{
    "slug": "untervermietung-touristen-gewinnerzielung",
    "titre": "Grenzen der Untervermietung – Touristen und Gewinnerzielung (§§ 540, 553 BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Eine erteilte Untervermietungserlaubnis deckt die tageweise Vermietung an Touristen nicht ab: Der Mieter kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine solche Nutzung umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13).",
    "resume_court": "Eine erteilte Untervermietungserlaubnis deckt die **tageweise Vermietung an Touristen** nicht ab: Der Mieter kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine solche Nutzung umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Und ein **Anspruch** auf Erlaubnis nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB besteht nicht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden **Gewinn** erzielt (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten aus § 540 Absatz 1 Satz 1 BGB; ob das eine ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB trägt, entscheidet eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Im Fall VIII ZR 228/23 hat der BGH die Räumungsverurteilung bestätigt.",
    "faits": [
        {
            "point": "Erlaubnispflicht",
            "valeur": "Gebrauchsüberlassung an Dritte nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB) [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Reichweite einer erteilten Erlaubnis",
            "valeur": "amtlicher Leitsatz im Wortlaut: „Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.\u0022 [BGH 08.01.2014 – VIII ZR 210/13]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grund der Abgrenzung",
            "valeur": "Untervermietung findet üblicherweise auf unbestimmte Zeit oder für einen nach Monaten/Jahren befristeten Zeitraum statt, „jedenfalls für eine gewisse Dauer\u0022 [BGH VIII ZR 210/13, Rn. 11]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anspruch auf Erlaubnis",
            "valeur": "nur für einen Teil des Wohnraums und nur bei nach Vertragsschluss entstandenem berechtigtem Interesse (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Berechtigtes Interesse",
            "valeur": "jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 19]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anerkannt",
            "valeur": "Wunsch nach Verringerung der Mietaufwendungen – unabhängig davon, ob der Mieter darauf wirtschaftlich angewiesen ist [BGH VIII ZR 228/23, Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nicht anerkannt",
            "valeur": "Gewinnerzielung über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus [BGH VIII ZR 228/23, Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Gewinnbeteiligung des Vermieters",
            "valeur": "auf eine Teilhabe des Vermieters am Untermietertrag kommt es nicht an – dafür findet sich „im Gesetz ohnehin keine Stütze\u0022 [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 27]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verfassungsrechtlicher Bezug",
            "valeur": "die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist durch Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 GG dem Eigentümer zugewiesen [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 29]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Folge unerlaubter Untervermietung",
            "valeur": "schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung → ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB möglich; Erheblichkeit nach Einzelfallwürdigung [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 15, 17]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rückgabepflicht",
            "valeur": "nach Beendigung Rückgabe der Mietsache (§ 546 Absatz 1 BGB); der Untermieter ist ebenfalls zur Herausgabe verpflichtet (§ 546 Absatz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Stellung des Untermieters",
            "valeur": "genießt nach der Wertentscheidung des Gesetzgebers geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 31]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Grenzen der Untervermietung – Touristen und Gewinnerzielung (§§ 540, 553 BGB)?",
            "reponse": "Eine erteilte Untervermietungserlaubnis deckt die tageweise Vermietung an Touristen nicht ab: Der Mieter kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine solche Nutzung umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13)."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Grenzen der Untervermietung?",
            "reponse": "Die Seite betrifft Mietverhältnisse über Wohnraum. Zwei Fragen sind auseinanderzuhalten. Die erste ist die Auslegungsfrage: Wie weit reicht eine Erlaubnis, die der Vermieter bereits erteilt hat? Der BGH hat 2014 entschieden, dass eine allgemein gefasste Untervermietungserlaubnis die tageweise Überlassung an Feriengäste nicht mit umfasst."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Grenzen der Untervermietung?",
            "reponse": "Ausdrückliche Erlaubnis. Der Leitsatz von 2014 gilt „ohne besondere Anhaltspunkte\u0022. Gestattet der Vermieter die Vermietung an Feriengäste erkennbar, ist die Nutzung gedeckt. Im entschiedenen Fall sprach ein Umstand sogar gegen eine solche Auslegung: Die Vermieterin hatte verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht für Willenserklärungen der Hausverwaltung erteilt – eine Funktion, die Touristen…"
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Grenzen der Untervermietung?",
            "reponse": "„Ich habe eine Untervermietungserlaubnis, also darf ich auch an Touristen vermieten.\u0022 Nein. Ohne besondere Anhaltspunkte umfasst die Erlaubnis die tageweise Vermietung an Touristen nicht (BGH VIII ZR 210/13). „Solange keine Nachbarn gestört werden, ist die Ferienvermietung gedeckt.\u0022 Das Landgericht hatte so argumentiert; der BGH hat diese Begründung aufgehoben."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Grenzen der Untervermietung aus?",
            "reponse": "Der vom BGH am 28.01.2026 entschiedene Fall (VIII ZR 228/23): Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung schuldete eine Nettokaltmiete von 460 Euro monatlich, ab dem 01.09.2021 497,35 Euro. Wegen eines verlängerten Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab dem 02.02.2020 an zwei Untermieter – vereinbart waren 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 Euro…"
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323",
        "Q1797063"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-06",
    "derniere_verification": "2026-09-06",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/untervermietung-touristen-gewinnerzielung"
}