--- title: Untervermietung – Erlaubnis und Verweigerung (§§ 540, 553 BGB) slug: untervermietung-erlaubnis topic: mietrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2001-09-01 valid_to: null last_reviewed: 2026-06-08 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/untervermietung-erlaubnis.md wikidata_subjects: [Q58081925, Q157171, Q165728] factcheck_status: ok --- # Untervermietung – Erlaubnis und Verweigerung (§§ 540, 553 BGB) ## Kurzantwort Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache **grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters** einem Dritten überlassen, insbesondere weitervermieten (**§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB**). Für Wohnraum gibt **§ 553 Absatz 1 BGB** dem Mieter jedoch einen **Anspruch auf Erlaubnis**, einen **Teil** des Wohnraums unterzuvermieten, wenn nach Vertragsschluss ein **berechtigtes Interesse** entsteht. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 553 Absatz 1 Satz 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse besteht nach dem BGH **nicht**, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden **Gewinn** erzielt (BGH VIII ZR 228/23). Bei **unerlaubter** Untervermietung kann der Vermieter abmahnen und kündigen. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Grundregel | Gebrauchsüberlassung an Dritte **nur mit Erlaubnis** des Vermieters (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB) [gesetze-im-internet.de, § 540 BGB] | | Anspruch bei Wohnraum | Erlaubnis für **einen Teil** des Wohnraums bei **berechtigtem Interesse** nach Vertragsschluss (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB) [gesetze-im-internet.de, § 553 BGB] | | Verweigerungsgründe | wichtiger Grund in der Person des Dritten, **Überbelegung** oder sonstige Unzumutbarkeit (§ 553 Absatz 1 Satz 2 BGB) | | Berechtigtes Interesse | jeder vernünftige, wirtschaftliche oder persönliche Grund von nicht ganz unbedeutendem Gewicht; anerkannt ist der Wunsch nach **Verringerung der Mietaufwendungen** [BGH VIII ZR 228/23] | | Grenze Gewinnerzielung | **kein** berechtigtes Interesse, wenn der Mieter einen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden **Gewinn** erzielt [BGH 28.01.2026 – VIII ZR 228/23] | | „Teil des Wohnraums" | großzügig auszulegen; genügt, wenn der Mieter den **Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt** (auch bei Einzimmerwohnung möglich) [BGH 27.09.2023 – VIII ZR 88/22] | | Mieterhöhung | Vermieter kann die Erlaubnis von einer **angemessenen Mieterhöhung** abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist (§ 553 Absatz 2 BGB) | | Unwirksame Abweichung | zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist **unwirksam** (§ 553 Absatz 3 BGB) | | Sonderkündigungsrecht | verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter **außerordentlich mit gesetzlicher Frist** kündigen, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB) | | Haftung für den Dritten | der Mieter hat ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch zu vertreten – auch bei erteilter Erlaubnis (§ 540 Absatz 2 BGB) | | Folge bei unerlaubter Untervermietung | Pflichtverletzung; nach Abmahnung **ordentliche Kündigung** (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB), bei erheblicher Rechtsverletzung **fristlose Kündigung** (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB) | ## Geltungsbereich **§ 540 BGB** ist die **allgemeine** Vorschrift für alle Mietverhältnisse: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht einem Dritten überlassen. **§ 553 BGB** ist die **Sonderregel für Wohnraum** und verschafft dem Mieter einen einklagbaren **Anspruch** auf die Untervermietungserlaubnis, allerdings nur für **einen Teil** des Wohnraums. Wer die **gesamte** Wohnung an Dritte überlassen und dabei selbst vollständig ausziehen will, hat keinen Anspruch nach § 553 BGB; hier bleibt es bei der Erlaubnisbedürftigkeit nach § 540 BGB, über die der Vermieter frei entscheidet. Das **berechtigte Interesse** muss **nach Abschluss des Mietvertrags** entstehen. Anerkannt sind wirtschaftliche Gründe (etwa die Verringerung