Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 573 BGB gilt für die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen durch den Vermieter. Der Vermieter braucht für jede ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse; der bloße Wunsch nach Beendigung genügt nicht (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB). Eine Sonderform ist die erleichterte Kündigung des Vermieters bei selbst bewohnten Zweifamilienhäusern nach § 573a BGB, die kein berechtigtes Interesse voraussetzt, aber die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.

Der begünstigte Personenkreis beim Eigenbedarf umfasst den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts. Zu den Familienangehörigen zählen nach gefestigter Rechtsprechung insbesondere Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern und Geschwister; auch für Nichten und Neffen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Haushaltsangehörige sind Personen, die ohne eigenen Hausstand im Haushalt des Vermieters leben (etwa Pflegepersonal oder eine Pflegekraft). Die Räume müssen als Wohnung benötigt werden – eine rein gewerbliche oder büromäßige Nutzung trägt die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB nicht.

Begründung und Form

Nach § 573 Absatz 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Beim Eigenbedarf bedeutet das: Das Schreiben muss die Bedarfsperson benennen und das Interesse, das diese an der Erlangung der Wohnung hat, konkret darlegen. Andere als die im Schreiben angegebenen Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Kündigung muss zudem schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Absatz 1 BGB) – eine Kündigung per E-Mail oder SMS ist formunwirksam.

Härtefall-Widerspruch des Mieters (§ 574 BGB)

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, kann der Mieter ihr nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Absatz 2 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b Absatz 1 und 2 BGB); der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig auf diese Möglichkeit hinweisen.

BGH-Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16: Realisiert der Vermieter den im Kündigungsschreiben angegebenen Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht, trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast: Er muss substantiiert und plausibel erklären, warum der ursprünglich behauptete Bedarf nachträglich entfallen ist. Gelingt das nicht, gilt der Eigenbedarf als vorgetäuscht und der Vermieter haftet dem Mieter auf Schadensersatz (etwa Umzugskosten und Mehrkosten der neuen Wohnung).
• BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18: Die Gerichte müssen die im Härtefall-Widerspruch nach § 574 BGB vorgebrachten Gründe umfassend aufklären und die Interessen von Vermieter und Mieter sorgfältig abwägen; bei drohenden schweren Gesundheitsgefahren ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen.
• BGH, Urteil vom 26. August 2025 – VIII ZR 262/24: Beim Härtefall-Widerspruch wegen Gesundheitsgefahren darf sich das Gericht nicht auf ein unzureichendes oder widersprüchliches Gutachten stützen; die medizinischen Risiken sind umfassend und sorgfältig aufzuklären.

Häufige Fehler und Missverständnisse

• „Der Vermieter kann jederzeit ohne Grund kündigen" – nein. Jede ordentliche Kündigung erfordert ein berechtigtes Interesse (§ 573 Absatz 1 BGB); Ausnahme ist nur § 573a BGB beim selbst bewohnten Zweifamilienhaus.
• „Eine Kündigung per E-Mail reicht" – nein. Die Kündigung bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Absatz 1 BGB).
• „Die Bedarfsperson muss nicht benannt werden" – falsch. Die Gründe einschließlich der konkreten Bedarfsperson sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Absatz 3 BGB).
• „Ein Härtefall-Widerspruch ist formlos und jederzeit möglich" – nein. Er muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Beendigung erklärt werden (§ 574b BGB).
• „Wenn der Eigenbedarf wegfällt, passiert nichts" – falsch. Bei vorgetäuschtem oder nachträglich entfallenem, aber nicht offengelegtem Bedarf droht Schadensersatz (BGH VIII ZR 44/16).

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters, Eigenbedarf, Begründungspflicht): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574b BGB (Form und Frist des Widerspruchs): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html A
• BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 (sekundäre Darlegungslast, Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=29.03.2017&Aktenzeichen=VIII+ZR+44/16 D
• BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 (Aufklärungspflicht beim Härtefall-Widerspruch): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=22.05.2019&Aktenzeichen=VIII+ZR+180/18 D