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  "slug": "wohnflaechenabweichung-mietminderung",
  "title": "Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV) – 10-Prozent-Grenze, Mieterhöhung und Betriebskostenumlage",
  "topic_area": "mietrecht",
  "topic_label": "Mietrecht",
  "language": "de",
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  "last_reviewed": "2026-08-21",
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  "attribution": "Nexvyra (https://nexvyra.de, Wikidata Q139919900)",
  "wikidata_subjects": [
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    "Q29380591",
    "Q1724606",
    "Q58081925",
    "Q165728",
    "Q687323"
  ],
  "summary": "Liegt die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung **mehr als 10 Prozent** unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs **grundsätzlich ein Mangel der Mietsache im Sinne des §…",
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  ],
  "facts": [
    {
      "claim": "Rechtsgrundlage Minderung: § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB: Miete ist „angemessen herabgesetzt\", wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist",
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      "last_verified": "2026-08-21"
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    {
      "claim": "Erheblichkeitsschwelle: § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.\"",
      "label": "Erheblichkeitsschwelle",
      "value": "§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.\"",
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    {
      "claim": "10-Prozent-Grenze (Minderung): Abweichung von mehr als 10 % nach unten = Mangel; „Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.\"",
      "label": "10-Prozent-Grenze (Minderung)",
      "value": "Abweichung von mehr als 10 % nach unten = Mangel; „Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.\"",
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    {
      "claim": "Keine zusätzliche Maßtoleranz: „Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist … im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen.\"",
      "label": "Keine zusätzliche Maßtoleranz",
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    {
      "claim": "„ca.\"-Angabe im Mietvertrag: ändert nichts: Mangel liegt vor, „wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen\"",
      "label": "„ca.\"-Angabe im Mietvertrag",
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    {
      "claim": "Höhe der Minderung: maßgebend ist „die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl … und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung\"",
      "label": "Höhe der Minderung",
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    {
      "claim": "Wohnflächenangabe = Beschaffenheitsvereinbarung: Die Flächenangabe im Wohnraummietvertrag enthält „im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung\"",
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      "value": "Die Flächenangabe im Wohnraummietvertrag enthält „im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung\"",
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    {
      "claim": "Ausnahme von der Beschaffenheitsvereinbarung: keine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die Angabe „mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene\"",
      "label": "Ausnahme von der Beschaffenheitsvereinbarung",
      "value": "keine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die Angabe „mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene\"",
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    {
      "claim": "Mieterhöhung § 558 BGB: „Maßgeblich für den … Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.\"",
      "label": "Mieterhöhung § 558 BGB",
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    {
      "claim": "10-Prozent-Grenze bei Mieterhöhung: aufgegeben – ausdrückliche Aufgabe der früheren Senatsrechtsprechung, zuletzt BGH 08.07.2009 – VIII ZR 205/08",
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    {
      "claim": "Kappungsgrenze bleibt: auch bei nachträglich festgestellter größerer Fläche gilt § 558 Absatz 3 BGB; Ausgangsmiete zu Beginn des Vergleichszeitraums ist der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen",
      "label": "Kappungsgrenze bleibt",
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    {
      "claim": "Betriebskosten / Heizkosten: maßgebend ist „der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche\"",
      "label": "Betriebskosten / Heizkosten",
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    {
      "claim": "10-Prozent-Grenze bei Betriebskosten: aufgegeben – „insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06\"",
      "label": "10-Prozent-Grenze bei Betriebskosten",
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    {
      "claim": "Flächenberechnung: Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003; unmittelbarer Anwendungsbefehl nur „nach dem Wohnraumförderungsgesetz\" (§ 1 Absatz 1 WoFlV)",
      "label": "Flächenberechnung",
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    {
      "claim": "Nicht zur Wohnfläche: Zubehörräume (u. a. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen), Räume, die dem Bauordnungsrecht der Länder nicht genügen, Geschäftsräume (§ 2 Absatz 3 WoFlV)",
      "label": "Nicht zur Wohnfläche",
      "value": "Zubehörräume (u. a. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen), Räume, die dem Bauordnungsrecht der Länder nicht genügen, Geschäftsräume (§ 2 Absatz 3 WoFlV)",
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    {
      "claim": "Anrechnung nach Raumhöhe: ab 2 m lichte Höhe voll, ab 1 m bis unter 2 m zur Hälfte (§ 4 Nummer 1 und 2 WoFlV)",
      "label": "Anrechnung nach Raumhöhe",
      "value": "ab 2 m lichte Höhe voll, ab 1 m bis unter 2 m zur Hälfte (§ 4 Nummer 1 und 2 WoFlV)",
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      "last_verified": "2026-08-21"
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    {
      "claim": "Anrechnung Balkon/Terrasse: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte\" (§ 4 Nummer 4 WoFlV)",
      "label": "Anrechnung Balkon/Terrasse",
      "value": "Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte\" (§ 4 Nummer 4 WoFlV)",
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    {
      "claim": "Rückforderung überzahlter Miete: über § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung)",
      "label": "Rückforderung überzahlter Miete",
      "value": "über § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung)",
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