamt 80.000 €. Sie verzichtet auf den KfW-458-Zuschuss und nutzt § 35c EStG. - Maximaler Förderbetrag: 20 % von 80.000 € = 16.000 €. Damit voll unterhalb der 40.000-€-Grenze. - Veranlagungszeitraum 2026: Steuerermäßigung 7 % von 80.000 € = **5.600 €**. - Veranlagungszeitraum 2027: Steuerermäßigung 7 % von 80.000 € = **5.600 €**. - Veranlagungszeitraum 2028: Steuerermäßigung 6 % von 80.000 € = **4.800 €**. Zusätzlich hat sie 2.500 € für einen BAFA-gelisteten Energieberater (iSFP-Erstellung, Baubegleitung) gezahlt. Diese werden im Abschlussjahr (2026) zu **50 % = 1.250 €** direkt auf die Steuerschuld angerechnet (§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG). ## Quellen - § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__35c.html - Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV), Stamm­fassung vom 02.01.2020: https://www.gesetze-im-internet.de/esanmv/BJNR000300020.html - BMF-Schreiben vom 23.12.2024 – Amtliches Muster der Bescheinigung des Fachunternehmens / der nach § 88 GEG ausstellungs­berechtigten Person zu § 35c EStG (gilt für Maßnahmen ab 01.01.2025): https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2024-12-23-steuererm-energetische-massnahmen.html - BMF-Schreiben vom 21.08.2025 – Einzelfragen zu § 35c EStG (Neufassung; löst die BMF-Schreiben vom 14.01.2021 und 26.01.2023 ab): https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-08-21-einzelfragen-energetische-massnahmen.html ## Änderungsverlauf - 2026-05-30: Erstveröffentlichung. Alle vier Primär- bzw. BMF-URLs gegen gesetze-im-internet.de und bundesfinanzministerium.de auf HTTP 200 geprüft. Frontmatter mit `legal_status: in_force`, `authority_level: A`, `wikidata_subjects: [Q179222, Q131413876]`. ## Stand - Stand: 2026-05-30 - Gültig ab: 2020-01-01 (Einführung § 35c EStG) - Gültig bis: 2029-12-31 (zeitliche Befristung nach § 52 Abs. 35a EStG) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de – § 35c EStG, ESanMV) - Lizenz: CC BY 4.0