{
    "slug": "vermietete-wohnimmobilie-13d-erbstg",
    "titre": "10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG) – Voraussetzungen, Drittstaaten ab 2025, Schuldenabzug",
    "domaine": "erbrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wer eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nur mit 90 Prozent ihres Werts ansetzen (§ 13d Abs.",
    "resume_court": "Wer eine **zu Wohnzwecken vermietete** Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nur mit **90 Prozent ihres Werts** ansetzen (**§ 13d Abs. 1 ErbStG**). Der Abschlag von 10 Prozent wirkt **automatisch** – es braucht keinen Antrag, keine Behaltensfrist und keine Mindestvermietungsdauer nach dem Erwerb. Maßgeblich sind allein die Verhältnisse am **Bewertungsstichtag** (§ 11 ErbStG), also im Todesfall am Todestag.\n\nDrei Voraussetzungen nennt **§ 13d Abs. 3 ErbStG**: Das bebaute Grundstück oder der Grundstücksteil muss (1.) **zu Wohnzwecken vermietet** sein, (2.) bei Belegenheit in einem **Drittstaat** darf der Abschlag nur gewährt werden, wenn dieser Staat der Bundesrepublik nach dem OECD-Standard **Amtshilfe in Bezug auf die Erbschaftsteuer** leisten muss (das BMF veröffentlicht dazu eine Liste im Bundessteuerblatt Teil I), und (3.) das Grundstück darf nicht zum nach § 13a ErbStG **begünstigten Betriebsvermögen** oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören.\n\nDie frühere Beschränkung auf Grundstücke im **Inland, in der EU oder im EWR** ist **entfallen**. Der EuGH hatte die Vorgängernorm § 13c ErbStG a. F. mit Urteil vom **12.10.2023 (C-670/21)** wegen Verstoßes gegen die Kapitalverkehrsfreiheit beanstandet; der Gesetzgeber hat § 13d Abs. 3 ErbStG daraufhin durch das **Jahressteuergesetz 2024** neu gefasst. Die Neufassung gilt für Erwerbe, für die die Steuer **nach dem 31.12.2024** entsteht (§ 37 Abs. 21 ErbStG).\n\nDer wichtigste Praxisfehler: Der Abschlag entlastet **nicht** um 10 Prozent des Verkehrswerts. Weil Schulden, die mit dem Grundstück in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, nach **§ 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG** nur anteilig – also zu 90 Prozent – abziehbar sind, schlägt der Abschlag nur auf den **Nettowert** durch.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 13d ErbStG – Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsfolge",
            "valeur": "Ansatz mit 90 % des Werts (= 10 % Befreiungsabschlag) (§ 13d Abs. 1 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Antrag erforderlich",
            "valeur": "nein – der Abschlag ist von Amts wegen zu gewähren",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Behaltensfrist / Nachversteuerung",
            "valeur": "keine – § 13d ErbStG kennt keine Weiter­nutzungs- oder Behaltensfrist",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Maßgeblicher Zeitpunkt",
            "valeur": "Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG), im Erbfall der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gilt für",
            "valeur": "Erwerb von Todes wegen und Schenkung unter Lebenden",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ersatzerbschaftsteuer Familienstiftung",
            "valeur": "entsprechend anwendbar (§ 13d Abs. 4 iVm § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Voraussetzung 1",
            "valeur": "bebautes Grundstück oder Grundstücksteil, das zu Wohnzwecken vermietet wird (§ 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Voraussetzung 2 (Drittstaat)",
            "valeur": "Amtshilfeverpflichtung nach OECD-Standard in Bezug auf die Erbschaftsteuer (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 iVm Abs. 4 S. 1 StAbwG); BMF-Liste im BStBl I (§ 13d Abs. 3 Nr. 2 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Voraussetzung 3",
            "valeur": "nicht zum nach § 13a ErbStG begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten L+F-Vermögen gehörend (§ 13d Abs. 3 Nr. 3 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Belegenheit Inland/EU/EWR",
            "valeur": "unverändert begünstigt – Nr. 2 stellt nur für Drittstaaten eine Zusatzbedingung auf",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Frühere Rechtslage",
            "valeur": "bis 31.12.2024: nur Inland, EU, EWR (§ 13d Abs. 3 Nr. 2 a. F.)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anlass der Änderung",
