{
    "slug": "umlagemassstab-betriebskosten-556a-bgb",
    "titre": "Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a BGB) – Flächenmaßstab, Verbrauchsumlage, einseitige Umstellung",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 556a BGB beantwortet nicht, welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen (das regeln § 556 BGB und die BetrKV), sondern nach welchem Schlüssel sie auf die Mieter verteilt werden.",
    "resume_court": "§ 556a BGB beantwortet nicht, **welche** Betriebskosten umgelegt werden dürfen (das regeln § 556 BGB und die BetrKV), sondern **nach welchem Schlüssel** sie auf die Mieter verteilt werden. Die Norm greift nur, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben: Dann gilt nach Absatz 1 Satz 1 – vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften – der **Anteil der Wohnfläche** als Auffangmaßstab. Kosten, die von einem **erfassten** Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach Absatz 1 Satz 2 vorrangig danach umzulegen – das setzt aber voraus, dass für **alle** Mieter erfasst wird (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07, Rn. 12). Ist ein abweichender Maßstab vereinbart, darf der Vermieter nach Absatz 2 **einseitig in Textform** auf einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Maßstab umstellen, jedoch nur **vor Beginn eines Abrechnungszeitraums**. Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt seit dem 01.12.2020 nach Absatz 3 der **wohnungseigentumsrechtliche Verteilerschlüssel**, sofern er nicht billigem Ermessen widerspricht. Unabdingbar ist nach Absatz 4 allein Absatz 2.",
    "faits": [
        {
            "point": "Norm",
            "valeur": "§ 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anwendungsvoraussetzung",
            "valeur": "greift nur, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben (Absatz 1 Satz 1, Absatz 3 Satz 1)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesetzlicher Auffangmaßstab",
            "valeur": "„nach dem Anteil der Wohnfläche\u0022 [§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausdrücklicher Vorbehalt",
            "valeur": "„vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften\u0022 – insbesondere §§ 6 bis 9 HeizkostenV [§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorrangiger Verbrauchsmaßstab",
            "valeur": "Betriebskosten, „die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen\u0022, sind nach einem Maßstab umzulegen, „der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt\u0022 [§ 556a Absatz 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Bedingung für Satz 2",
            "valeur": "Erfassung muss für alle Mieter stattfinden: „Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.\u0022 [BGH 12.03.2008 – VIII ZR 188/07, amtlicher Leitsatz a]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kein Anspruch auf Messgeräte",
            "valeur": "Der Mieter hat „keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-)Wasseruhren\u0022 [BT-Drs. 14/4553, S. 51]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Änderungsanspruch des Mieters",
            "valeur": "nur bei krasser Unbilligkeit über § 242 BGB; bloße „Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs\u0022 genügen nicht [BGH VIII ZR 188/07, amtlicher Leitsatz b und Rn. 14; BT-Drs. 14/4553, S. 51]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abdingbarkeit von Absatz 1",
            "valeur": "„Im Umkehrschluss ist § 556a Abs. 1 BGB in vollem Umfang abdingbar.\u0022 [BGH 05.11.2014 – VIII ZR 257/13, Rn. 22]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zulässige Vertragsgestaltung",
            "valeur": "einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters nach billigem Ermessen ist wirksam vereinbar [BGH VIII ZR 257/13, amtlicher Leitsatz]; Kontrolle nach §§ 315, 316 BGB, deshalb kein Verstoß gegen § 307 Absatz 2 BGB (Rn. 24)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Einseitige Umstellung durch den Vermieter",
            "valeur": "nur „durch Erklärung in Textform\u0022 und nur auf einen Maßstab, „der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt\u0022 [§ 556a Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zeitpunkt der Umstellung",
            "valeur": "„Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.\u0022 [§ 556a Absatz 2 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Folge bei Brutto-/Teilinklusivmiete",
            "valeur": "waren die Kosten bisher in der Miete enthalten, „so ist diese entsprechend herabzusetzen\u0022 [§ 556a Absatz 2 Satz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vermietetes Wohnungseigentum",
            "valeur": "Umlage „nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab\u0022; widerspricht dieser billigem Ermessen, gilt Absatz 1 [§ 556a Absatz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Inkrafttreten von Absatz 3",
            "valeur": "eingefügt durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187), anwendbar ab 01.12.2020; der bisherige Absatz 3 wurde Absatz 4 [BT-Drs. 19/18791, Artikel 2 Nummer 3; § 47 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unabdingbarkeit",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.\u0022 [§ 556a Absatz 4 BGB] – nur Absatz 2, nicht Absatz 1 und nicht Absatz 3",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorrang der HeizkostenV",
            "valeur": "„gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor\u0022 [§ 2 HeizkostenV]; Heizkosten sind zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch zu verteilen [§ 7 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anerkannter Umlagemaßstab „Personenmonate\u0022",
            "valeur": "„Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach ,Personenmonaten\u0027 erfolgt.\u0022 [BGH 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verbrauchswerte und Eichung",