der Mietlast nach Wegfall eines Mitbewohners), persönliche Gründe (Aufnahme eines Lebensgefährten, Pflege) oder beruflich bedingte längere Abwesenheit. Nach dem BGH ist der Begriff „Teil des Wohnraums" großzügig zu verstehen: Es reicht aus, dass der Mieter den **Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt** – etwa indem er ein Zimmer oder ein verschlossenes Behältnis für eigene Sachen behält. Damit kann selbst bei einer Einzimmerwohnung ein Anspruch auf Teiluntervermietung bestehen (BGH VIII ZR 88/22). ## Ausnahmen – erlaubnisfreie Aufnahme Nicht jede Aufnahme einer weiteren Person ist erlaubnispflichtig. Den **Ehegatten** oder **eingetragenen Lebenspartner** sowie **enge Familienangehörige** (insbesondere Kinder und Eltern) darf der Mieter in die Wohnung aufnehmen, ohne dass es einer Erlaubnis bedarf – sie gelten insoweit nicht als „Dritte" im Sinne der erlaubnispflichtigen Gebrauchsüberlassung. Auch der bloße **Besuch** ist erlaubnisfrei. Für die Aufnahme eines **nicht ehelichen Lebenspartners** ist zwar grundsätzlich die Erlaubnis erforderlich, auf die der Mieter wegen seines berechtigten Interesses aber regelmäßig einen Anspruch hat (§ 553 BGB). ## Verweigerung und Gewinnerzielung (BGH-Rechtsprechung) Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus den in **§ 553 Absatz 1 Satz 2 BGB** genannten Gründen verweigern: wichtiger Grund in der Person des Dritten, drohende **Überbelegung** des Wohnraums oder sonstige Unzumutbarkeit. Mit Urteil vom **28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23)** hat der BGH klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse **nicht** besteht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Zweck des § 553 BGB ist, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten – nicht, ihm eine **Gewinnerzielung** zu ermöglichen. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter eine Berliner Zweizimmerwohnung (eigene Nettokaltmiete 460 €) ohne Erlaubnis für 962 € nettokalt untervermietet; die ordentliche Kündigung des Vermieters war wirksam. ## Häufige Fehler und Missverständnisse - **„Ich darf meine Wohnung jederzeit ohne Zustimmung untervermieten"** – falsch. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 BGB). - **„Ich habe Anspruch darauf, die ganze Wohnung unterzuvermieten"** – nein. § 553 BGB gibt nur einen Anspruch auf Überlassung eines **Teils** des Wohnraums; die vollständige Überlassung ist nicht erfasst. - **„Mit der Untervermietung kann ich Geld verdienen"** – nicht im Rahmen des § 553 BGB. Eine über die eigenen Wohnkosten hinausgehende Gewinnerzielung begründet kein berechtigtes Interesse (BGH VIII ZR 228/23). - **„Meinen Ehepartner muss ich anmelden lassen"** – nein. Ehegatte, eingetragener Lebenspartner und enge Familienangehörige dürfen erlaubnisfrei aufgenommen werden. - **„Der Vermieter darf für die Erlaubnis keinen Aufschlag verlangen"** – doch, unter Umständen. Er kann die Erlaubnis von einer **angemessenen** Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Absatz 2 BGB). ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte, Sonderkündigungsrecht): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html — Autorität A - gesetze-im-internet.de – § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte, berechtigtes Interesse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html — Autorität A - Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 024/2026 zum Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (keine gewinnbringende Untervermietung): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026024.html — Autorität A - BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 88/22 (Teiluntervermietung, großzügige Auslegung „Teil des Wohnraums"): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=27.09.2023&Aktenzeichen=VIII+ZR+88/22 — Autorität D (Nachweis der BGH-Entscheidung) ## Änderungsverlauf - 2026-06-08: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-06-08 - Gültig ab: 2001-09-01 (heutige Fassung der §§ 540, 553 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, BGH-Rechtsprechung) - Lizenz: CC BY 4.0