--- title: Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG) slug: zwangsversteigerung-immobilie-zvg topic: prozess-vollstreckungsrecht legal_status: in_force authority_level: A valid_from: 2026-07-25 valid_to: 2027-12-31 last_reviewed: 2026-07-25 status: aktuell license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/zwangsversteigerung-immobilie-zvg.md wikidata_subjects: [Q231681, Q231686, Q231695] factcheck_status: ok --- # Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG) ## Kurzantwort Die **Zwangsversteigerung** eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist eine Form der **Immobiliarvollstreckung** und richtet sich nach dem **Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG)**. Sie wird vom **Vollstreckungsgericht** (dem **Amtsgericht**, in dessen Bezirk das Grundstück liegt) auf **Antrag eines Gläubigers** mit **vollstreckbarem Titel** angeordnet (§§ 1, 15, 16 ZVG). Das Gericht setzt zunächst den **Verkehrswert** der Immobilie fest, nötigenfalls nach Anhörung von **Sachverständigen** (§ 74a Abs. 5 ZVG). Wer mitbieten will, muss in aller Regel eine **Sicherheit von einem Zehntel (10 %) des Verkehrswerts** leisten (§ 68 ZVG). Für den **ersten Versteigerungstermin** gelten zwei Wertgrenzen: Bleibt das Meistgebot unter **sieben Zehnteln (7/10)** des Verkehrswerts, kann ein **nicht gedeckter Berechtigter** die **Versagung des Zuschlags** beantragen (§ 74a ZVG); bleibt es unter **fünf Zehnteln (5/10, der Hälfte)**, muss das Gericht den Zuschlag **von Amts wegen** versagen (§ 85a ZVG). In einem **neuen Termin** gelten diese beiden Grenzen **nicht mehr**. Mit dem **Zuschlag** wird der **Ersteher Eigentümer** der Immobilie (§ 90 ZVG); nicht bestehenbleibende Rechte **erlöschen** (§ 91 ZVG), und der Erlös wird im **Verteilungstermin** an die Gläubiger verteilt. ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | **ZVG** – Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (§§ 1 ff.) | | Zuständigkeit | **Vollstreckungsgericht** = **Amtsgericht** am Ort des Grundstücks (§ 1 ZVG) | | Voraussetzung | **vollstreckbarer Titel** + Antrag des Gläubigers; Anordnung durch Gerichtsbeschluss (§§ 15, 16 ZVG) | | Verkehrswert | vom Gericht **festgesetzt**, nötigenfalls nach Anhörung von **Sachverständigen** (§ 74a Abs. 5 ZVG); anfechtbar mit **sofortiger Beschwerde** | | Bietsicherheit | **ein Zehntel (10 %)** des Verkehrswerts (§ 68 ZVG) | | Geringstes Gebot | deckt Verfahrenskosten und **bestehenbleibende Rechte**; darunter kein Zuschlag (§ 44 ZVG) | | 7/10-Grenze | Meistgebot unter **7/10** des Verkehrswerts → **nicht gedeckter Berechtigter** kann Zuschlagsversagung **beantragen** (§ 74a ZVG) | | 5/10-Grenze | Meistgebot unter **5/10 (Hälfte)** des Verkehrswerts → Zuschlag ist **von Amts wegen** zu versagen (§ 85a ZVG) | | Neuer Termin | im **neuen** Versteigerungstermin gelten **weder die 7/10- noch die 5/10-Grenze** (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG) | | Zuschlag | mit dem **Zuschlagsbeschluss** wird der **Ersteher Eigentümer** (§ 90 ZVG) | | Wirkung auf Rechte | nicht bestehenbleibende Rechte **erlöschen** mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG) | | Berechtigter unter 7/10 | ersteigert ein Berechtigter unter 7/10, gilt er in Höhe der **7/10-Grenze** als **befriedigt** (§ 114a ZVG) | ## Verfahren und Zuständigkeit (§§ 1, 15, 16 ZVG) Die Zwangsversteigerung ist neben der **Zwangsverwaltung** und der **Sicherungshypothek** ein Weg der **Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen** (Immobiliarvollstreckung). Zuständig ist das **Amtsgericht als Vollstreckungsgericht**, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 ZVG). Voraussetzung ist ein **vollstreckbarer Titel** (z. B. Urteil, Vollstreckungsbescheid oder vollstreckbare notarielle Urkunde) und ein **Antrag** des Gläubigers. Das Gericht **ordnet die Zwangsversteigerung durch Beschluss an** (§§ 15, 16 ZVG); die Anordnung wirkt zugunsten des Gläubigers wie eine **Beschlagnahme** des Grundstücks. ## Verkehrswertfestsetzung (§ 74a Abs. 5 ZVG) Vor dem Versteigerungstermin **setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert** (Grundstückswert) der Immobilie **fest**, nötigenfalls nach **Anhörung von Sachverständigen** (§ 74a Abs. 5 ZVG). Dieser Wert ist der **Bezugspunkt** für die Bietsicherheit sowie für die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen. Der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswerts ist mit der **sofortigen Beschwerde** anfechtbar. ## Bietsicherheit (§ 68 ZVG) Wer im Termin bietet, muss auf Verlangen eines Berechtigten regelmäßig eine **Sicherheit leisten**. Diese beträgt **ein Zehntel** – also **10 %** – des vom Gericht in der Terminsbestimmung genannten bzw. festgesetzten **Verkehrswerts** (§ 68 ZVG). Übersteigt die geleistete Sicherheit das Bargebot, wird der überschießende Betrag freigegeben. Die Sicherheit kann nicht mehr in bar im Termin, sondern nur in den gesetzlich zugelassenen Formen (z. B. Überweisung, Bundesbank-/Verrechnungsscheck, Bankbürgschaft) erbracht werden. ## Das geringste Gebot (§ 44 ZVG) Ein Zuschlag darf nur erteilt werden, wenn das **geringste Gebot** erreicht ist. Es umfasst die **Verfahrenskosten** und die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers **vorgehenden Rechte**, die nach den Versteigerungsbedingungen **bestehen bleiben** (§ 44 ZVG). Auf das geringste Gebot wird der **Bargebotsteil** geboten; bestehenbleibende Rechte (etwa vorrangige Grundschulden) übernimmt der Ersteher zusätzlich. ## Die Wertgrenzen 7/10 und 5/10 (§§ 74a, 85a ZVG) Zum Schutz von Schuldner und nachrangigen Gläubigern vor einer **Verschleuderung** der Immobilie kennt das ZVG für den **ersten Versteigerungstermin** zwei Grenzen, jeweils bezogen auf das **Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehenbleibender Rechte**: - **7/10-Grenze (§ 74a ZVG):** Bleibt das Meistgebot **unter sieben Zehnteln** des Verkehrswerts, kann ein **Berechtigter**, dessen Anspruch durch das Gebot nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in Höhe von 7/10 aber gedeckt wäre, die **Versagung des Zuschlags beantragen**. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und **glaubhaft macht**, dass ihm durch die Versagung ein **unverhältnismäßiger Nachteil** entstünde. - **5/10-Grenze (§ 85a ZVG):** Erreicht das Meistgebot **nicht einmal die Hälfte (fünf Zehnteile)** des Verkehrswerts, ist der Zuschlag **von Amts wegen** – also ohne Antrag – **zu versagen**. Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht **von Amts wegen einen neuen Termin**. **Im neuen Termin gelten weder die 7/10- noch die 5/10-Grenze** (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG) – dort kann der Zuschlag also grundsätzlich auch bei einem niedrigeren Gebot erteilt werden. ## Zuschlag und Eigentumsübergang (§§ 90, 91, 114a ZVG) Mit dem **Zuschlagsbeschluss** wird der **Ersteher Eigentümer** des Grundstücks (§ 90 ZVG) – unabhängig von einer Eintragung im Grundbuch, das lediglich berichtigt wird. Mit dem Grundstück erwirbt er die mitversteigerten Gegenstände; ab dem Zuschlag stehen ihm **Nutzungen** zu und treffen ihn die **Lasten**. Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen **nicht bestehen bleiben**, **erlöschen** mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Ersteigert ein **Berechtigter** die Immobilie zu einem Gebot **unter sieben Zehnteln** des Verkehrswerts, gilt er in Höhe des Betrags als **befriedigt**, der zur Deckung bei einem 7/10-Gebot gefehlt hätte (§ 114a ZVG). Der **Versteigerungserlös** wird anschließend im **Verteilungstermin** nach der gesetzlichen Rangfolge an die Gläubiger verteilt. ## Häufige Fehler - **„Die Immobilie wird immer zum Verkehrswert oder darüber versteigert."** Nein. Im **ersten Termin** schützen nur die **5/10-Grenze** (zwingende Versagung, § 85a ZVG) und die **7/10-Grenze** (Versagung auf Antrag, § 74a ZVG); in einem **neuen Termin** entfallen beide Grenzen. - **„Unter der Hälfte des Verkehrswerts muss ich einen Antrag stellen, damit kein Zuschlag erfolgt."** Nein. Unterhalb von **5/10** versagt das Gericht den Zuschlag **von Amts wegen** (§ 85a ZVG); ein Antrag ist nur für die **7/10-Grenze** nötig (§ 74a ZVG). - **„Bieten kostet nichts."** Regelmäßig ist eine **Bietsicherheit von 10 %** des Verkehrswerts zu leisten (§ 68 ZVG). - **„Mit dem Zuschlag muss erst das Grundbuch geändert werden, damit ich Eigentümer bin."** Nein. Das **Eigentum** geht bereits **mit dem Zuschlag** über (§ 90 ZVG); das Grundbuch wird nur berichtigt. - **„Alle Rechte am Grundstück bleiben nach der Versteigerung bestehen."** Nein. Nur die nach den **Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden** Rechte übernimmt der Ersteher; die übrigen **erlöschen** mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). ## Siehe auch - [Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 808 ff. ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/sachpfaendung-gerichtsvollzieher-808-zpo.html) - [Vermögensauskunft / eidesstattliche Versicherung (§ 802c ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/vermoegensauskunft-802c-zpo.html) - [Kontopfändung – Ablauf und Schutz (§§ 829, 833a ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/kontopfaendung-ablauf-zpo.html) - [Pfändungsfreigrenzen bei Lohnpfändung (§ 850c ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/pfaendungsfreigrenzen-850c-zpo.html) - [Gerichtliches Mahnverfahren (§§ 688 ff. ZPO)](https://nexvyra.de/fakten/gerichtliches-mahnverfahren-688-zpo.html) ## Quellen - § 1 ZVG – Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__1.html - § 15 ZVG – Anordnung der Zwangsversteigerung: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__15.html - § 16 ZVG – Antrag des Gläubigers: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__16.html - § 44 ZVG – Geringstes Gebot (Verfahrenskosten, bestehenbleibende Rechte): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__44.html - § 68 ZVG – Sicherheitsleistung (ein Zehntel des Verkehrswerts): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__68.html - § 74a ZVG – Versagung des Zuschlags unter 7/10; Festsetzung des Grundstückswerts (Abs. 5): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__74a.html - § 85a ZVG – Versagung des Zuschlags unter der Hälfte (5/10) von Amts wegen: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__85a.html - § 90 ZVG – Eigentumserwerb des Erstehers durch Zuschlag: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__90.html - § 91 ZVG – Erlöschen nicht bestehenbleibender Rechte: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__91.html - § 114a ZVG – Befriedigungsfiktion bei Erwerb unter 7/10: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__114a.html - BMJ – Zwangsvollstreckung und Pfändungsschutz (amtliche Übersicht): https://www.bmj.de/DE/Themen/FinanzenUndAnlegerschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz_node.html ## Änderungsverlauf - 2026-07-25: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-07-25 - Status: aktuell (geltendes Recht) - Quellenautorität: A - Lizenz: CC BY 4.0