{
    "slug": "teilkuendigung-vermieter-573b-bgb",
    "titre": "Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB) – Voraussetzungen, Frist und Verhältnis zur Vertragseinheit",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 573b BGB erlaubt dem Vermieter ausnahmsweise, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks zu kündigen, ohne ein berechtigtes…",
    "resume_court": "§ 573b BGB erlaubt dem Vermieter ausnahmsweise, **nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks** zu kündigen, **ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB** darlegen zu müssen – vorausgesetzt, er beschränkt die Kündigung auf genau diese Räume oder Grundstücksteile (Teilkündigung) und will sie dazu verwenden, entweder **Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen** (Nr. 1) oder **neu geschaffenen und vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten** (Nr. 2). Die Kündigung ist **spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats** zulässig (Abs. 2) – das ist dieselbe Grundfrist wie bei der ordentlichen Kündigung nach § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB, aber **ohne** deren Verlängerung um drei Monate nach fünf beziehungsweise acht Jahren Mietdauer. Verzögert sich der Baubeginn, kann der Mieter eine entsprechende **Verlängerung des Mietverhältnisses** verlangen (Abs. 3), und er kann eine **angemessene Senkung der Miete** fordern (Abs. 4); eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Abs. 5). § 573b BGB ist die eng gefasste gesetzliche **Ausnahme** von dem Grundsatz, dass ein **einheitliches** Mietverhältnis nur insgesamt und nicht in Teilen gekündigt werden kann: Sind Wohnung und Nebenraum – etwa eine Garage – Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, ist eine Teilkündigung außerhalb der engen Zwecke des § 573b BGB **unzulässig** (**BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10**, Randnummer 11).",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 573b BGB („Teilkündigung des Vermieters“) [gesetze-im-internet.de/bgb/__573b.html]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 1",
            "valeur": "„Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, 1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder 2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.“",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 2",
            "valeur": "„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 3",
            "valeur": "„Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.“",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 4",
            "valeur": "„Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.“",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 5",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gegenstand der Teilkündigung",
            "valeur": "Nur nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller, Boden, Waschküche, Garage, Schuppen) oder Teile eines Grundstücks (z. B. Garten- oder Hofflächen) – niemals die Wohnung selbst oder zu Wohnzwecken genutzte Räume",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zweckbindung",
            "valeur": "Nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume/Flächen konkret zur Schaffung neuen Wohnraums zur Vermietung (Nr. 1) oder zur Ausstattung neuen und vorhandenen Wohnraums mit ihnen (Nr. 2) verwenden will; eine vage oder anderweitige Verwendungsabsicht (z. B. gewerbliche Nutzung, Verkauf) genügt nicht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verzicht auf „berechtigtes Interesse“",
            "valeur": "Anders als bei § 573 BGB muss der Vermieter kein Eigenbedarfs-, Pflichtverletzungs- oder Verwertungsinteresse darlegen – die Zweckbindung nach Absatz 1 Nummer 1 oder 2 tritt an dessen Stelle",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsfrist",
            "valeur": "Identisch mit der Grundfrist des § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB (spätestens dritter Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats) – ohne die Verlängerung um drei Monate nach fünf bzw. acht Jahren Mietdauer, die § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB für die reguläre Kündigung vorsieht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verlängerungsanspruch des Mieters",
            "valeur": "Bei verzögertem Baubeginn kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des (Rest-)Mietverhältnisses über die betroffenen Räume/Flächen verlangen (Abs. 3)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mietsenkungsanspruch",
            "valeur": "Der Mieter kann für den Wegfall der gekündigten Nebenräume/Grundstücksteile eine angemessene Senkung der Miete für das fortbestehende Mietverhältnis verlangen (Abs. 4); die Höhe richtet sich nach dem Wert des weggefallenen Nutzungsanteils",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unabdingbarkeit",
            "valeur": "Eine Vereinbarung, die den Mieter gegenüber Absatz 1 bis 4 schlechterstellt, ist unwirksam (Abs. 5); vertragliche Besserstellungen des Mieters bleiben zulässig",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis zur Vertragseinheit",
