{
    "slug": "weg-eigentuemerversammlung-beschlussfassung-23-25-weg",
    "titre": "Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG) – Einberufung, virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss und Stimmrecht",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wohnungseigentümer entscheiden über gemeinschaftliche Angelegenheiten grundsätzlich durch Beschluss in einer Versammlung (§ 23 Absatz 1 WEG).",
    "resume_court": "Wohnungseigentümer entscheiden über gemeinschaftliche Angelegenheiten grundsätzlich durch **Beschluss in einer Versammlung** (§ 23 Absatz 1 WEG). Der Verwalter muss die Versammlung **mindestens einmal im Jahr** in **Textform** einberufen; die Einberufungsfrist **soll mindestens drei Wochen** betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Absätze 1 und 4 WEG). Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand **bei der Einberufung bezeichnet** war (§ 23 Absatz 2 WEG). Es entscheidet die **Mehrheit der abgegebenen Stimmen**, wobei nach dem gesetzlichen Regelfall **jeder Wohnungseigentümer eine Stimme** hat – unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören (§ 25 Absätze 1 und 2 WEG; BGH V ZR 189/24). Seit dem **17.10.2024** können die Eigentümer mit **mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen** für längstens **drei Jahre** eine **rein virtuelle** Versammlung beschließen (§ 23 Absatz 1a WEG); bis einschließlich 2028 bleibt dann grundsätzlich eine Präsenzversammlung pro Jahr Pflicht (§ 48 Absatz 6 WEG).",
    "faits": [
        {
            "point": "Grundsatz",
            "valeur": "Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet\u0022 [§ 23 Absatz 1 Satz 1 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Online-Teilnahme (hybride Versammlung)",
            "valeur": "Die Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer „auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen\u0022 und ihre Rechte „im Wege elektronischer Kommunikation ausüben\u0022 [§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Virtuelle Versammlung",
            "valeur": "Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen; Geltung längstens drei Jahre ab Beschlussfassung; ohne physische Präsenz von Eigentümern und Verwalter [§ 23 Absatz 1a Satz 1 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anforderung an die virtuelle Versammlung",
            "valeur": "Muss „hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein\u0022 [§ 23 Absatz 1a Satz 2 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Inkrafttreten Absatz 1a",
            "valeur": "17.10.2024 – Gesetz vom 10.10.2024, verkündet am 16.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306), Inkrafttreten „am Tag nach der Verkündung\u0022 [BGBl. 2024 I Nr. 306, Art. 1 Nr. 2 und Inkrafttretensartikel]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Übergangsregel",
            "valeur": "Bei Beschluss nach § 23 Absatz 1a vor dem 01.01.2028: bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr Präsenzversammlung, sofern nicht einstimmig verzichtet; ein Verstoß macht virtuelle Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar [§ 48 Absatz 6 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Bezeichnung des Gegenstands",
            "valeur": "„Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.\u0022 [§ 23 Absatz 2 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Umlaufbeschluss",
            "valeur": "Ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären [§ 23 Absatz 3 Satz 1 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absenkungsbeschluss",
            "valeur": "Für einen einzelnen Gegenstand kann beschlossen werden, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt [§ 23 Absatz 3 Satz 2 WEG] – selbstständig anfechtbar [BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 190/25, Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nichtigkeit / Anfechtbarkeit",
            "valeur": "Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift verstößt; im Übrigen gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist [§ 23 Absatz 4 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Einberufungspflicht",
            "valeur": "Durch den Verwalter mindestens einmal im Jahr [§ 24 Absatz 1 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Einberufungsverlangen",
            "valeur": "Pflicht zur Einberufung, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (oder in vereinbarten Fällen) [§ 24 Absatz 2 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ersatzeinberufung",
            "valeur": "Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig: Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer [§ 24 Absatz 3 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form und Frist",
            "valeur": "Einberufung in Textform; Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit [§ 24 Absatz 4 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorsitz",
            "valeur": "Der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt [§ 24 Absatz 5 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Niederschrift",
            "valeur": "Unverzüglich; zu unterschreiben vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und ggf. dem Beiratsvorsitzenden bzw. dessen Vertreter [§ 24 Absatz 6 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Beschluss-Sammlung",
            "valeur": "Pflicht; Wortlaut der Beschlüsse und Urteilsformeln, fortlaufend nummeriert, Einsichtsrecht jedes Eigentümers; geführt vom Verwalter [§ 24 Absätze 7 und 8 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mehrheit",
            "valeur": "„Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.\u0022 [§ 25 Absatz 1 WEG] – eine Regel zur Beschlussfähigkeit enthält § 25 WEG nicht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Stimmrecht (Kopfprinzip)",
            "valeur": "„Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme.\u0022 Mehrere Mitberechtigte stimmen einheitlich [§ 25 Absatz 2 WEG]; nach dem gesetzlichen Regelfall entfällt auf jedes Mitglied eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören [BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 189/24, Rn. 21]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abweichende Vereinbarung",
            "valeur": "Abweichung vom Kopfstimmrecht durch Vereinbarung möglich (z. B. Objektstimmrecht); Ausschluss bestimmter Eigentümer vom Stimmrecht bei Verwalterbestellung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ist nichtig [BGH V ZR 189/24, Leitsätze 1 und 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vollmacht",
            "valeur": "Bedarf zu ihrer Gültigkeit der Textform [§ 25 Absatz 3 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Stimmverbot",
            "valeur": "Bei Rechtsgeschäft mit dem Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, bei Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn und nach rechtskräftiger Verurteilung nach § 17 WEG (Entziehung) [§ 25 Absatz 4 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ladungsmängel",
