{
    "slug": "vermieterwechsel-566-bgb",
    "titre": "Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB) – „Kauf bricht nicht Miete“, Bürgenhaftung, Kaution und Vorausverfügungen",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB „anstelle…",
    "resume_court": "Wird vermieteter Wohnraum **nach der Überlassung an den Mieter** vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB „anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“. Der Mietvertrag endet durch den Verkauf also nicht, und der Mieter muss weder neu abschließen noch ausziehen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der **Eigentumsübergang**, also die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht der notarielle Kaufvertrag. Der bisherige Vermieter haftet nach § 566 Absatz 2 BGB weiter **wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat**; diese Haftung entfällt erst, wenn er dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter nicht zum erstmöglichen Termin kündigt. Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den Erwerber über, der Veräußerer bleibt aber zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen kann. Über § 578 BGB gelten die §§ 566 bis 567b BGB auch für Grundstücke und für Geschäftsräume.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) [gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Normwortlaut Absatz 1",
            "valeur": "„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Drei Tatbestandsmerkmale",
            "valeur": "(1) wirksames Mietverhältnis, (2) Überlassung der Mietsache an den Mieter vor der Veräußerung, (3) Veräußerung durch den Vermieter [§ 566 Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirkung des Eintritts",
            "valeur": "„Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat“ [BGH 12.07.2017 – XII ZR 26/16, Randnummer 15]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsnatur der Norm",
            "valeur": "Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes der Relativität; „Als Ausnahmevorschrift ist § 566 Abs. 1 BGB daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert“ [BGH 27.10.2021 – XII ZR 84/20, Randnummer 28]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zeitpunkt des Übergangs",
            "valeur": "Übergang des Eigentums, nicht Abschluss des Kaufvertrags – die Norm knüpft an „die Dauer seines Eigentums“ an [§ 566 Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Haftung des Alt-Vermieters",
            "valeur": "„so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat“ [§ 566 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wegfall dieser Haftung",
            "valeur": "Erlangt der Mieter „von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist“ [§ 566 Absatz 2 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kaution / Mietsicherheit",
            "valeur": "Der Erwerber „tritt in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein“; kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung vom Erwerber nicht erlangen, „so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet“ [§ 566a BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorausverfügung über die Miete",
            "valeur": "Wirksam nur für den laufenden Kalendermonat; bei Eigentumsübergang nach dem 15. Tag des Monats zusätzlich für den folgenden Kalendermonat [§ 566b Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zahlungen und Absprachen des Mieters",
            "valeur": "Gegenüber dem Erwerber wirksam, soweit sie nicht die Miete für eine spätere Zeit betreffen als den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt; bei Kenntnis nach dem 15. des Monats zusätzlich der Folgemonat [§ 566c BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Aufrechnung des Mieters",
            "valeur": "Zulässig, soweit die Zahlung an den Alt-Vermieter nach § 566c BGB gegenüber dem Erwerber wirksam wäre; ausgeschlossen bei Erwerb der Gegenforderung nach Kenntnis [§ 566d BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mitteilung des Eigentumsübergangs",
            "valeur": "Teilt der Vermieter die Übertragung mit, muss er sie gegen sich gelten lassen, „auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist“; Rücknahme nur mit Zustimmung des benannten neuen Eigentümers [§ 566e BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Belastung statt Veräußerung",
            "valeur": "§§ 566 bis 566e BGB gelten entsprechend, wenn dem Mieter durch Ausübung des Rechts der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird; bei bloßer Beschränkung Unterlassungspflicht des Dritten [§ 567 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Veräußerung vor Überlassung",
            "valeur": "§ 566 Absatz 1 und § 567 BGB gelten nur, „wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat“ [§ 567a BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Weiterveräußerung durch den Erwerber",
            "valeur": "§ 566 Absatz 1 und die §§ 566a bis 567a BGB gelten entsprechend; erfüllt der neue Erwerber nicht, haftet der ursprüngliche Vermieter nach § 566 Absatz 2 BGB [§ 567b BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung für Grundstücke",
            "valeur": "§§ 566 bis 567b BGB sind auf Mietverhältnisse über Grundstücke entsprechend anzuwenden [§ 578 Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung für Geschäftsräume",
            "valeur": "Die in § 578 Absatz 1 BGB genannten Vorschriften gelten auch für „Räume, die keine Wohnräume sind“ [§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Analogie bei fehlender Personenidentität",
            "valeur": "„Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat“ [BGH 12.07.2017 – XII ZR 26/16, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grenze der Analogie",
            "valeur": "Die Voraussetzungen „liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat“ [BGH 27.10.2021 – XII ZR 84/20, amtlicher Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erwerb nach Mietende",
            "valeur": "„Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution“ [BGH 04.04.2007 – VIII ZR 219/06, amtlicher Leitsatz a]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nebenkosten der laufenden Periode",
            "valeur": "„Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter“ [BGH 04.04.2007 – VIII ZR 219/06, amtlicher Leitsatz b]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sonderfall Zwangsversteigerung",
            "valeur": "§§ 566, 566a, 566b Absatz 1, 566c und 566d BGB gelten entsprechend „nach Maßgabe der §§ 57a und 57b“; der Ersteher darf „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen, aber nur „für den ersten Termin …, für den sie zulässig ist“ [§§ 57, 57a ZVG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sonderfall Insolvenz",
