--- title: Zwangssicherungshypothek (§§ 866, 867 ZPO) slug: zwangssicherungshypothek-866-zpo topic: prozess-vollstreckungsrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2026-08-04 valid_to: 2027-12-31 last_reviewed: 2026-08-04 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/zwangssicherungshypothek-866-zpo.md wikidata_subjects: [Q2281346, Q231695, Q672598] factcheck_status: ok --- # Zwangssicherungshypothek (§§ 866, 867 ZPO) ## Kurzantwort Die **Zwangssicherungshypothek** (auch **Zwangshypothek**) ist – neben der **Zwangsversteigerung** und der **Zwangsverwaltung** – einer der drei Wege der **Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen** (Immobiliarvollstreckung) und richtet sich nach **§§ 866–868 ZPO**. Nach § 866 Abs. 1 ZPO erfolgt die Vollstreckung in ein Grundstück unter anderem durch **Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung**. Anders als Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ist sie **kein Verwertungs-, sondern ein Sicherungsmittel**: Der Gläubiger erhält zunächst nur ein **Grundpfandrecht**, das seinen **Rang im Grundbuch** sichert; verwertet wird das Grundstück erst später und nur durch **Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung**. Eine Sicherungshypothek darf nach **§ 866 Abs. 3 ZPO** nur für einen **750 Euro übersteigenden Betrag** eingetragen werden; Zinsen bleiben unberücksichtigt, soweit sie als **Nebenforderung** geltend gemacht werden. Die Hypothek wird **auf Antrag des Gläubigers** in das **Grundbuch** eingetragen; der Antrag ist beim **Grundbuchamt** zu stellen, die Eintragung ist auf dem **vollstreckbaren Titel zu vermerken**, und **mit der Eintragung entsteht die Hypothek** (§ 867 Abs. 1 ZPO). Sollen **mehrere Grundstücke** belastet werden, ist der Forderungsbetrag auf die einzelnen Grundstücke **zu verteilen** (§ 867 Abs. 2 ZPO); eine Gesamthypothek entsteht also nicht. Aus der Sicherungshypothek findet die weitere Vollstreckung nach den Vorschriften über die **Zwangsvollstreckung aus einer Hypothek** statt (§ 867 Abs. 3 ZPO), praktisch durch **Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung nach dem ZVG** (§ 869 ZPO). Wird der **Titel** (das Urteil), aus dem die Zwangshypothek eingetragen wurde, **aufgehoben**, so **erwirbt der Eigentümer die Hypothek** (§ 868 ZPO). ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | **§§ 866–868 ZPO** (Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen); Verwertung nach **ZVG** (§ 869 ZPO) | | Einordnung | Einer der **drei Wege** der Immobiliarvollstreckung: **Sicherungshypothek**, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung (§ 866 Abs. 1 ZPO) | | Funktion | **Sicherungs-**, nicht Verwertungsmittel: sichert **Rang** des Gläubigers im Grundbuch; akzessorische **Sicherungshypothek** (Buchhypothek, kein Brief) | | Mindestbetrag | Eintragung nur für einen **750 € übersteigenden** Betrag; **Zinsen** als Nebenforderung bleiben unberücksichtigt (§ 866 Abs. 3 ZPO) | | Voraussetzung | **vollstreckbarer Titel** + allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen; **Antrag** des Gläubigers beim **Grundbuchamt** | | Entstehung | **mit der Eintragung** im Grundbuch; Vermerk der Eintragung auf dem Titel (§ 867 Abs. 1 ZPO) | | Mehrere Grundstücke | Forderungsbetrag ist **zu verteilen** – **keine Gesamthypothek** (§ 867 Abs. 2 ZPO) | | Kosten | Das Grundstück haftet auch für die dem Schuldner zur Last fallenden **Kosten der Eintragung** (§ 867 Abs. 1 ZPO) | | Verwertung | nur nach den Regeln über die **Vollstreckung aus einer Hypothek** – d. h. **Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung** (§ 867 Abs. 3, § 869 ZPO) | | Titel entfällt | Wird der zugrunde liegende **Titel aufgehoben**, **erwirbt der Eigentümer** die Hypothek (§ 868 ZPO) | ## Die drei Wege der Immobiliarvollstreckung (§ 866 ZPO) Nach **§ 866 Abs. 