            "valeur": "Formvorschriften des § 24 WEG sind dispositiv; die Nichteinladung einzelner Eigentümer führt „regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit …, nicht aber zu deren Nichtigkeit\u0022 [BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23, Rn. 22]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Hinweis auf Online-Teilnahme",
            "valeur": "Nach einem Beschluss nach § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG muss der Verwalter nicht schon in der Ladung auf die Online-Teilnahme hinweisen; der Eigentümer muss sein Recht aktiv geltend machen [BGH, Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 123/23, Leitsätze 2a und 2b]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsschutz",
            "valeur": "Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft [§ 44 Absätze 1 und 2 WEG]; Klage binnen eines Monats, Begründung binnen zweier Monate nach Beschlussfassung [§ 45 Satz 1 WEG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesetzesfassung",
            "valeur": "WEG i. d. F. der Bekanntmachung vom 12.01.2021 (BGBl. I S. 34), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306)",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung; Absatz 1 Versammlung und Online-Teilnahme, Absatz 1a virtuelle Versammlung, Absatz 2 Bezeichnung des Gegenstands, Absatz 3 Umlaufbeschluss und Absenkungsbeschluss, Absatz 4 Nichtigkeit und Bestandskraft)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift; Absätze 1 bis 8)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 25 WEG (Beschlussfassung; Mehrheit, Kopfstimmrecht, Vollmacht in Textform, Stimmverbote)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 17 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums; Bezugsnorm des Stimmverbots nach § 25 Absatz 4)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__17.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 44 WEG (Beschlussklagen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__44.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 45 WEG (Fristen der Anfechtungsklage)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__45.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 48 WEG (Übergangsvorschriften; Absatz 6 Präsenzversammlung bis einschließlich 2028)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__48.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – WEG-Gesamtausgabe mit Vollzitat und Standangabe",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "recht.bund.de – Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 306 (ausgegeben am 16.10.2024; Art. 1 Nr. 2 fügt § 23 Absatz 1a ein, Art. 1 Nr. 4 § 48 Absatz 6; Inkrafttreten am Tag nach der Verkündung)",
            "url": "https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/306/regelungstext.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=3",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23 (ECLI:DE:BGH:2024:080324UVZR80.23.0), amtlicher Volltext: Formvorschriften des § 24 WEG dispositiv, Nichteinladung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit (Rn. 22)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR__80-23.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 123/23 (ECLI:DE:BGH:2024:200924UVZR123.23.0), amtlicher Volltext: kein Pflichthinweis auf Online-Teilnahme in der Ladung, aktive Geltendmachung durch den Eigentümer",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_123-23.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 190/25 (ECLI:DE:BGH:2026:170726UVZR190.25.0), amtlicher Volltext: isolierte Anfechtbarkeit von Absenkungsbeschlüssen nach § 23 Absatz 3 Satz 2 WEG",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE310302026\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 189/24 (ECLI:DE:BGH:2026:270226UVZR189.24.0), amtlicher Volltext: Kopfstimmrecht als gesetzlicher Regelfall, objektbezogene Stimmrechtsbeschränkung, Nichtigkeit des Stimmrechtsausschlusses bei Verwalterbestellung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE705062026\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23, rii-Permalink",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE304082024\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG) – Einberufung, virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss und Stimmrecht?",
            "reponse": "Wohnungseigentümer entscheiden über gemeinschaftliche Angelegenheiten grundsätzlich durch Beschluss in einer Versammlung (§ 23 Absatz 1 WEG). Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr in Textform einberufen; die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Absätze 1 und 4 WEG)."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG)?",
            "reponse": "Die §§ 23 bis 25 WEG gelten für jede Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Deutschland – vom Zweifamilienhaus mit zwei Einheiten bis zur Großanlage. Sie regeln, wie die Eigentümer ihren Willen bilden: wo beschlossen wird (Versammlung, virtuell, im Umlauf), wer einlädt und wie (Einberufung), und wer mit welchem Gewicht abstimmt (Stimmrecht und Mehrheit)."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG)?",
            "reponse": "Besondere Dringlichkeit: Die Drei-Wochen-Frist des § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG ist eine Soll-Vorschrift und gilt ausdrücklich nicht in einem „Fall besonderer Dringlichkeit\u0022. Abweichende Vereinbarung: Die Formvorschriften des § 24 WEG sind nach BGH V ZR 80/23 (Rn. 22) dispositiv und können durch Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) geändert werden."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG)?",
            "reponse": "„Eine Stimme pro Wohnung\u0022 annehmen. § 25 Absatz 2 Satz 1 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer eine Stimme. Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip hat ein Eigentümer mit fünf Einheiten eine Stimme (BGH V ZR 189/24, Rn. 21). Etwas anderes gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ein Objekt- oder Wertstimmrecht vereinbart. Nach Beschlussfähigkeit fragen."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG) aus?",
            "reponse": "Eine Gemeinschaft mit 12 Einheiten und 10 Eigentümern – Eigentümerin E hält drei Einheiten. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Stimmrechtsregel. Der Verwalter will eine Fassadendämmung beschließen lassen und die Versammlungen künftig virtuell abhalten. Schritt 1 – Einberufung (§ 24 Absatz 4 WEG). Der Verwalter lädt per E-Mail (Textform) drei Wochen vor dem Termin ein."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q2588140",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2024-10-17",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-10-02",
    "derniere_verification": "2026-10-02",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/weg-eigentuemerversammlung-beschlussfassung-23-25-weg"
}