            "valeur": "Veräußert der Insolvenzverwalter das Miet- oder Pachtobjekt, kann der Erwerber „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen“; „nur für den ersten Termin …, für den sie zulässig ist“ [§ 111 InsO]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sonderfall Nießbrauch",
            "valeur": "Endet der Nießbrauch, gelten §§ 566, 566a, 566b Absatz 1, 566c bis 566e und 567b BGB entsprechend; der Eigentümer kann mit gesetzlicher Frist kündigen [§ 1056 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine erfundenen Fristen",
            "valeur": "Das Gesetz nennt für die Mitteilung nach § 566 Absatz 2 Satz 2 BGB und für § 566e BGB keine Frist und keine Form; § 566b und § 566c BGB arbeiten allein mit dem 15. Tag des Monats als Stichtag",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung seit",
            "valeur": "01.09.2001 (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149)",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete; Absatz 1 Eintritt des Erwerbers, Absatz 2 Bürgenhaftung des Vermieters)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566a BGB (Mietsicherheit; Eintritt des Erwerbers und fortbestehende Rückgewährpflicht des Veräußerers)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566b BGB (Vorausverfügung über die Miete; laufender Kalendermonat, 15.-Tag-Regel, Kenntnis des Erwerbers)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566c BGB (Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete; Wirksamkeit gegenüber dem Erwerber)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566d BGB (Aufrechnung durch den Mieter)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566e BGB (Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566e.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 567 BGB (Belastung des Wohnraums durch den Vermieter)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__567.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 567a BGB (Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__567a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 567b BGB (Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__567b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Absatz 1 und Absatz 2 Satz 1 erstrecken die §§ 566 bis 567b BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573d BGB (Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist; Absatz 1 verweist auf §§ 573, 573a BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters; berechtigtes Interesse)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__328.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 986 BGB (Einwendungen des Besitzers; Recht zum Besitz gegenüber dem neuen Eigentümer)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__986.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 1056 BGB (Miet- und Pachtverhältnisse bei Beendigung des Nießbrauchs)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1056.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 57 ZVG (Entsprechende Anwendung der §§ 566 ff. BGB in der Zwangsversteigerung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 57a ZVG (Kündigungsrecht des Erstehers, beschränkt auf den ersten zulässigen Termin)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 111 InsO (Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts durch den Insolvenzverwalter)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/inso/__111.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16 (BGHZ 215, 236; amtlicher Leitsatz zur entsprechenden Anwendung des § 566 Absatz 1 BGB bei fehlender Identität, Randnummern 14 bis 17 und 21 bis 25)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE302112017\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20 (ECLI:DE:BGH:2021:271021UXIIZR84.20.0; Leitsätze 1 und 2, Randnummer 28 zu Zweck und enger Auslegung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE312592021\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 (ECLI:DE:BGH:2018:141118UVIIIZR109.18.0; echter Vertrag zugunsten Dritter im Grundstückskaufvertrag, § 328 BGB)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE313232018\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 (amtlicher Volltext; Leitsätze a und b zum Erwerb nach Beendigung des Mietverhältnisses und zur Nebenkostenabrechnung)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB) – „Kauf bricht nicht Miete“, Bürgenhaftung, Kaution und Vorausverfügungen?",
            "reponse": "Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB „anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“. Der Mietvertrag endet durch den Verkauf also nicht, und der Mieter muss weder neu abschließen noch ausziehen."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB)?",
            "reponse": "§ 566 BGB steht im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum und ist die Grundnorm eines ganzen Regelungsblocks: §§ 566 bis 566e BGB zum Vermieterwechsel durch Veräußerung, § 567 BGB zur Belastung, § 567a BGB zur Veräußerung vor Überlassung und § 567b BGB zur Weiterveräußerung. Drei Voraussetzungen. Der Erwerber tritt nur ein, wenn kumulativ 1. ein wirksames Mietverhältnis besteht, 2."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB)?",
            "reponse": "Erwerb nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach dem amtlichen Leitsatz von BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 führt „ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters … nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution“."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB)?",
            "reponse": "Kündigung wegen des Verkaufs. Der Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund. Der Erwerber übernimmt den Vertrag, wie er ist; will er kündigen, braucht er bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB (etwa Eigenbedarf) und muss die Sperrfrist des § 577a BGB beachten, soweit sie einschlägig ist. Auf den Kaufvertrag statt auf das Grundbuch abgestellt."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB) aus?",
            "reponse": "Eine Mieterin bewohnt seit 2019 eine Wohnung; die Kaltmiete beträgt 800 Euro, fällig zum dritten Werktag des Monats. Sie hat 2019 eine Kaution von 2.400 Euro gezahlt. Der Vermieter verkauft das Haus mit notariellem Vertrag vom 10.03.2026; der Erwerber wird am 20.05.2026 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Veräußerer teilt der Mieterin den Eigentumsübergang mit Schreiben zu, das sie am 02.06.2026 erhält."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q574282",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-22",
    "derniere_verification": "2026-09-22",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/vermieterwechsel-566-bgb"
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