            "valeur": "bei geeichtem Messgerät spricht „eine tatsächliche Vermutung\u0022 für die Richtigkeit; bei nicht (mehr) geeichtem Gerät nicht [BGH 17.11.2010 – VIII ZR 112/10, amtliche Leitsätze b und c]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten; Absatz 1 Flächen- und Verbrauchsmaßstab, Absatz 2 einseitige Umstellung in Textform, Absatz 3 vermietetes Wohnungseigentum, Absatz 4 Unabdingbarkeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten, Abrechnungsfrist, Belegeinsicht)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 315 BGB (Bestimmung der Leistung durch eine Partei; Absatz 3 Billigkeitskontrolle und Ersetzung durch Urteil)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__315.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben; Grundlage des Änderungsanspruchs bei krasser Unbilligkeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__242.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten, Nummern 1 bis 17)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 2 HeizkostenV (Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__2.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 6 HeizkostenV (Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__6.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 7 HeizkostenV (Verteilung der Wärmekosten; Absatz 1 Satz 1: mindestens 50, höchstens 70 vom Hundert nach erfasstem Verbrauch)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 16 WEG (Nutzungen und Kosten; Absatz 2 Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil und abweichender Beschluss)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 47 WEG (Auslegung von Altvereinbarungen; amtliches Zitat des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16. Oktober 2020, BGBl. I S. 2187, und des Stichtags 1. Dezember 2020)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__47.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 (amtliches PDF; Leitsätze zu § 556a BGB: keine Verbrauchsumlage ohne flächendeckende Erfassung, Zweifel an der Billigkeit genügen nicht; Rn. 11 bis 14)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_188-07.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10 (amtliches PDF; Leitsätze zu § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB: Maßgeblichkeit des tatsächlichen Verbrauchs, Vermutungswirkung geeichter Messgeräte)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_112-10.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257/13 (amtliches PDF; Leitsatz zu § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB: Abdingbarkeit und Zulässigkeit eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts; Rn. 22 bis 24)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR_257-13.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 (amtliches PDF; Leitsatz zur Zulässigkeit des Umlagemaßstabs Personenmonate)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR__97-14.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 (amtliches PDF; Abrechnung über eine vermietete Eigentumswohnung ohne vorliegenden Beschluss der Wohnungseigentümer)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_249-15.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Deutscher Bundestag – BT-Drs. 14/4553, S. 51 (Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes; Begründung zu § 556a: Flächenmaßstab, Vorrang der Verbrauchsumlage, krasse Unbilligkeit, kein Anspruch auf Wasseruhren)",
            "url": "https://dserver.bundestag.de/btd/14/045/1404553.pdf",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Deutscher Bundestag – BT-Drs. 19/18791 (Entwurf des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes; Artikel 2 Nummer 3: Einfügung des neuen § 556a Absatz 3, bisheriger Absatz 3 wird Absatz 4, mit Begründung zum wohnungseigentumsrechtlichen Verteilerschlüssel und zum Korrektiv des billigen Ermessens)",
            "url": "https://dserver.bundestag.de/btd/19/187/1918791.pdf",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a BGB) – Flächenmaßstab, Verbrauchsumlage, einseitige Umstellung?",
            "reponse": "§ 556a BGB beantwortet nicht, welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen (das regeln § 556 BGB und die BetrKV), sondern nach welchem Schlüssel sie auf die Mieter verteilt werden. Die Norm greift nur, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben: Dann gilt nach Absatz 1 Satz 1 – vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften – der Anteil der Wohnfläche als Auffangmaßstab."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a BGB)?",
            "reponse": "„Betriebskosten sind immer nach Wohnfläche umzulegen.\u0022 Nein. Der Flächenmaßstab ist bloße Auffangregel und tritt hinter eine vertragliche Vereinbarung, hinter den Verbrauchsmaßstab des Absatzes 1 Satz 2, hinter die HeizkostenV und – bei vermietetem Wohnungseigentum – hinter den WEG-Schlüssel zurück. „Ein Wasserzähler in meiner Wohnung zwingt zur Verbrauchsabrechnung.\u0022 Nein."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a BGB) aus?",
            "reponse": "Fall 1 – Umstellung auf Wasserzähler. Im Mietvertrag ist die Umlage der Wasserkosten nach Personenzahl vereinbart. Der Vermieter lässt im Oktober 2026 in allen zwölf Wohnungen Kaltwasserzähler einbauen; der Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr. Will er ab 2027 nach Verbrauch abrechnen, muss die Erklärung nach § 556a Absatz 2 Satz 1 und 2 BGB dem Mieter vor dem 1."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q831928",
        "Q58081925",
        "Q1689121",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-07",
    "derniere_verification": "2026-09-07",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/umlagemassstab-betriebskosten-556a-bgb"
}