            "valeur": "EuGH, 12.10.2023 – C-670/21 (Kapitalverkehrsfreiheit, Art. 63 AEUV)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Änderungsgesetz",
            "valeur": "Jahressteuergesetz 2024 vom 02.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), in Kraft seit 06.12.2024",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anwendung der Neufassung",
            "valeur": "Erwerbe, für die die Steuer nach dem 31.12.2024 entsteht (§ 37 Abs. 21 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Weitergabeverpflichtung",
            "valeur": "Abschlag entfällt beim Erwerber, soweit er das Grundstück aufgrund letztwilliger oder rechtsgeschäftlicher Verfügung an einen Dritten übertragen muss (§ 13d Abs. 2 S. 1 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Übertragung auf Miterben",
            "valeur": "Gleiches gilt bei Übertragung im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben (§ 13d Abs. 2 S. 2 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Begünstigungstransfer",
            "valeur": "Wert des begünstigten Vermögens des Dritten erhöht sich um den Wert des hingegebenen nicht begünstigten Vermögens, höchstens um den Wert des übertragenen Vermögens (§ 13d Abs. 2 S. 3 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Frist für die Nachlassteilung",
            "valeur": "keine gesetzliche Frist; die Sechs-Monats-Regel der Finanzverwaltung ist überholt (BFH, 15.05.2024 – II R 12/21; BFH, 23.06.2015 – II R 39/13)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Schuldenabzug",
            "valeur": "Schulden im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Grundstück sind nur zu 90 % abziehbar (§ 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundstücksbezogene Belastungen",
            "valeur": "kein zusätzlicher Abzug, wenn sie sich bereits bei der Ermittlung des gemeinen Werts ausgewirkt haben (§ 10 Abs. 6b ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis zum Familienheim",
            "valeur": "kein § 13d-Abschlag auf die selbstgenutzte Wohnung – dort greifen § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kombination mit Freibetrag",
            "valeur": "ja – § 13d wirkt vor dem persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verwaltungsanweisung",
            "valeur": "gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.06.2024, 12-36-S 3812c/2024-001/001 – Abschlag über den Wortlaut hinaus bei gesichertem Informationsaustausch, auf alle noch offenen Fälle anzuwenden",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Staatenverzeichnis der Verwaltung",
            "valeur": "Anlage 1 zum „Merkblatt zur zwischenstaatlichen Amtshilfe durch Informationsaustausch in Steuersachen\u0022 (BMF-Schreiben vom 29.05.2019, BStBl I S. 480) in der jeweils geltenden Fassung [Erlasse vom 19.06.2024]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Stundung",
            "valeur": "Wohngrundbesitz: auf Antrag bis zu zehn Jahre, bei Erwerb von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Stundung bei Drittstaatsgrundstück",
            "valeur": "zusätzlich Beitreibungsamtshilfe erforderlich (Art. 27 OECD-MA 2017 entsprechend, bezogen auf die Erbschaft-/Schenkungsteuer) – Informationsaustausch allein genügt nicht [Erlasse vom 19.06.2024]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erbfallkostenpauschale",
            "valeur": "15.000 € ohne Nachweis (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 S. 2 ErbStG, Fassung JStG 2024)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Freibeträge 2026",
            "valeur": "Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 € (§ 16 Abs. 1 ErbStG)",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 13d ErbStG – Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 13d ErbStG (Normtext, Fassung JStG 2024, verifiziert) – dejure.org",
            "url": "https://dejure.org/gesetze/ErbStG/13d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 13d ErbStG (Normtext, Stand ErbStG zuletzt geändert 22.06.2026, verbatim gegengelesen) – lxgesetze.de",
            "url": "https://lxgesetze.de/erbstg/13d",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.06.2024, 12-36-S 3812c/2024-001/001 (unionsrechtskonforme Anwendung von § 13c ErbStG a. F., §§ 13d, 28 Abs. 3 ErbStG; Drittstaaten, Informations- und Beitreibungsamtshilfe) – Wiedergabe des Erlasstextes bei PwC",