1 ZPO** erfolgt die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück durch **Eintragung einer Sicherungshypothek** für die Forderung, durch **Zwangsversteigerung** und durch **Zwangsverwaltung**. Diese drei Arten stehen dem Gläubiger **nebeneinander** zur Verfügung; nach § 866 Abs. 2 ZPO dürfen Versteigerung und Verwaltung nebeneinander sowie neben anderen Vollstreckungsarten betrieben werden. Die **Sicherungshypothek** nimmt dabei eine Sonderstellung ein: Sie **verwertet die Immobilie nicht**, sondern verschafft dem Gläubiger ein **Grundpfandrecht**, das ihm einen **Rang** im Grundbuch sichert. Sie ist damit typischerweise der **erste, sichernde Schritt** – etwa um während eines noch laufenden Verfahrens oder vor einer späteren Versteigerung den Zugriff auf die Immobilie rangwahrend zu reservieren. ## Mindestbetrag: die 750-Euro-Grenze (§ 866 Abs. 3 ZPO) Eine Sicherungshypothek darf nach **§ 866 Abs. 3 Satz 1 ZPO** nur für einen **750 Euro übersteigenden Betrag** eingetragen werden. Für kleinere titulierte Forderungen ist die Immobiliarvollstreckung durch Zwangshypothek damit **ausgeschlossen** – der Gesetzgeber will die Belastung von Grundstücken wegen Bagatellbeträgen vermeiden. **Zinsen** bleiben bei der Berechnung dieses Betrags **unberücksichtigt**, soweit sie als **Nebenforderung** geltend gemacht werden (§ 866 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Maßgeblich ist also grundsätzlich die **titulierte Hauptforderung**; erst wenn diese die Grenze übersteigt, kommt die Eintragung in Betracht. ## Eintragung im Grundbuch (§ 867 ZPO) Die Sicherungshypothek wird **auf Antrag des Gläubigers** in das **Grundbuch eingetragen**; der Antrag ist beim **Grundbuchamt** zu stellen. Die Eintragung ist auf dem **vollstreckbaren Titel zu vermerken** (§ 867 Abs. 1 ZPO), damit aus demselben Titel nicht mehrfach vollstreckt wird. **Mit der Eintragung entsteht die Hypothek**; das Grundstück haftet auch für die dem Schuldner zur Last fallenden **Kosten der Eintragung**. Sollen **mehrere Grundstücke** des Schuldners mit der Hypothek belastet werden, so ist der **Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen** (§ 867 Abs. 2 ZPO): Bei der Zwangshypothek gibt es also **keine Gesamthypothek**, die auf jedem Grundstück in voller Höhe lastet. Die Höhe des jeweiligen Teilbetrags bestimmt der Gläubiger. ## Wirkung: Sicherungshypothek und Rang Die eingetragene Zwangshypothek ist eine **Sicherungshypothek** im Sinne des Sachenrechts: Sie ist **streng von der Forderung abhängig (akzessorisch)** und besteht als **Buchhypothek** ohne Hypothekenbrief. Ihr **Rang** richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung; sie sichert dem Gläubiger daher eine **Position gegenüber später eingetragenen Rechten**. Der praktische Nutzen liegt genau darin: Der Gläubiger sichert sich **rangwahrend** den Zugriff auf das Grundstück, auch wenn er (noch) nicht sofort versteigern lässt. Eine unmittelbare Befriedigung verschafft die bloße Eintragung dagegen **nicht**. ## Verwertung nur durch Versteigerung oder Verwaltung (§ 867 Abs. 3, § 869 ZPO) Aus der Sicherungshypothek findet die Zwangsvollstreckung **nach den Vorschriften über die Zwangsvollstreckung aus einer Hypothek** statt (§ 867 Abs. 3 ZPO). Das bedeutet: Um aus der eingetragenen Hypothek **Geld zu erlangen**, muss der Gläubiger anschließend die **Zwangsversteigerung** oder die **Zwangsverwaltung** des Grundstücks betreiben. Diese Verfahren sind nicht in der ZPO, sondern in einem **besonderen Gesetz** geregelt – dem **Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG)** (§ 869 ZPO). Die Zwangshypothek ist damit die **Vorstufe**, die den Rang sichert; die eigentliche **Verwertung** der Immobilie erfolgt in einem zweiten Schritt nach dem ZVG. ## Wegfall des Titels: Erwerb durch den Eigentümer (§ 868 ZPO) Wird das **Urteil**, aus dem die Zwangshypothek eingetragen worden ist, **aufgehoben**, so **erwirbt der Eigentümer die Hypothek** (§ 868 Abs. 1 ZPO). Der Gläubiger verliert dann sein Grundpfandrecht; es fällt nicht ersatzlos weg, sondern geht auf den Eigentümer über (Eigentümergrundschuld/-hypothek). Entsprechendes gilt, wenn eine zur **Abwendung der Vollstreckung** getroffene Anordnung ergeht. Diese Regelung schützt den Schuldner davor, dass eine Sicherungshypothek bestehen bleibt, obwohl die titulierte Forderung – etwa in der Rechtsmittelinstanz – **entfallen** ist. ## Häufige Fehler - **„Mit der Zwangshypothek wird meine Immobilie schon verkauft."** Nein. Die Sicherungshypothek ist ein **Sicherungsmittel** und **verwertet** die Immobilie nicht. Sie sichert nur den **Rang**; für Geld muss der Gläubiger zusätzlich die **Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung** nach dem ZVG betreiben (§ 867 Abs. 3, § 869 ZPO). - **„Auch kleine Beträge kann man ins Grundbuch eintragen lassen."** Nein. Eine Sicherungshypothek darf nur für einen **750 € übersteigenden** Betrag eingetragen werden (§ 866 Abs. 3 ZPO). Zinsen als Nebenforderung zählen dabei nicht mit. - **„Bei mehreren Grundstücken lastet die volle Forderung auf jedem."** Nein. Der Forderungsbetrag ist **auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen**; eine Gesamthypothek entsteht nicht (§ 867 Abs. 2 ZPO). - **„Die Hypothek entsteht schon mit dem Antrag."** Nein. Sie entsteht **erst mit der Eintragung** im Grundbuch (§ 867 Abs. 1 ZPO). - **„Wird das Urteil aufgehoben, verliert der Schuldner trotzdem sein Grundstück."** Nein. Wird der Titel aufgehoben, **erwirbt der Eigentümer die Hypothek** (§ 868 ZPO); der Gläubiger kann daraus nicht mehr vollstrecken. ## Siehe auch - [Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/zwangsversteigerung-immobilie-zvg.html) - [Zwangsverwaltung einer Immobilie (§§ 146 ff. ZVG)](https://nexvyra.de/fakten/zwangsverwaltung-immobilie-zvg.html) - [Vermögensauskunft / eidesstattliche Versicherung (§ 802c ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/vermoegensauskunft-802c-zpo.html) - [Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 808 ff. ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/sachpfaendung-gerichtsvollzieher-808-zpo.html) - [Vollstreckungsbescheid (§ 699 ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/vollstreckungsbescheid-699-zpo.html) ## Quellen - § 866 ZPO – Arten der Vollstreckung in ein Grundstück; 750-€-Grenze für die Sicherungshypothek (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__866.html - § 867 ZPO – Zwangshypothek: Eintragung auf Antrag, Entstehung mit Eintragung, Verteilung bei mehreren Grundstücken, Vollstreckung aus der Hypothek: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__867.html - § 868 ZPO – Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer bei Aufhebung des Titels: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__868.html - § 869 ZPO – Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung nach besonderem Gesetz (ZVG): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__869.html - ZVG – Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (Verwertungsverfahren): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/BJNR000970897.html - BMJ – Zwangsvollstreckung und Pfändungsschutz (amtliche Übersicht): https://www.bmj.de/DE/Themen/FinanzenUndAnlegerschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz_node.html ## Änderungsverlauf - 2026-08-04: Erstveröffentlichung der Faktenseite; Werte und Wortlaut gegen §§ 866–869 ZPO auf gesetze-im-internet.de gegengeprüft (750-€-Grenze § 866 Abs. 3; Eintragung/Entstehung § 867; Eigentümererwerb § 868; ZVG-Verweis § 869); Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-08-04 - Status: aktuell (geltendes Recht) - Quellenautorität: A - Lizenz: CC BY 4.0