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title: BFH II R 7/24 — Bodenwert im Sachwertverfahren richtet sich nach der rechtlich möglichen, nicht der tatsächlichen Bebauung
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news_type: rechtsprechung
topic: steuerrecht
event_date: 2026-08-20
published: 2026-08-21
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related_topics: [immobilienbewertung-erbschaftsteuer-bewg]
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# BFH II R 7/24 — Bodenwert im Sachwertverfahren richtet sich nach der rechtlich möglichen, nicht der tatsächlichen Bebauung

## Kurzmeldung

Der **II. Senat des Bundesfinanzhofs** hat mit Urteil vom **17. Juni 2026 (II R 7/24)** entschieden: Weicht die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von der des Bodenrichtwertgrundstücks ab, ist der Bodenrichtwert anhand von **Umrechnungskoeffizienten** anzupassen. Maßgebend ist dabei die **rechtlich mögliche** Bebauung. Eine Anpassung an eine höhere **tatsächliche** Bebauung, die unter **Bestandsschutz** steht, scheidet im typisierenden Sachwertverfahren aus. Der Senat gab der Revision des Finanzamts jedoch im Hilfsantrag statt, weil das FG München fälschlich die GFZ statt der **wertrelevanten** GFZ (WGFZ) zugrunde gelegt hatte. Veröffentlicht am **20. August 2026**.

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Datum | Entscheidung: 2026-06-17 — Online-Veröffentlichung: 2026-08-20 |
| Gericht/Institution | Bundesfinanzhof, II. Senat |
| Aktenzeichen | II R 7/24, ECLI:DE:BFH:2026:U.170626.IIR7.24.0 |
| Rechtsgrundlage | BewG § 179, § 189 Abs. 2, § 198; BauGB § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3, § 196, § 199 Abs. 1; ImmoWertV 2010 § 6 Abs. 1, § 12, § 16 Abs. 4; BauNVO § 16 Abs. 2 Nr. 2, § 20 |
| Vorinstanz | FG München, Urteil vom 07.02.2024 — 4 K 1385/23 |
| Bewertungsstichtag | 20.12.2021 (Schenkung von Anteilen am Wohnungseigentum) |
| Wirkung | Rechtsprechung, unmittelbar anwendbar; Bestätigung von BFH II R 15/09 |

## Was das bedeutet

Amtliche Leitsätze:

> „1. Entspricht die Geschossflächenzahl (GFZ) des Bodenrichtwertgrundstücks nicht der GFZ des für Schenkungsteuerzwecke zu bewertenden Grundstücks, ist eine Anpassung anhand von Umrechnungskoeffizienten geboten (Bestätigung des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 16.12.2009 - II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085, unter II.1.).
> 2. Für die Anpassung ist die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend. Die Anpassung an eine höhere tatsächliche Bebauung, die unter Bestandsschutz steht, scheidet im typisierenden Sachwertverfahren aus.
> 3. Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der rechtlich möglichen Bebauung kann unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 lediglich im Rahmen des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 des Bewertungsgesetzes berücksichtigt werden."

Für Immobilienübertragungen im Wege der Schenkung oder Erbfolge ist der zweite Leitsatz die wirtschaftlich wichtigste Aussage. Im Streitfall war das Grundstück 1952 mit einer WGFZ von 0,65 bebaut worden; ein Bebauungsplan von 2012 lässt seither nur noch eine GFZ von 0,4 zu. Das Finanzamt wollte den Bodenrichtwert an die höhere, bestandsgeschützte Altbebauung anpassen und kam so zu einem deutlich höheren Grundbesitzwert. Dem ist der Senat entgegengetreten: Der Bodenwert nach § 189 Abs. 2 BewG ist der Wert des **fiktiv unbebauten** Grundstücks, und die tatsächliche Nutzung wird bereits durch den getrennt zu ermittelnden Gebäudesachwert abgebildet.

Praktisch bedeutet das: Wurde die zulässige Bebaubarkeit eines Grundstücks durch einen späteren Bebauungsplan **herabgesetzt**, während der Altbestand weiterlebt, darf das Finanzamt daraus keinen Bodenwertzuschlag ableiten. Wer einen entsprechenden Feststellungsbescheid erhält, sollte prüfen, ob die Anpassung an die tatsächliche statt an die planungsrechtlich zulässige Bebauung vorgenommen wurde.

Der Senat verweist zugleich auf den richtigen Weg für den umgekehrten Fall: § 16 Abs. 4 ImmoWertV 2010 (heute § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV 2021) ist im typisierenden Verfahren nicht anwendbar, sondern erlangt nur Bedeutung beim **Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG** — also beim Verkehrswertgutachten.

Wichtig ist die Differenzierung im vierten Punkt der Entscheidungsgründe: **GFZ und WGFZ sind nicht dasselbe.** Die GFZ nach § 20 BauNVO erfasst nur Vollgeschosse; die wertrelevante GFZ der Bodenrichtwertrichtlinie bezieht auch wirtschaftlich nutzbare Flächen ein, etwa ein ausgebautes oder ausbaufähiges Dachgeschoss. Hat der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert — wie hier — auf eine WGFZ bezogen, darf nicht unmittelbar auf die GFZ des Bebauungsplans umgerechnet werden. Genau dieser Fehler des FG führte zur Aufhebung: Der Grundbesitzwert je erworbenem Anteil wurde vom BFH auf **342.197,50 €** festgestellt statt der vom FG angesetzten 316.909 €.

## Für vertiefte Information

- [Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer nach dem BewG](/fakten/immobilienbewertung-erbschaftsteuer-bewg.html)

## Quelle

- Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026 — II R 7/24: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202610155/
- Bundesfinanzhof, Entscheidungen online (Übersicht mit Veröffentlichungsdatum 20.08.2026): https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidungen/entscheidungen-online/

## Stand

- News-Publikation: 2026-08-21
- Ereignis-Datum: 2026-08-20
- Rechtsbereich: Steuerrecht
- Autorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0