            "url": "https://blogs.pwc.de/en/steuern-und-recht/article/244440/gle-steuerbefreiung-fuer-zu-wohnzwecken-vermietete-grundstuecke-in-drittstaaten/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Merkblatt zur zwischenstaatlichen Amtshilfe durch Informationsaustausch in Steuersachen (BMF-Schreiben vom 29.05.2019, BStBl I S. 480), Anlage 1 – Fassung im Amtlichen AO-Handbuch, Anhang 23",
            "url": "https://usth.bundesfinanzministerium.de/ao/2025/Anhaenge/BMF-Schreiben-und-gleichlautende-Laendererlasse/Anhang-23/inhalt.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 10 ErbStG – Steuerpflichtiger Erwerb (Abs. 5 Nr. 3, Abs. 6, 6a, 6b)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__10.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 10 ErbStG (Normtext, Fassung JStG 2024, verifiziert) – dejure.org",
            "url": "https://dejure.org/gesetze/ErbStG/10.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 37 ErbStG – Anwendung des Gesetzes (Abs. 12, Abs. 21)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__37.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 37 ErbStG (Normtext, verifiziert) – dejure.org",
            "url": "https://dejure.org/gesetze/ErbStG/37.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 11 ErbStG – Bewertungsstichtag",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__11.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim, Abs. 1 Nr. 4b, 4c)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 13a ErbStG – Steuerbefreiung für Betriebsvermögen",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 16 ErbStG – Persönliche Freibeträge",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 19 ErbStG – Steuersätze",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__19.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 28 ErbStG – Stundung",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__28.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 4 StAbwG – Nicht kooperative Steuerhoheitsgebiete, OECD-Standard",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/stabwg/__4.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Jahressteuergesetz 2024 vom 02.12.2024, BGBl. 2024 I Nr. 387",
            "url": "https://dejure.org/BGBl/2024/BGBl._I_Nr._387",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "EuGH, Urteil vom 12.10.2023 – C-670/21 (Bewertungsabschlag für in Drittstaaten belegene Mietwohngrundstücke, Kapitalverkehrsfreiheit)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=EuGH\u0026Datum=12.10.2023\u0026Aktenzeichen=C-670/21",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 15.05.2024 – II R 12/21 (Begünstigungstransfer, keine Sechs-Monats-Frist)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=15.05.2024\u0026Aktenzeichen=II%20R%2012/21",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 15.05.2024 – II R 12/21 (Volltext, Bundesfinanzhof)",
            "url": "https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202410154/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 23.06.2015 – II R 39/13 (Steuerbefreiung bei Erbauseinandersetzung, BStBl II 2016, 225)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=23.06.2015\u0026Aktenzeichen=II%20R%2039/13",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 11.12.2014 – II R 30/14 (keine Begünstigung bei nicht bezugsfertigem Gebäude)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=11.12.2014\u0026Aktenzeichen=II%20R%2030/14",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 11.12.2014 – II R 25/14 (keine Begünstigung beim Erbbaugrundstück)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=11.12.2014\u0026Aktenzeichen=II%20R%2025/14",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 11.12.2014 – II R 24/14 (weder vermietet noch zur Vermietung bestimmt)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=11.12.2014\u0026Aktenzeichen=II%20R%2024/14",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BMF – Erbschaft- und Schenkungsteuer",
            "url": "https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Themen/Steuern/Steuerarten/Erbschaft_und_Schenkungsteuer/erbschaft_schenkungsteuer.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [],
    "wikidata": [],
    "valid_from": "2025-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-11",
    "derniere_verification": "2026-09-11",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/vermietete-wohnimmobilie-13d-erbstg"
}