            "valeur": "Grundsatz: Sind Wohnung und Nebenraum (z. B. Garage) Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, ist eine Teilkündigung außerhalb des § 573b BGB unzulässig – das gesamte Mietverhältnis ist dann nur insgesamt nach den Wohnraum-Kündigungsvorschriften kündbar [BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10, amtlicher Leitsatz a) und Randnummer 11]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Separater Nebenraum-/Garagenvertrag",
            "valeur": "Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Vertrag über Garage oder Nebenraum spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen; dann liegt schon keine Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses vor, sondern eine eigenständige Kündigung nach allgemeinen Regeln [BGH VIII ZR 251/10, amtlicher Leitsatz b) und Randnummer 13]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anwendbarkeit auf Grundstücksmiete",
            "valeur": "Über die Verweisungsfußnote „Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1“ gilt § 573b BGB entsprechend auch für bestimmte Verträge juristischer Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege über Räume zur Weitervermietung an Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf (§ 578 Abs. 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung seit",
            "valeur": "01.09.2001 (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149), als Nachfolgeregelung des früheren § 564b BGB a. F.",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573b BGB (Teilkündigung des Vermieters; Absätze 1 bis 5 im Wortlaut)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters; berechtigtes Interesse)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung; Grundfrist und Verlängerung nach 5/8 Jahren)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Verweisung in Absatz 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 (amtlicher Volltext; Leitsätze a) und b) zur Unzulässigkeit der Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses und zur Vermutung der Selbständigkeit getrennter Verträge, Randnummern 11 und 13)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_251-10.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH VIII ZR 251/10, amtlicher Permalink (BMJ/BfJ-Portal, docid KORE311952011)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE311952011\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB) – Voraussetzungen, Frist und Verhältnis zur Vertragseinheit?",
            "reponse": "§ 573b BGB erlaubt dem Vermieter ausnahmsweise, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks zu kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB darlegen zu müssen – vorausgesetzt, er beschränkt die Kündigung auf genau diese Räume oder Grundstücksteile (Teilkündigung) und will sie dazu verwenden, entweder Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen (Nr."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB)?",
            "reponse": "§ 573b BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“, Kapitel 5 „Beendigung des Mietverhältnisses“ der §§ 535 ff. BGB und ist damit auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnitten. Die Norm durchbricht einen zentralen Grundsatz des Wohnraummietrechts: Ein einheitliches Mietverhältnis kann grundsätzlich nur insgesamt, nicht in Teilen gekündigt werden."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB)?",
            "reponse": "Fehlende oder zu vage Verwendungsabsicht. Will der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile nicht konkret zur Schaffung oder Ausstattung von Wohnraum nutzen, sondern etwa gewerblich verwerten, verkaufen oder anderweitig verwenden, greift § 573b BGB nicht – dann bleibt es bei der allgemeinen Unzulässigkeit der Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 251/10, Randnummer 11)."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB)?",
            "reponse": "„Nebenräume kann ich immer ohne Grund rauskündigen.“ § 573b BGB gilt nur für die zwei engen Zwecke des Absatz 1 Nummer 1 und 2 – Schaffung neuen Wohnraums zur Vermietung oder Ausstattung neuen und vorhandenen Wohnraums damit. Jede andere Verwendungsabsicht erfordert weiterhin ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB für das gesamte Mietverhältnis, da eine Teilkündigung dann unzulässig ist."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB) aus?",
            "reponse": "Ein Vermieter vermietet eine Wohnung zusammen mit einem im selben Mietvertrag genannten Kellerabteil und einer Gartenfläche. Er plant, das Kellerabteil zu einer separaten, vermietbaren Einliegerwohnung auszubauen. Teilkündigung zulässig. Beschränkt der Vermieter die Kündigung auf das Kellerabteil und will er es konkret zur Schaffung neuen Wohnraums zur Vermietung nutzen (§ 573b Absatz 1 Nummer 1 BGB), kann er ohne…"
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q1797063",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-25",
    "derniere_verification": "2026-09-25",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/teilkuendigung-vermieter-573b-bgb"
}